20 cambios en el derecho registral dentro del nuevo Código Civil

La directora de la Clínica de Asistencia Legal Notarial de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, Lourdes I. Quintana-Lloréns, explicó a Microjuris.com los cambios más significativos en el nuevo Código Civil que inciden en las transacciones del Registro de la Propiedad.

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La profesora Quintana-Lloréns resaltó los cambios que incidirán en el Registro de la Propiedad:

  • El nuevo código establece una ordenación coherente de los títulos, dando unidad a los preceptos legales que incorporan las disposiciones de varias leyes especiales como la Ley Inmobiliaria del Registro digital del Estado Libre Asociado (ELA) y su Reglamento, la doctrina jurídica y elimina aquellas figuras jurídicas que no son propias del siglo presente.
  • El lenguaje se simplifica para facilitar la comprensión de algunos conceptos o figuras jurídicas ya reconocidas en nuestro ordenamiento y disipar dudas. También, se incorporan varias definiciones que veremos más adelante.
  • Las disposiciones de este Código Civil que perjudican derechos adquiridos según la legislación civil anterior, no tienen efecto retroactivo (Art. 1806).
  • Las acciones y los derechos nacidos y no ejercitados antes de la entrada en vigor de este Código Civil, subsisten con la extensión y en los términos que le reconoce la legislación precedente.
      • Sin embargo, se sujetan a lo dispuesto en el nuevo Código Civil en cuanto a su ejercicio y procedimientos para hacerlos valer.
      • Si el ejercicio del derecho o de la acción se halla pendiente de procedimientos comenzados bajo la legislación anterior, y estos son diferentes de los establecidos en el nuevo código, pueden optar los interesados por unos o por otros (artículo 1808).
  • Los actos y contratos celebrados bajo el régimen del código anterior, que son válidos con arreglo a ella, surten todos sus efectos, con las limitaciones establecidas en el nuevo código.
  • Los actos y contratos que resultan ineficaces bajo la legislación, no adquieren validez por el hecho de que el nuevo código disponga algo distinto con relación a su eficacia (artículo 1812).
  • Las disposiciones del nuevo código no son aplicables a los contratos en curso de ejecución vigentes al momento de su vigencia (artículo 1813).
  • Los términos prescriptivos, de caducidad o de usucapión que estén transcurriendo en el momento en que el nuevo código entre en vigor, tienen la duración dispuesta en la legislación anterior.
  • Si el término queda interrumpido después de la entrada en vigor del nuevo Código Civil, su duración será la determinada en el nuevo (artículo 1814).
  • Respecto a los bienes muebles, se va a exigir la posesión durante dos (2) años con buena fe y cuatro (4) años sin necesidad de buena fe. En contraposición a lo dispuesto en el Código Civil vigente, la cosa mueble hurtada o robada no puede adquirirse por usucapión por el autor, ni por el cómplice o encubridor, independientemente de que haya prescrito el delito.
  • Los bienes inmuebles podrán adquirirse de forma ordinaria por la posesión de diez (10) años con buena fe y justo título u extraordinaria por la posesión de veinte (20) años sin buena fe en vez del término actual de treinta (30) años.
  • La rapidez de las comunicaciones hace irrelevante la distancia física a la hora de transmitir y recibir información, por lo que se elimina la distinción entre “presentes” y “ausentes” en la prescripción ordinaria y se mantienen, como es lógico, los requisitos de “justo título” y “buena fe”.
  • Se busca reducir los problemas que representan las casas abandonadas y se pretende proteger a quienes dedican esfuerzo y dinero en habilitarlas para dar cobijo en ellas a sus familias.
  • Los derechos a la herencia de quien ha fallecido, con testamento o sin él, antes de entrar en vigor el nuevo Código Civil, se rigen por la legislación anterior.
  • La herencia de los fallecidos después que entre en vigor el nuevo código, sea o no con testamento, se adjudica y reparte con arreglo al nuevo código, pero cumpliendo, en cuanto este lo permita, las disposiciones testamentarias.
  • Se respetarán las legítimas, las mejoras y los legados, pero reduciendo su cuantía, si de otro modo no se puede dar a cada partícipe en la herencia lo que le corresponde según el nuevo código (artículo 1816).
  • El Libro I, que trata sobre las Relaciones Jurídicas, incorpora tres nuevos conceptos que inciden en las transacciones que se presentan en el Registro Inmobiliario.
      • Hecho jurídico: eventos que producen la adquisición, modificación o la extinción de derechos. Pueden ocurrir sin la actuación de las personas o por su voluntad (artículo 263). Son esas situaciones que ocurren en la vida diaria, pero que las personas no puede controlar. Ejemplo: toda situación ajena a la voluntad de un individuo que ocurren en la vida diaria y que generan efectos. El fallecimiento de una persona con hijos tiene el efecto de que sus descendientes adquieran el derecho de ser reconocidos como heredero forzoso. Lo mismo ocurre con otros hechos como el nacimiento, el matrimonio o el divorcio.
      • Acto jurídico: hecho jurídico que ocurre debido a la actuación de las personas, voluntaria o involuntariamente (artículo 264) Ese acto humano realizado, por lo general, con alguien capaz de obrar surtirá efectos jurídicos, porque el sujeto, al realizarlo quiere determinar un resultado y tal resultado se toma en consideración por el hecho. Ejemplo: el acto unilateral de otorgar testamento tiene efectos. Lo mismo ocurre en el reconocimiento de un hijo, el registro de defunción o de una patente (unilateral). Ejemplos bilaterales: el matrimonio, los contratos de trabajo, compraventa, fianza o cesión de derechos.
      • Negocio jurídico: acto jurídico voluntario lícito que tiene por fin directo establecer, modificar o extinguir relaciones jurídicas (artículo 268). Nace con la voluntad declarada de las partes. Ejemplos: arrendamiento, compraventa, contrato de línea de crédito, una hipoteca.
  • La profesora sostuvo que en la recién creada categoría de los negocios jurídicos, se incluyen algunas materias o figuras jurídicas que no necesariamente son contratos como:
      • el consentimiento, objeto y causa
      • los plazos, condiciones y el modo
      • los requisitos de forma
      • los instrumentos públicos y privados
      • la firma ológrafa
      • los vicios de la voluntad
      • la representación
      • la invalidez
      • la confirmación
      • la inoponibilidad
      • la interpretación
      • la transmisión de los efectos
  • Se define, por primera vez, el concepto de “firma ológrafa”, como el trazo exclusivo de una persona, escrito de su puño y letra con la intención de que se le atribuya la autoría de un instrumento y la manifestación de su conformidad.
  • Se establece la presunción de que cuando el instrumento se firma en blanco, se presumirá la autoridad del apoderado para poder llenarlo, en cuyo caso, rigen las normas del poder tácito, salvo que el firmante demuestre que no responde a sus instrucciones o que el documento firmado se sustrajo y se llenó contra su voluntad. Esta disposición hay que examinarla con el artículo 330, donde se incorpora al código la doctrina adoptada por el Tribunal Supremo desde Zarelli v. Registrador, que dispone que el poder redactado en términos generales solo comprende los actos de administración. Para poder transigir, enajenar, hipotecar o gravar bienes se requiere un poder que así lo autorice expresamente. Las cláusulas del poder que confieren facultades son interpretadas restrictivamente.

Nota: Esta es la primera parte sobre los cambios en el derecho registral dentro del Código Civil. 

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