- Tribunal Supremo se pronuncia por primera vez sobre la figura de la rebeldía en el contexto administrativo.
- Caso Condominio Sol y Playa: obras en Rincón impactaron playa pública; permiso del DRNA fue declarado nulo en instancias previas.
- Rubén Freyre Martínez impugnó derramas ante DACO; el consejo contestó fuera de término y el Departamento anotó la rebeldía.
- La LPAU autoriza resoluciones sumarias y la anotación de rebeldía; los hechos alegados pueden admitirse pero debe observarse justicia procesal.
- El Supremo confirmó que Freyre no acreditó asistencia ni notificación de asambleas; por ello procedía la desestimación sumaria de su querella.
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En lo que el Tribunal Supremo define como “la oportunidad de expresarnos, por primera vez, sobre la figura de la rebeldía en el contexto administrativo”, el alto foro emitió una opinión relacionada al polémico proyecto que impactó zonas públicas de la playa aledaña a un condominio en Rincón.
Se trata del Condominio Sol y Playa, en el que, en el proceso de remodelar una piscina, jacuzzi, baños, gazebos, la reparación de aceras existentes y la construcción de nuevas aceras, se impactaron áreas naturales costeras que no eran privadas del complejo, sino de toda la ciudadanía, se alegó exitosamente en diversas instancias. En concreto, en medio de una gran controversia pública, un juez de instancia resolvió que era nulo el permiso de construcción que en su momento otorgó el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA), decisión ratificada por el Tribunal de Apelaciones y en la que no intervino el Supremo ante un pedido del condominio de certiorari.
En este caso reciente del Supremo, el 2026 TSPR 20, la polémica surge porque un residente de nombre Rubén Freyre Martínez objetó mediante querella al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) que el Consejo de Titulares del Condominio Sol y Playa le esté cobrando unas derramas asociadas a las edificaciones controversiales. Las derramas son, en términos generales, cuando se les pide a los miembros de un condominio o urbanización que se dividan entre todos ciertos gastos en los que incurre el condominio, como suele ser, por ejemplo, unos ascensores nuevos, instalar cámaras o pintar el edificio.
En su resumen de los hechos, el Supremo indicó que hubo una derrama que fue declarada nula, la aprobada en 2019 para hacer las obras en la playa pública que luego fueron paralizadas.
En este caso del proyecto de Rincón, el querellante Freyre Martínez entendía que todas las derramas estaban invalidadas por las decisiones judiciales y administrativas, pero el condominio insistía en que eran válidas las derramas de 2021 para gastos legales, y dos de 2023 para sufragar demoliciones de obras construidas en la zona protegida, según el resumen de hechos. Solo las demoliciones totalizaban más de $22,000. El consejo de titulares se tardó siete meses en contestar la querella.
El primer foro que se expresa en la controversia es el DACO, que falla en contra de Freyre Martínez porque este “incumplió con el requisito de impugnar las derramas y los acuerdos alcanzados en dichas asambleas”. Este no fue a las asambleas donde se discutieron y aprobaron las derramas. El residente que disputó las derramas expresó que entendía que estaba exento del pago de todas las derramas aprobadas por los peticionarios con posterioridad a la asamblea celebrada el 5 de octubre de 2019.
Inconforme con lo resuelto por DACO, sigue repasando el Supremo, el querellante fue al Tribunal de Apelaciones, que es donde se impugnan decisiones administrativas. Uno de los argumentos ante ese foro es que DACO debió resolver que el Consejo estaba en rebeldía por el mucho tiempo que tardaron en contestar.
El apelativo falló a favor del querellante Freyre Martínez y el Consejo de Titulares pidió la intervención del Supremo.
En su análisis del derecho aplicable, lo primero que miró el alto foro es la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (LPAU). Ese estatuto regula los procedimientos administrativos conducidos por las agencias, como norma general, y fomenta la solución informal de las controversias administrativas.
La LPAU faculta a las agencias administrativas para dictar órdenes o resoluciones sumarias, cuando no existan hechos materiales o esenciales en controversia, y eso incluye declarar a una parte en rebeldía, que se define como “la posición procesal en que se coloca la parte que ha dejado de ejercitar su derecho a defenderse o de cumplir un deber procesal”, lo que se permite bajo la sección 3.10 de esa ley.
El Supremo reconoce que nunca se ha expresado sobre esa sección y repasa diversos conceptos, incluyendo que las reglas de procedimiento civil pueden usarse en asuntos administrativos cuando promuevan una solución justa, rápida y económica. Por ejemplo, se cita al tratadista Demetrio Fernández Quiñones, que indica que las instancias en que puede anotarse la rebeldía en el contexto administrativo “son en esencia las mismas que se reconocen por las Reglas de Procedimiento Civil. El conjunto de las decisiones que interpretan y aplican las disposiciones contenidas en las Reglas de Procedimiento Civil debe ser las que regulen y revisen la actuación administrativa”.
Entonces, el Supremo evaluó el concepto de la rebeldía de las reglas de procedimiento. Busca atender las situaciones en las que el demandado no comparece a contestar la demanda o no se defiende de ninguna otra forma. “El propósito de la anotación de rebeldía es disuadir a la parte que incurre en la dilación de los procesos como estrategia de litigio”, sostienen.
