- El Tribunal Supremo autorizó al Registrador a corregir el orden de escrituras para preservar tracto y rango.
- La autora coincide con la decisión sobre tracto y rango pero cuestiona la discusión sobre ejecutabilidad tras quiebra.
- La hipoteca es un derecho real de garantía que asegura el cumplimiento de una obligación y recae sobre el bien gravado.
- Si la obligación garantizada desaparece por descarga en quiebra, la acción in rem sobre la hipoteca podría extinguirse.
- Faltó analizar la doctrina de supremacía federal y las diferencias entre derecho norteamericano y civil en materia hipotecaria.
Las opiniones expresadas en este artículo son únicamente del(a) autor(a) y no reflejan las opiniones y creencias de Microjuris o sus afiliados.
Por la Dra. Margarita E. García Cárdenas
Catedrática, Facultad de Derecho de la Universidad Interamericana de Puerto Rico
El pasado 3 de diciembre el Honorable Tribunal Supremo emitió su opinión unánime en el caso de Oriental Bank v, Díaz Pagán. Concurro totalmente con las expresiones de la juez ponente la Honorable Jueza Rodríguez Oronoz en cuanto a los principios de tracto y rango. Si al Registro de la Propiedad se presentan dos escrituras armónicas, una compraventa y una hipoteca, pero en el orden invertido, el Registrador está facultado para arreglar ese orden, salvar el tracto necesario para poder inscribir primero la compraventa y luego la hipoteca.
Por otro lado, las expresiones sobre la ejecutabilidad de una hipoteca que garantiza una deuda que ha sido descargada en un proceso de quiebra me causa preocupación. No opino sobre la conclusión de la interpretación del Código de Quiebra Federal (no es un campo que yo domine). La inquietud proviene de la ausencia de discusión de varias controversias. La hipoteca, como la fianza, la prenda y la anticresis, son derechos de garantía. Su única razón de ser es garantizar el cumplimiento de una obligación. Si no hay obligación no puede subsistir su garantía.
¿Qué es un derecho real de hipoteca?
Son derechos reales de garantía aquellos que se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligación mediante la concesión a su titular de un poder directo e inmediato sobre un bien ajeno y la facultad para promover su enajenación y cobrar con su precio, si la obligación no se cumple. Art. 991 C. c., 31 L.P.R.A. 8671
La hipoteca es un derecho real de garantía que puede constituirse sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor o de un tercero, para asegurar toda clase de obligaciones. Art 1011 C. c., 31 L.P.R.A. 8731
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes y derechos sobre los cuales se impone, cualquiera que sea su poseedor o titular, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
Las hipotecas inscritas son cargas reales. Podrán ejecutarse los créditos hipotecarios no obstante cualquier derecho posterior adquirido sobre los mismos bienes o derechos.
Las hipotecas son voluntarias y en todos los casos que se disponga por ley, se podrá constituir hipoteca legal. Art. 54 R. P. I., 30 L.P.R.A. 6081.
Igualmente, hay que considerar que significa un descargo (discharge) de una deuda en un proceso de quiebra y qué se puede considerar un “claim”. ¿Es el descargue la eliminación de la deuda totalmente? ¿Acaso, como aparenta sugerir el citado caso de Oriental Bank v Díaz Pagán, 2025 T.S.P.R. 1301, es una deuda sin deudor? ¿Quizás en vez sea una renuncia al resto del patrimonio del deudor? En Estado Unidos se denomina non recourse loan2 cuando la totalidad del patrimonio del deudor no habrá de responder por la obligación y solo responderá la propiedad gravada por la hipoteca. Esto existe en Puerto Rico.
La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal del deudor que se establece en la sec. 5171 del Título 31.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, se podrá pactar válidamente en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
En tal caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Art. 58 R.P.I., 30 L.P.R.A. 60853.
Pero esta limitación al patrimonio del deudor, según el artículo citado, no se trata de una deuda sin deudor. La obligación existe, lo único que ocurre es que el acreedor solo puede cobrar de un bien en particular, el inmueble gravado. Además, se trata de una acción in rem, se va contra la propiedad. Pero, si el derecho que supuestamente grava la propiedad es un derecho de garantía a una obligación personal, entonces, la acción in rem desaparece cuando se elimina la obligación.
Otra de las interrogantes ausente de contestación, tiene que ver con el tema de la doctrina de supremacía federal y el campo ocupado como también un análisis o reflexión de las diferencias entre el derecho norteamericano, y el derecho civil. Un punto importante, es que el tema de la hipoteca en Estados Unidos es un tema estatal y no federal4. Así pues, hay muchos estados que en vez de tener como garantías hipotecas tienen “trusts”5.
Era necesario que nuestro Honorable Tribunal Supremo evaluara todos estos puntos para poder aclarar, seria y calmadamente, las diferencias existentes entre el derecho de quiebra federal norteamericano y proteger y desarrollar nuestro ordenamiento jurídico.
NOTAS
1 Ver también, entre otros, Broad Scope, or Slippery SLOPE? Justifications of Johnson, 44-JUN AMBKRIJ 14 | Jeffrey Fraser , Albertelli Law, Wellington, Fla.(2025)
2 Ver, entre otros, Nonrecourse Debt Transactions: Limitations on Limitations of Liability, REL. 38 Real Estate L.J. 454.
3 Ver Campos del Toro v American Transit Corp., 113 D.P.R. 337 (1982)
4 Algunos de la jurisprudencia que discute este tema, entre otros, son: Ramírez Ferrer v Mari Bras, 144 D.P.R. 141 (1997), Jimenez Soto v. Carolina Catering Corp., 2025 TSPR 3
5 Algunos de los artículos de revista jurídicas sobre estas diferencias, entre otros, son: Mixed Legal Systems, Value, Causa, Consideration and the Holder in Due Course, 10 U.P.R. Bus. L.J. 1 (2019), Nieto Vicenty A.; La Acción por Dinero Tenido y Recibido y su Traducción al Derecho Obligacional y Contractual, 10 Bus. L. J. 23 (Hernández Jiménez, R.J.; El conflicto entre Tradiciones Jurídicas en el Derecho Privado Comercial Puertorriqueño, 3 No. 1 U. Puerto Rico Bus. L.J. 29, C. Gómez Pérez; La Presencia de los Sistemas de Derecho Civil y de Derecho Anglosajón en la Jurisprudencia Puertorriqueña, 39 Rev. Jurídica U. Inter. P.R. 67, Vélez Torres, J.R.
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