Se podrán inscribir gravámenes preferentes por subrogación en Registro de la Propiedad sin orden judicial

Descarga el documento: United Surety & Indemnity Company v. Marisol Marchand Castro

El Municipio de San Juan posee una finca y le cedió el derecho de superficie y el derecho de construcción a Paseo Portuario and Company S.E. (en adelante Paseo Portuario). Luego, Paseo Portuario le cedió el arrendamiento del derecho de superficie a Rexam Limited Partnership. No obstante, el derecho de superficie y la titularidad de la propiedad edificada en dicha finca (Edificio Portuario) se cedieron a favor de Colonial Parking Corporation (Colonial). Esto tuvo el efecto de que Colonial fuera dueña del derecho de superficie de la finca del Municipio y del edificio edificado. Colonial alegó ante el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) que por el edificio estar construido sobre una propiedad del Municipio, estaba exento de pagar contribuciones. El CRIM rechazó dicha alegación y solicitó una fianza para garantizar la deuda sobre la propiedad.

El 31 de marzo de 2008, United Surety & Indemnity Company (USIC) emitió una fianza de garantía por la suma inicial de $1,575,000. En ésta, USIC se obligó solidariamente por el pago de las contribuciones sobre la propiedad inmueble. Así las cosas, Colonial se convirtió en un contribuyente moroso y posterior a múltiples notificaciones, el CRIM indicó que ejecutaría la fianza. El 11 de octubre de 2011, USIC pagó al CRIM la cantidad de $1,812,442.03. El 5 de diciembre de 2011, el CRIM emitió un documento administrativo de cesión a favor de USIC. Se relevó a USIC de todas las obligaciones con respecto a la fianza y se le cedió los derechos y acciones que el CRIM ostentaba en contra de Colonial.

El 8 de febrero de 2012, USIC presentó una instancia en el Registro de la Propiedad para inscribir un gravamen preferente sobre la finca por haberse subrogado al pagar la deuda. Mientras estaba pendiente la adjudicación del gravamen en el Registro de la Propiedad, USIC recurrió al Tribunal de Primera Instancia con una demanda sobre cobro de dinero, incumplimiento de contrato y ejecución de embargo contra Colonial y American Parking System, Inc.

No obstante, la Registradora de la Propiedad se negó a inscribir el gravamen porque alegó que la Ley Hipotecaria requiere una orden del Tribunal. USIC le indicó que lo que solicitó fue la inscripción de un gravamen preferente adquirido por subrogación y cesión, no un embargo a base de una acción en cobro de dinero. La registradora se sostuvo.

La controversia del presente caso es: ¿es inscribible en el Registro de la Propiedad, sin orden judicial, un documento administrativo del CRIM que transfiere a un fiador una hipoteca tácita por concepto de contribuciones a la propiedad municipal?

El Hon. Luis Estrella Martínez emitió la opinión del Tribunal. Indicó que USIC obtuvo los derechos que ostentaba el CRIM contra Colonial al momento en que satisfizo la deuda. Dicha subrogación quedó evidenciada cuando el CRIM emitió el documento de cesión. Indicó que no existe una prohibición para que una hipoteca legal sea cedida y que en el presente caso se cumplieron con los dos requisitos para ello: que el crédito esté vencido y sea exigible. Por consiguiente, no procedía requerir una orden judicial a tenor con los artículos que rigen las anotaciones preventivas de embargo. También esbozó que el documento otorgado por el CRIM incluyó una descripción adecuada del inmueble. Indicó también que el documento de cesión fue otorgado por un funcionario con competencia, porque la ley le permite al director del CRIM delegar funciones y no proscribe los documentos de cesión de hipotecas.

Reseña por Joel Pizá Batiz

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