Descarga el documento: Asociación de Residentes Los Versalles, Inc. v. Los Versalles, S.E. y Otros
La urbanización Los Versalles en Mayagüez, fue construida por la desarrolladora Los Versailles, S.E. El 21 de julio de 1998, la desarrolladora incorporó a la Asociación de Residentes Los Versalles, Inc. con el propósito de que fungiera como administradora de la urbanización.
El 5 de abril de 1999, se otorgó la Escritura Núm. 7 y a dicha escritura se le incorporó el reglamento de la Asociación de Residentes. La administración de la urbanización se traspasó a los titulares el 20 de noviembre de 2008.
El Art. 5 del antes mencionado reglamento disponía que la desarrolladora sería considerada como miembro de la Asociación de Residentes hasta tanto no renunciara voluntariamente o hasta el día primero de enero de 2010, lo que ocurriera primero. Por otra parte, en el Art. 28 del mismo reglamento, se dispuso que la desarrolladora debe ser considerada como un titular y dueña de la totalidad de los solares y unidades residenciales que componen la urbanización hasta tanto no traspase esos derechos a los compradores y estos sean registrados en el libro de titulares. El Art. 44 del reglamento establecía que los titulares debían aportar $150 al mes por concepto de los gastos comunes de administración y mantenimiento de la urbanización.
A base de dichas disposiciones reglamentarias, la Asociación de Residentes presentó una reclamación alegando que la desarrolladora incumplió con su obligación de pagar las cuotas de mantenimiento y posee una deuda de $1,862,136.75. La Asociación de Residentes alegaba que el término “solar” se refería desde la construcción del proyecto, utilizando la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Núm. 104 de 23 de junio de 1958, según enmendada) como fuente de derecho persuasiva y lo resuelto en el caso Asoc. Cond. Balcones S.Ma. v. Los Frailes, 154 DPR 800 (2001).
El 13 de febrero de 2012, la desarrolladora presentó una solicitud de sentencia sumaria, en la cual alegó que los gastos de administración y mantenimiento solamente le eran exigibles desde que cada solar tuvo una unidad residencial y fue inscrito ante el Registro de la Propiedad. Alegó que el término “solar” en dicho proyecto se refería a: (1) las unidades ya construidas; (2) listas para la venta; y (3) sujetas a que la agencia pertinente otorgara los permisos de uso.
El Tribunal de Primera Instancia acogió el razonamiento de la desarrolladora. Inconforme la Asociación de Residentes, acudieron al Tribunal de Apelaciones. El 11 de diciembre de 2014, el Tribunal de Apelaciones confirmó la determinación del Tribunal de Primera Instancia. Inconforme, la Asociación de Residentes acudió al Tribunal Supremo de Puerto Rico.
La controversia del presente caso es la siguiente: ¿Desde cuándo surge la responsabilidad del desarrollador de una urbanización, si alguna, de cumplir con la obligación del pago de la cuota de mantenimiento por áreas comunes en proyectos edificados bajo la Ley de Control de Acceso del 20 de mayo de 1987, según enmendada?
El Hon. Luis Estrella Martínez emitió la opinión del Tribunal. Manifestó que la Ley de Control de Acceso de 1987 (Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, según enmendada,) permite que el consejo o la junta puedan imponer una cuota para cubrir los costos y gastos de instalación y mantenimiento del sistema de acceso controlado. Pero mencionó que dicha legislación es silente en cuanto la responsabilidad del desarrollador. Indicó que lo que el Supremo dirimió en Asoc. Cond. Balcones S.Ma. v. Los Frailes, 154 DPR 800, 2001 (el criterio crítico para imponer cuotas es la titularidad sobre el apartamento y no el estado físico de dicho apartamento) solamente fue en el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal.
Razonó que ante la ausencia de una disposición de ley que regule expresamente la presente controversia, se debe recurrir a la teoría general de los contratos y se debe respetar la intención de las partes cobijadas por el principio de libre contratación (siempre que dicho contrato no contravenga la ley, moral y orden público).
Concluyó diciendo que a base de las disposiciones reglamentarias pactada entre las partes, se desprende que la desarrolladora se obligó a pagar las cuotas de mantenimiento desde el momento en que comenzaron las gestiones administrativas y financieras de la Asociación, lo cual corresponde al día en que se entregó la primera casa del proyecto a su comprador. Por consíguete, el Supremo revocó el dictamen de ambos tribunales inferiores.
La Hon. Anabelle Rodríguez Rodríguez y la Hon. Maite Oronoz Rodríguez concurrieron sin opiniones escritas. El Hon. Roberto Feliberti Cintrón se encontraba inhibido.
Reseña por Joel Pizá Batiz