Descarga el documento: Alonso Piñero v. UNDARE, Inc.
I. Controversia
Las controversias del presente caso son las siguientes: (1) ¿Cómo debe brindarse el consentimiento para sujetar al propietario de un inmueble al pago de las cuotas de mantenimiento de un sistema de control de acceso?; (2) ¿Procede aplicar la doctrina de incuria o actos propios contra el propietario que no autorizó el referido sistema ni se obligó por escrito al pago de la cuota de mantenimiento, pero que las pagó durante varios años?
II. Opinión del Tribunal
El Hon. Edgardo Rivera García emitió la opinión del Tribunal. Manifestó que la solicitud de autorización para controlar el acceso a la urbanización, calle o comunidad debía ser adoptada por tres cuartas partes (3/4) de los propietarios de las viviendas. Aclaró que dicha autorización debía hacerse constar expresamente por escrito bajo la firma de cada propietario. Esto de conformidad de los establecido en Ley de control de tráfico de vehículos de motor y uso de calles (Ley de Control de Acceso), Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, según enmendada.
El Hon. Edgardo Rivera García explicó que del debate de la Asamblea Legislativa para aprobar el Proyecto del Senado 1200 de 15 de noviembre de 1991, eventual Ley Núm. 22 de 16 de julio de 1992, se indicó que el consentimiento para quedar obligado al pago de cuotas de mantenimiento tenía que ser por escrito. Conforme a lo anterior, tanto la Sección 10 como la Sección 15 de la Ley de Control de Acceso, eliminaron el consentimiento tácito de quienes no expresaran su oposición por escrito. Por consiguiente, la Ley requiere que los propietarios que inicialmente se opusieron al sistema, para obligarse posteriormente al pago de cuotas de mantenimiento, asuman esa obligación mediante contrato escrito.
El Supremo indicó que no surge del caso que el consentimiento brindado por el padre fuera en representación de su hija o por mandato de ésta. Por el contrario, la autorización fue prestada bajo la premisa de que él era el dueño del inmueble, ello a pesar de que se lo había donado varios años antes a la Sra. Carmiña Alonso Piñero. Por consiguiente, la obligación a pagar las cuotas no se realizó por escrito por la titular del bien inmueble.
Por otro lado, el Supremo adujo que aplicar la doctrina de incuria, para concluir que la Sra. Alonso Piñero se obligó al pago de las cuotas de mantenimiento del sistema de control de acceso en la urbanización, requeriría que ignoremos el lenguaje claro de la Ley. El Supremo añadió que conllevaría que se incorpore a nuestro ordenamiento jurídico una especie de consentimiento tácito al pago de las cuotas de instalación y mantenimiento de un sistema de control de acceso. El Tribunal reiteró que esa posibilidad fue eliminada por la Asamblea Legislativa.
III. Suplemento fáctico
El 29 de noviembre de 1984, la Sra. Carmiña Alonso Piñero adquirió, por donación de sus padres, un inmueble localizado en la Urbanización San Francisco de Río Piedras. En ese momento la urbanización no contaba con un sistema de acceso controlado. Luego de la aprobación de la Ley de Control de Acceso, la Urbanización San Francisco solicitó al Municipio de San Juan su autorización para controlar el acceso mediante su administradora, la Asociación de Residentes de las Urbanizaciones San Francisco, Santa María y San Ignacio (Asociación). Dicha solicitud fue autorizada por 3/4 de los propietarios de la Asociación. No obstante, no surge que la Sra. Alonso Piñero hubiera autorizado por escrito el cierre de la urbanización en aquel momento.
A partir del año 1993, el Sr. Carlos Alonso, padre de la peticionaria y quien residía junto a ésta en el inmueble en cuestión, decidió contribuir con los gastos de mantenimiento de la Asociación “hasta un máximo de $50.00 mensuales”. Con el fin de plasmar dicho acuerdo, dos años más tarde suscribió bajo juramento ante notario público un certificado de aceptación/adopción. En éste afirmó ser el dueño de la propiedad y no tener objeción de que se implementara el control de acceso según el dictamen preliminar del Municipio. El Sr. Carlos Alonso pagó $ 50.00 mensuales hasta su fallecimiento el 14 de junio de 2001. Una vez falleció su padre, la Sra. Alonso Piñero continuó con el pago de las cuotas de mantenimiento.
Posteriormente, una nueva administración de la Asociación alegó desconocer la razón por la cual el señor Carlos Alonso pagaba $50.00 mensuales y no los $125.00 mensuales que pagaban el resto de sus miembros. La Asociación refirió a su abogado la cuenta del Sr. Carlos Alonso para cobro judicial. La Sra. Alonso Piñero presentó una demanda en el Tribunal de Primera Instancia contra la Asociación.
El 18 de diciembre de 2013, el Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia sumaria. Resolvió que la Sra. Alonso Piñero no tenía obligación de realizar los pagos referentes al control de acceso, ya que no autorizó el cierre de la urbanización ni se había comprometido a ello por escrito.
Inconforme, la Asociación acudió al Tribunal de Apelaciones. El Tribunal de Apelaciones revocó parcialmente la sentencia recurrida. Resolvió que la Sra. Alonso Piñero tenía la obligación de continuar con los pagos relacionados a las cuotas de mantenimiento del sistema de control de acceso. Razonó que, si bien no consintió por escrito, su anuencia con el régimen de control de acceso era evidente por sus actos conscientes al asumir y continuar con los pagos de las cuotas de mantenimiento por casi diez años. Concluyó, en ese sentido, que su conducta fue contradictoria conforme a las doctrinas de actos propios e incuria.
Inconforme, la Sra. Alonso Piñero acudió al Tribunal Supremo de Puerto Rico.
por Joel Pizá Batiz