Descarga el documento: Vicar Builders Development, Inc. v. Estado Libre Asociado de Puerto Rico
El 22 de mayo de 2008, Vicar Builders Development, Inc. otorgó un contrato de arrendamiento con opción a compra al Departamento de Justicia. Era un inmueble de tres pisos en el municipio de Bayamón y acordaron un canon de arrendamiento de $32,812.30 mensuales por un término de vigencia de un año. El 20 de mayo de 2009 las partes acordaron extender el contrato por un término de un año adicional. Cuando se venció el segundo contrato, el Departamento de Justicia continuó ocupando el inmueble sin emitir pago alguno. El Departamento sólo pago hasta el mes de diciembre de 2011.
El 26 de abril de 2012, Vicar Builders Development, Inc. presentó una demanda de cobro de dinero en contra del Estado, Departamento de Justicia y el Departamento de Hacienda por los cánones adeudados desde enero de 2012 al mes de abril de 2012. Alegó que la deuda de $131,249.20 estaba vencida, líquida y exigible y que era de aplicación la doctrina de la tácita reconducción. Por otro lado, el Estado arguyó que al no existir un contrato escrito y firmado por las partes no existía deuda alguna. Alegó también que la tácita reconducción en los contratos gubernamentales no procedía, ya que vulneraría los estatutos especiales que imponen requisitos estrictos para la contratación con el gobierno.
El Tribunal de Primera Instancia desestimó la demanda con perjuicio y se negó aplicar la doctrina de la tacita reconducción. Indicó que Vicar Builders Development, Inc. no cumplió con las formalidades de contratación gubernamental. Inconforme la parte demandante, acudió al Tribunal de Apelaciones. El Tribunal de Apelaciones confirmó al Tribunal de Instancia, excepto la juez Migdalia Fraticelli Torres que emitió un voto disidente.
El Tribunal Supremo, mediante una opinión del Hon. Rafael Martínez Torres, confirmó al Tribunal de Apelaciones. Esbozó que el Art. 1456 del Código Civil de Puerto Rico dispone que cuando termina un contrato de arrendamiento y el arrendatario permanece disfrutando de la cosa arrendada por quince días hay una tácita reconducción. Se trata de una nueva renovación por una presunta pasividad. No obstante, por ser la contratación gubernamental un asunto de alto interés público con base en la Constitución y leyes, la validez de este tipo de contrato se determina a base de estatutos especiales y no a base de las teorías generales de contratos.
Los requisitos formales que deben observarse al contratar con un ente gubernamental son: (1) reducir el contrato a escrito; (2) mantener un registro para establecer su existencia; (3) enviar copia a la Oficina del Contralor de Puerto Rico; y (4) acreditar la certeza de tiempo, a saber, que fue realizado y otorgado quince días antes. Una vez satisfechos los requisitos, los contratos serán válidos, exigibles y gozarán de la publicidad requerida. También manifestó el riesgo de que la aplicación de la figura de la tácita reconducción le concedería al Estado una vía para evadir el cumplimiento con los requisitos impuestos en las leyes. Arguyó que en el presente caso no hay una relación contractual válida entre las partes y por consiguiente, no procede el cobro de la cantidad reclamada.
El Hon. Erick Kolthoff Caraballo y el Hon. Edgardo Rivera García disintieron sin opinión escrita.
Reseña por Joel Pizá Batiz