La consecuencia jurídica de la anotación de rebeldía es que se admitan como ciertos todos los hechos correctamente alegados, pero “la anotación de rebeldía o dictar sentencia en rebeldía a una parte como sanción por su incumplimiento con una orden del tribunal siempre se debe dar dentro del marco de lo que es justo, y la ausencia de tal justicia equivaldría a un abuso de discreción”.
Tampoco una determinación de rebeldía garantiza una adjudicación favorable para la persona que reclama, porque el tribunal debe evaluar si, en virtud de hechos no controvertidos, existe válidamente una causa de acción que amerita la concesión del remedio reclamado.
El Supremo entonces evalúa al DACO y su función adjudicativa, agencia creada para, en gran medida, implementar los derechos del consumidor.
El DACO puede crear reglamentos internos y el vigente dispone que una querella será notificada a todos los querellados por el propio Departamento y que debe contestarse en 20 días o se anotará la rebeldía, se indicó. También el alto foro mencionó que ese reglamento dispone que el Departamento ordenará el cumplimiento de lo que proceda conforme a derecho sin la celebración de vista administrativa, cuando no surja una controversia real de hechos. Y si una de las partes solicita reconsideración, se citará a una vista en reconsideración si existe controversia en los hechos.
Asimismo, el alto foro dio una mirada al alcance de la revisión judicial de las decisiones de las agencias administrativas. El parámetro es que el tribunal podrá conceder el remedio apropiado si determina que el recurrente tiene derecho a un remedio; que las determinaciones de hechos de la agencia serán sostenidas por el tribunal si se basan en evidencia sustancial; y que las conclusiones de derecho serán revisables en todos sus aspectos por el tribunal.
Finalmente, el tribunal repasó los principios generales de la Ley de Condominios de Puerto Rico, cuyo propósito es permitir el disfrute de un apartamento de vivienda o unidad comercial como una unidad o propiedad individualizada, aunque el mismo sea parte, junto con otros apartamentos o unidades, de un mismo edificio o inmueble.
Esa ley le otorga a los consejos de titulares la autoridad suprema “sobre la administración del inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal” y sus acuerdos “serán de ineludible cumplimiento por cada uno de los titulares”.
Los titulares de los apartamentos pueden impugnar decisiones o acuerdos del consejo, para lo que se conceden, en términos generales, 30 días desde que se tomó ese acuerdo o desde que se notificó el mismo, cuando el titular opuesto al acuerdo no estuvo presente al momento de la toma de decisión; esa ausencia debe estar “justificada”.
Si se trata de violaciones a la Ley de Condominios, el término para impugnarlo es de dos años, relató el Supremo.
También se indicó que la Regla 27 del Reglamento de Condominios establece que: “[e]l incumplimiento por parte del titular o grupo de titulares de cualquiera de los requisitos establecidos en la Ley o este Reglamento facultará al Secretario a disponer sumariamente el archivo de la querella presentada”.
Al aplicar el derecho a los hechos del caso, el alto foro resolvió que procedía que el DACO, en un sano ejercicio de su discreción, anotara la rebeldía, por ser esta una agencia cobijada por la LPAU. “La querella fue presentada por el recurrido el 23 de octubre de 2023. Por su parte, los peticionarios, sin justa causa y sin previa autorización del DACO, contestaron la querella el 6 de junio de 2024, es decir, transcurridos más de siete meses desde la presentación de la querella y sin que se solicitara una prórroga de forma oportuna”, resolvió el alto foro.
Pero la decisión del Supremo no acaba ahí. Se resalta que la Ley de Condominios impone a la parte querellante el deber de acreditar que estuvo presente o debidamente representada en la asamblea en la que se adoptó el acuerdo que impugna, y el Tribunal de Apelaciones determinó que había controversia en este aspecto, a pesar de que “ni la querella ni el expediente del caso contienen alegación o documentación alguna que acredite que el señor Freyre Martínez compareció a las asambleas y que votó en contra de los acuerdos alcanzados en estas, ni hizo alegación alguna respecto a su falta de notificación”.
“Tratándose de un requisito estatuido por ley, y no habiendo controversia sobre su incumplimiento, reiteramos que actuó correctamente el DACO al desestimar de forma sumaria la querella”, se indicó. Es un “craso incumplimiento del recurrido con los requisitos indispensables para impugnar ante el DACO los acuerdos del Consejo de Titulares”.
“En fin, las alegaciones sobre comparecencia y oposición al acuerdo, o en su defecto, la acreditación de justa causa para la ausencia, son indispensables para establecer que se tiene una causa al amparo de la ley”, señaló el Supremo.
La opinión de la mayoría, de 37 páginas, es firmada por la jueza Camille Rivera Pérez. Hay una sola opinión adicional, que es una disidente en parte y de conformidad en parte, por parte del juez Raúl Candelario López, a la que se unió la jueza Mildred Pabón Charneco, de 19 páginas.
“A mi juicio, bajo los fundamentos que emplea la mayoría para alcanzar este resultado, la consecuencia lógica de la anotación de rebeldía que hoy se confirma debió ser la devolución del caso al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) para la continuación de los procesos de impugnación de derramas”, sostuvo.
Los representantes legales de la parte peticionaria fueron los licenciados Ramón Pérez González y Amy A. Ruiz Goyco, mientras que por la parte recurrida fue el licenciado José G. Barea Fernández.
