¿Cuál es el procedimiento de desalojo para un socio o socia en una cooperativa de vivienda?

Descarga el documento: Cooperativa de Vivienda Rolling Hills v. Colón Lebrón

Hechos
En julio de 1995, la Sra. Doris Colón Lebrón (señora Colón Lebrón o peticionaria) contrató con la Cooperativa de Vivienda Rolling Hills (Cooperativa o recurrida) para ocupar una unidad de un edificio, convirtiéndose en socia de la Cooperativa. Tras más de veinte años como socia y residente en la Cooperativa, durante el año 2016, la señora Colón Lebrón comenzó a pagar parcial o tardíamente algunos de los pagos mensuales acordados.

Ante ello, la Cooperativa citó a la señora Colón Lebrón a una vista. La peticionaria no acudió a la misma, por lo que se celebró en su ausencia. Luego de la vista, la recurrida emitió una resolución en la que notificó que decidió separar a la señora Colón Lebrón de su condición de socia. Por tal razón, le otorgó a la peticionaria un término de treinta días para desalojar la unidad de vivienda. De lo contrario, indicó que acudiría al Tribunal de Primera Instancia para solicitar el cumplimiento de ello. La Cooperativa fundamentó sus determinaciones y conclusiones de derecho en la Ley General de Sociedades Cooperativas, infra.

Tan solo dos días después, la Cooperativa envió una comunicación escrita a la señora Colón Lebrón indicándole que “[n]os preocupa su condición de socia en la Cooperativa, ya que está de baja y a los treinta (30) días se procede a solicitar la orden de desalojo en el Tribunal de Primera Instancia”. En dicha comunicación, la Cooperativa citó a la peticionaria a una reunión “para discutir el asunto”. Íd.

La señora Colón Lebrón acudió a la reunión y las partes llegaron a una serie de acuerdos, los cuales la Cooperativa documentó en una carta.

Así, pues, las partes acordaron un plan de pago para que la peticionaria subsanara la deuda. Contrario a lo determinado inicialmente por la Cooperativa, la peticionaria ya no estaba obligada a desalojar la unidad.

Transcurridos varios meses, la señora Colón Lebrón no cumplió a cabalidad con el plan de pago y se atrasó en una serie de pagos mensuales. Debido a lo anterior, la Cooperativa acudió al Tribunal de Primera Instancia y presentó una demanda de desahucio por falta de pago contra la peticionaria, conforme a la Ley de Desahucio, infra.

Así las cosas, el Tribunal de Primera Instancia celebró una vista, a la cual la Cooperativa compareció con representación legal y la señora Colón Lebrón por derecho propio. Ese mismo día, el Tribunal de Primera Instancia emitió sentencia en la que declaró ha lugar la demanda de desahucio y cobro de dinero contra la peticionaria. Dicho foro sostuvo su determinación conforme al procedimiento de desahucio sumario dispuesto en la Ley de Desahucio, infra.

Durante los próximos días, la señora Colón Lebrón compareció al foro inferior con representación legal y presentó una serie de mociones. En las mismas arguyó, entre varios asuntos, que el Tribunal de Primera Instancia no tenía jurisdicción sobre la materia. La peticionaria alegó que los procesos administrativos llevados a cabo por la Cooperativa fueron nulos, por entender que tanto la citación a la vista, así como la Resolución emitida por la Cooperativa, no fueron notificadas conforme a lo dispuesto en la ley. De igual forma, razonó que su procedimiento de desalojo como socia de la Cooperativa se debía realizar conforme al estatuto especial aplicable, entiéndase, la Ley General de Sociedades Cooperativas.

El foro primario declaró no ha lugar a todas las mociones presentadas. Así, como último remedio, la señora Colón Lebrón presentó una Moción de Solicitud de Reconsideración y Solicitud para Fijar Fianza. A esos efectos, urgió al Tribunal de Primera Instancia que reconsiderara su dictamen, en virtud de los argumentos expuestos anteriormente. En la alternativa, solicitó que el tribunal le fijara o le eximiera del pago de fianza. Esto, pues la Ley de Desahucio, infra, exigía el pago de una fianza para acudir en apelación

El 31 de julio de 2018 el Tribunal de Primera Instancia negó la solicitud de reconsideración y fijó una fianza de $5,016.00.

Inconforme con ese proceder, el 8 de agosto de 2018, la señora Colón Lebrón recurrió al foro apelativo intermedio mediante un recurso de apelación. En el mismo, indicó que el Tribunal de Primera Instancia erró al dictar sentencia de desahucio conforme a la Ley de Desahucio, infra.

En respuesta, la Cooperativa arguyó que la señora Colón Lebrón fue privada de su condición de socia y que el plan de pago acordado posteriormente constituyó un contrato de arrendamiento. A esos efectos, alegó que la carta enviada por la Cooperativa evidencia la voluntad de las partes de convertir a la señora Colón Lebrón en una arrendataria, sin los beneficios de una persona socia.

A raíz de lo anterior, la Cooperativa alegó que el Tribunal de Apelaciones no tenía jurisdicción para atender el reclamo de la señora Colón Lebrón. Al recurrir al foro apelativo intermedio tardíamente y sin realizar el pago de la correspondiente fianza, la Cooperativa adujo que procedía la desestimación del recurso.

El foro apelativo intermedio desestimó el recurso ante su consideración. Inconforme con tal determinación, la señora Colón Lebrón comparece ante este Tribunal mediante un recurso de certiorari.

