Por el profesor Andrés L. Córdova Phelps
Ha habido una larga discusión doctrinal y jurisprudencial sobre la naturaleza jurídica del arrendamiento de bien inmueble. Específicamente en torno a si dicho negocio jurídico debe considerarse como uno de carácter obligacional o real.
Bajo el anterior el Código Civil el contrato de arrendamiento de fincas rústicas y urbanas era tipificado como un contrato, un derecho de crédito, inoponible ante terceros. Como derecho de crédito, el contrato obligaba a las partes, respondiendo cada cual en caso de incumplimiento. Quienes no fueran partes del contrato, de ordinario, no estarían bajo su sombra. Colón v. Club Rotario, 64, D.P.R. 572 (1945); Feliciano v. Antonio Roig Sucesores, 56 D.P.R. 719 (1940). El previo artículo 1461, 31 L.P.RA. §4068, inclusive, contemplaba que “[e]l comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.” Este principio es recogido en el conocido aforismo, venta quita renta.
Solamente cuando el contrato de arrendamiento sobre bien inmueble fuere elevado a instrumento pública e inscrito en el Registro de la Propiedad pudiera este adquirir la protección de la fe pública registral y ser oponible ante terceros. En esta vena, el antiguo artículo 1439, 31 L.P.R.A. §4034, disponía que “con relación a terceros, no surtirán efectos los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el registro de la propiedad.”
La previa Ley Hipotecaria en su artículo 38 (3ro), 30 L.P.R.A §2201, tambié disponía que era inscribible el arrendamiento de bienes inmuebles pactado por un período se seis años o más, o cuando tenga un plazo menor, pero las partes convinieren que se inscriba.
Es decir, su inscripción convierte al arrendamiento en un derecho real. Garage Cooperativo de Sabana Grande v. Arco Caribbean, Inc., 111 D.P.R. 52 (1981); Saavedra v. Central Coloso, Inc., 85 D.P.R. 421 (1962).
La Ley Hipotecaria actual, a su vez, en su artículo 5, 30 L.P.R.A §6012, dispone que “[l]os contratos de arrendamiento de bienes inmuebles se podrán inscribir cuando sean por un término de seis (6) años o más, o cuando hubiese convenio de las partes para que se inscriban. También se podrá inscribir la cesión del arrendamiento siempre y cuando surja del propio contrato. […]” Elipsis nuestro.
Parecería que la discusión sobre la naturaleza del derecho de arrendamiento ya había sido superada, reconociéndose su dualidad jurídica como derecho de crédito o como derecho real, según su cumplimiento con los requerimientos formales de la ley.
El nuevo Código Civil, sin embargo, vuelve a enturbiar las aguas con el artículo 1334, 31 L.P.R.A. §10104, al disponer que “[e]l fallecimiento del arrendador o la enajenación del bien arrendado no afecta la duración del arrendamiento convenido, salvo pacto distinto”. Este precepto se refiere al contrato de arrendamiento en general, si hacer particular referencia a si se trata de un bien mueble o inmueble.
Este precepto nuevamente levanta interrogantes sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento. Empieza el precepto aludiendo a la hipótesis del fallecimiento del arrendador, no afectándose la duración del arrendamiento convenido. Esta hipótesis ya está subsumida en el artículo 1233, 31 L.P.R.A. §9754, sobre la fuerza vinculante del contrato para los sucesores, y en el artículo 1587, 31 L.P.R.A. §11041, sobre la responsabilidad de los herederos de las obligaciones del causante hasta el valor de los bienes hereditarios que recibe. Esta hipótesis no requiere mayor comentario.
La segunda hipótesis, la enajenación del bien arrendado no afecta la duración del arrendamiento convenido, salvo pacto distinto, es problemática. Una primera lectura del precepto parecería sugerir que, en casos de enajenación del bien arrendado, por su dueño o por quien tuviera la capacidad suficiente para ello claro está, el contrato de arrendamiento subsistiría por su término de duración. Esta lectura necesariamente implica que la enajenación del bien – sea mueble o inmueble – no surtiría el efecto de dar por terminado el contrato de arrendamiento. Es decir, venta no quitaría renta, admitiéndose la oponibilidad del derecho del arrendatario ante el tercero adquirente en casos de arrendamiento de bienes inmuebles. Para todos los efectos jurídicos relevantes esta lectura concibe el derecho posesorio del arrendatario como un derecho real, ello sin necesidad del cumplimiento de formalidad alguna. Las implicaciones para la teoría del título y el modo en la constitución del derecho real no parecen haber ocupado la atención de sus redactores. Véase El derecho real.
