La Ley Núm. 184 del 17 de agosto de 2012, conocida como la Ley Para Mediación Compulsoria y Preservación de Tu Hogar en Proceso de Ejecuciones de Hipotecas de Vivienda Principal, 32 L.P.R.A. sec. 2881, et seq. (en adelante “Ley de Mediación Compulsoria”) tiene como propósito principal establecer un procedimiento de mediación obligatoria entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario en todos los procesos de ejecución de hipoteca en relación a préstamos de consumo o para propósitos personales o de familia garantizado con un gravamen hipotecario sobre su residencia o vivienda principal. Ahora bien, ¿aplica esta ley cuando el préstamo es de naturaleza comercial y está garantizado por hipoteca sobre la residencia principal del deudor?
Dicha determinación es de suma importancia, pues conforme al Artículo 3 de la Ley de Mediación Compulsoria el proceso de mediación compulsoria es un requisito jurisdiccional en todo caso presentado ante los tribunales de Puerto Rico de ejecución de hipotecas. El proceso de mediación compulsoria no procede cuando el deudor hipotecario esté en rebeldía, sea sancionado, o cuando por alguna razón el tribunal haya determinado eliminar las alegaciones de éste.
Desde su aprobación, la Ley de Mediación Compulsoria se litiga continuamente ante los tribunales en cuanto a su aplicabilidad a los préstamos comerciales, sin embargo, hasta esta fecha la controversia aquí analizada no ha estado ante la consideración del Tribunal Supremo de Puerto Rico. No obstante, el Tribunal de Apelaciones local (“TA”) ha tenido ocasión de expresarse en torno al particular en varios casos, entre éstos, Cooperativa de Ahorro y Crédito de Aguada v. López Varela; Oriental Bank v. José Bechara Fagundo, et als.; Cooperativa de Ahorro y Crédito Aguada v. José M. Pérez Villanueva; Oriental Bank v. Ramón M. Vicente Alba, et als.; Banco Popular de Puerto Rico v. Edwin García Carmona, et als.; LSREF2 Island Holding, Ltd., Inc. v. Torres Otero.
En dichos casos el TA ha interpretado la Ley de Mediación Compulsoria y ha resuelto que ésta no aplica cuando el préstamo es de naturaleza comercial. Contrario a lo anterior, el TA también ha resuelto que un préstamo comercial pudiese estar cobijado por la mencionada ley si el mismo fue obtenido para el sostenimiento de la familia o cuando la garantía hipotecaria constituye la residencia principal del deudor. Veamos.
En el caso de LSREF2 Island Holding, Ltd., Inc. v. Torres Otero, supra, el Tribunal Apelativo resolvió que el “Artículo 2(d) de la Ley de Mediación Compulsoria dispone que el deudor hipotecario es una persona que ha incurrido en un préstamo de consumo o para propósitos personales o de familia garantizado con un gravamen hipotecario sobre su residencia o vivienda principal. Es decir la ley aplica a procesos de otorgación de préstamos personales o de consumo y no a préstamos comerciales”. Véase Cooperativa de Ahorro y Crédito de Aguada v. Lopez Varela, supra; y Cooperativa de Ahorro y Crédito Aguada v. Perez Villanueva, supra.
Por otro lado, en el caso de Banco Popular de Puerto Rico v. Edwin García Carmona, et als., supra, el TA resolvió que el “Art. 2 de la Ley 184–2012, supra, establece que deudor es aquella persona que ha incurrido en un préstamo de consumo o para propósitos personales o de familia garantizado con un gravamen hipotecario sobre su residencia principal. Luego de evaluada la legislación en su totalidad y a base de esa definición podemos concluir que el tipo de préstamo que se obtuvo pudiese estar cobijado en la protección que ofrece la Ley, si se demostrase que fue obtenido con el propósito y fin de sostener a la familia. Es decir, si bien el préstamo era uno de tipo comercial, restaba por determinar si fue obtenido para el sostenimiento de la familia”. Véase Oriental Bank v. Vicente Alba, supra.; y Oriental Bank v. Bechara Fagundo, supra.
En conclusión, los casos recientes del Tribunal Apelativo demuestran una tendencia a resolver que la Ley de Mediación Compulsoria aplica a los préstamos de naturaleza comercial cuando los mismos fueron obtenidos para el sostenimiento de la familia o si la garantía hipotecaria constituye la residencia principal del deudor. Debido a lo anterior, es de suma importancia que se analicen los motivos por los cuales se otorgó un préstamo comercial para determinar si procede someterse al proceso de mediación compulsoria ya que el acreedor podría obtener una sentencia que podría ser nula por dicho proceso ser jurisdiccional.
por el Lcdo. Luis Parrilla-Hernández, Ferraiuoli LLC