Controversia
¿Cuál es el procedimiento de desalojo para un socio o socia en una cooperativa de vivienda?

Opinión del Tribunal
En el presente caso el Tribunal analiza el proceso de desahucio que se da en la Ley de Desahucio provisto en nuestro Código en Enjuiciamiento Civil y el proceso dispuesto en la Ley de Sociedades Cooperativas. En cuanto al proceso de desahucio tradicional el Tribunal expone:

La acción de desahucio es el mecanismo que tiene el dueño o dueña de un inmueble para ‘recuperar la posesión de hecho de una propiedad, mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la detenta sin pagar canon o merced alguna. Fernández & Hno. v. Pérez, 79 DPR 244, 247 (1956). A esos efectos, la acción de desahucio es un procedimiento de carácter sumario que responde al interés del Estado de atender con agilidad el reclamo de una persona dueña de un inmueble que ha sido impedido de ejercer su derecho a poseer y disfrutar del mismo. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 9 (2016).

Como parte de este proceso bajo la La Ley de Desahucio, se “dispone de un procedimiento de apelación para pleitos de esta naturaleza. 32 LPRA sec. 2830. Para apelar una sentencia de desahucio, la parte adversamente afectada tendrá que cumplir con una serie de requisitos, entre ellos, presentar el recurso de apelación dentro del término jurisdiccional de cinco (5) días desde la notificación de la sentencia. 32 LPRA sec. 2831”.

Añade que, cuando la acción de desahucio esté fundamentada en falta de pago (como en el presente caso), “se le exige a la parte apelante que otorgue una fianza para responder por los daños y perjuicios que puedan causarse y por las costas del litigio. Una vez el Tribunal de Primera Instancia declare con lugar una demanda de desahucio, se podrá ordenar el lanzamiento de la parte demandada desde que la sentencia sea final y firme. 32 LPRA sec. 2836”.

Al mirar las disposiciones de la Ley General de Sociedades Cooperativas, supra, el Tribunal expone que esta “provee que las cooperativas de vivienda operan bajo una mancomunidad de socios y socias, quienes tienen una serie de derechos y deberes establecidos en la ley y en los reglamentos internos de cada cooperativa. 5 LPRA sec. 4582. Y que a esos fines, establece el procedimiento a seguir ante el incumplimiento de un socio o socia con sus deberes, incluyendo el pago tardío de las aportaciones mensuales”.

El Tribunal menciona que en estos casos “las cooperativas de vivienda deberán celebrar una vista con el socio o socia, en la cual se deben satisfacer ciertas protecciones procesales, como la oportunidad de ser escuchada, notificación oportuna y adecuada de la vista, y el derecho de acudir con representación legal. 5 LPRA sec. 4586”.

A esos fines, el Reglamento faculta a la Cooperativa a tomar varias medidas, entre ellas, las siguientes:
. . .
(iii) Aceptar el pago del mes corriente y ofrecer un plan de pago por el resto de la deuda, sujeto a un período de prueba por el mismo término de tiempo del plan, cuando la socia demuestre que incumplió por causas fuera de su control, su buena fe y su intención de no incumplir el plan de pagos, la Junta de Directores podrá determinar que la socia violó las condiciones del periodo de prueba y podrá proceder a privarle de su condición de socia sin más citación ni audiencia o vista. De cumplir el plan de pagos, la Junta de Directores procederá a archivar el caso.

(iv) Dar de baja al socio de la Cooperativa, privándole de los derechos que tenga como socia y concederle un término de treinta (30) días para que desaloje la unidad de vivienda. (Énfasis suplido). Artículo XVI, Sección 2, Reglamento Cooperativa de Rolling Hills (22 de junio de 2008) (Reglamento de la Cooperativa). (Énfasis suplido).
. . .

El Tribunal menciona que “la Asamblea Legislativa diseñó un andamiaje especializado para garantizar ciertas protecciones a las personas que son desalojadas de las cooperativas de vivienda y como dichas protecciones y garantías varían significativamente del procedimiento dispuesto en la Ley de Desahucio, supra”.

Por ende, se ha considerado que “los procesos de recuperación de unidades en las cooperativas de vivienda se rigen por las disposiciones especiales contenidas en la propia [Ley General de Sociedades Cooperativas], y no por los procedimientos de desahucio sumario u ordinario aplicables a relaciones estrictamente patrimoniales”. (Énfasis suplido). R. Colón Morales, supra, pág. 36.

En conclusión, el procedimiento de desalojo de una cooperativa de vivienda debe regirse estrictamente por la Ley General de Sociedades Cooperativas, supra. Por tanto, la revisión de una determinación de orden de lanzamiento en virtud de un desalojo debe, a su vez, realizarse conforme a la normativa y a los principios dispuestos en la propia ley especial. Así, procede resolver que las órdenes de lanzamiento de las cooperativas de vivienda se podrán revisar conforme a lo dispuesto en el Artículo 35.8 de la ley especial. 5 LPRA sec. 4588.

Como parte de su conclusión el Tribunal expuso que: “…[N]o hay fundamento jurídico alguno para acudir supletoriamente a las disposiciones de una ley general que son contrarias al estatuto especial y a sus principios cooperativistas. Mas aún, cuando del estatuto especial se desprende una intención legislativa clara e inequívoca de regular el procedimiento ante nuestra consideración”.

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