En el comentario recogido en el memorial explicativo del 2004, la Comisión Conjunta Permanente para la Revisión y Reforma del Código Civil de Puerto Rico declara: “Con esta norma se acoge la recomendación de poner fin al principio “venta quita renta”, recogido en el antiguo artículo 1461 del Código Civil de Puerto Rico y en Código Civil de Perú. Ello no sólo imprime certeza a la relación, que a fin de cuentas es uno de los principios fundamentales de la contratación y del derecho en general, sino que implica una acción afirmativa dirigida a la protección del arrendatario”. Continúa el comentario reclamando el interés social de defender a los arrendatarios de la entonces reciente derogación de la Ley de Alquileres Razonables. Véase La Ley para la Estabilización de las Rentas en Puerto Rico.
Esta lectura es problemática y está reñida con otros preceptos del propio Código Civil y la Ley Hipotecaria. El artículo 1342, 31 L.P.R.A. §10151, señala que “[e]l contrato de arrendamiento no requiere, para su validez, formalidad especial alguna, salvo cuando el objeto es un bien inmueble y se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia ante tercero.” Nótese que el artículo 1342, supra, supone una especificación del caso de los bienes inmuebles de la generalidad del arrendamiento referido en el artículo 1334, supra. Como principio lógico, lo específico prevalece y se distingue de lo general. Sobre este extremo véase el principio hermenéutico ejusdem generis.
También, el artículo 277, 31 L.P.R.A. §6161, en su tercer párrafo, señala que “[S]i la ley impone una forma determinada para la validez de un negocio jurídico, la inobservancia produce la nulidad.” Si el artículo 1342, requiere la formalidad y la inscripción para que el arrendamiento sea eficaz ante tercero, ¿acaso su inobservancia autorizada por el artículo 1334, supra, produce la nulidad del negocio jurídico? El fraude de ley se asoma.
Por otro lado, el artículo 1245, 31 L.P.R.A. § 9792, dispone que para efectos probatorios debe constar, en instrumento público o privado la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, al igual que el arrendamiento de inmuebles por seis (6) años o más.
Es decir, la oponibilidad del derecho del arrendatario requiere para su validez ser elevado en instrumento público e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible ante terceros, tal y cual lo requiere el artículo 5 de la Ley Hipotecaria vigente, supra.
Bajo el artículo 1334, supra, y la primera cláusula del artículo 1342, supra, el contrato de arrendamiento no tiene un requerimiento formal. Sin embargo, el artículo 1342 expresamente lo requiere para los casos de bienes inmuebles para que tenga eficacia frente a terceros. La contradicción parece insalvable.
Una lectura detenida del artículo 1334, supra, permite reconciliar lo con el artículo 1342, supra. La frase relevante que utiliza el artículo 1334 es que la enajenación “no afecta la duración” del contrato de arrendamiento en general . ¿Qué exactamente hemos de entender por ella? Ya anteriormente hemos comentado la manera imprecisa en que el nuevo Código utiliza el término duración vis vis plazo. Véase La opción.
Quizás sea oportuno invocar el artículo 23 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 5345, sobre la interpretación del uso ambiguo de las palabras, buscándose su significado en su elusivo espíritu, en su contexto caleidoscópico y en la comparación con otras palabras y frases. Véase, a modo de ejemplo, Hermenéutica neurótica.
No hay controversia de que en los casos de venta quita renta no se implica la inexistencia del contrato de arrendamiento anterior, solamente su inoponibilidad. Sobre el concepto de la inoponibilidad el artículo 352, 31 L.P.R.A. §6331, señala que por ello “se priva a un negocio jurídico válido y eficaz entre las partes, de sus efectos respecto de un tercero al que la ley protege y permite ignorar el acto, y le impide al otorgante ejercer acciones contra aquel”.
Es decir, la enajenación del bien inmueble, de por sí, nunca ha significado la extinción jurídica del contrato de arrendamiento, el cual sigue siendo válido y eficaz entre las partes. Nada impide, por supuesto, que el nuevo adquirente tolere la continua posesión del arrendatario, aún en casos de bienes inmuebles. En cambio, si el nuevo dueño fuera a reclamar la posesión el arrendatario no tendría derecho que oponerle, siendo su único remedio virarse contra el arrendador en una acción resolutoria por incumplimiento de contrato bajo el artículo 255, 31 L.P.R.A. §9823. En este sentido, y reconocida la especificación del requerimiento formal del artículo 1342, supra, la enajenación de un bien inmueble no afecta la validez y eficacia del contrato entre las partes, quien pueden oponerse entre si los remedios contemplados en el contrato o en la ley. Véase también, La inoponibilidad del derecho real.
No se debe dejar de llamar la atención a que el artículo 1334, supra, autoriza que en el contrato de arrendamiento se pacte su resolución por enajenación a un tercero, lo cual supone un reconocimiento solapado de su carácter eminentemente obligacional.
En fin, la ligera lectura sugerida por el comentario del memorial explicativo de que el principio de venta quita renta fue revocado en el artículo 1334, supra, es una invitación a la desarticulación normativa del contrato de arrendamiento y del concepto del derecho real en sí.
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