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Las ejecuciones de hipoteca y el retracto de cosa litigiosa

Columna del profesor Andrés L. Córdova Phelps

Por el profesor Andrés L. Córdova Phelps

La crisis económica, el colapso del mercado inmobiliario, los efectos del huracán María y la pandemia han implicado un incremento marcado en los procesos de quiebra y ejecución de hipoteca en los últimos años, con el correspondiente empobrecimiento de miles de familias.

Con la revocación judicial la moratoria decretada por el Center for Disease Control (CDC) de los procesos de desahucio y ejecución de hipoteca de los préstamos garantizados con fondos federales, es de esperar un incremento sustancial en estos casos en los próximos meses.

En los procesos judiciales de ejecución de hipoteca una defensa que los deudores pudieran levantar en algunas situaciones es el derecho al retracto de cosa litigiosa. En términos generales, este derecho le confiere al deudor en un proceso judicial a reclamar el bien en litigio cuando el acreedor se lo cede a un tercero.

El principio jurídico que justifica el retracto de cosa litigiosa es dual: controlar la especulación desenfrenada en los procesos judiciales y reconocerle al deudor, como cuestión de equidad, la facultad de recobrar el bien bajo los mismos términos de pago que el acreedor estuvo dispuesto a aceptar al momento de cedérselo al tercero.

En DLJ Mortgage Capital Inc. v. Santiago Martínez, 2019 TSPR 129, el Tribunal Supremo resolvió que en un pleito de ejecución de hipoteca que trata sobre un instrumento negociable (entiéndase un pagaré hipotecario) le es aplicable la Ley de Instrumentos Negociables y no el retracto de cosa litigiosa dispuesto en el Código Civil entonces vigente. En la medida en que la Ley de Instrumentos Negociables es la ley especial, la normativa del Código Civil queda desplazada, señala la opinión. Esta opinión es perfectamente entendible hasta donde llega, que no es muy lejos.

La opinión no entra a discutir las disposiciones aplicables de la Ley de Instrumentos Negociables referentes a las protecciones que se le reconoce al deudor frente a un adquirente de un instrumento cuando no es un tenedor de buena fe. La sección 2-104 de esta ley define instrumentos negociables como una promesa o una orden incondicional de pagar una cantidad específica de dinero, con o sin intereses u otros cargos descritos en la promesa u orden. Los cheques y pagarés hipotecarios son los ejemplos paradigmáticos de estos instrumentos.

La sección 2-302 define al tenedor de buena fe como aquel quien toma el instrumento (i) por causa, (ii) de buena fe, (iii) sin tener aviso de que el instrumento estuviese en mora o hubiere sido desatendido o de que existiese un incumplimiento no subsanado con respecto al pago de otro instrumento emitido como parte de las mismas series. Añade el inciso (c) de esta sección que una persona no adquiere derechos de tenedor de buena fe de un instrumento adquirido mediante procedimiento legal o por compra en una ejecución, quiebra o venta por el acreedor u otro procedimiento similar.

Los especuladores – eufemísticamente llamados inversores – que adquieren los pagarés hipotecarios de los bancos con conocimiento de que hay pendiente un proceso litigioso existente de ejecución de hipoteca no son tenedores de buena fe bajo la Ley de Instrumentos Negociables.

La sección 2-306, a su vez, expresamente dispone que una persona que toma un instrumento, que no sea una con derechos de tenedor de buena fe, está sujeta a una reclamación de derecho de propiedad o de posesión sobre el instrumento o su producto, incluyendo una reclamación para rescindir una negociación y recobrar el instrumento o el producto de éste.

Esta causa de acción reconocida en la Ley de Instrumentos Negociables es análoga al derecho de retracto de cosa litigiosa. En ambas instancias se le reconoce al deudor del instrumento de recobrar el derecho de propiedad o su producto, o sea el valor pagado por el cesionario o nuevo acreedor. ¿Acaso no es esto lo que precisamente persigue el derecho retracto de cosa litigiosa?

Finalmente, al pasar revista sobre el nuevo Código Civil, los artículos 1212 y 1220 recogen nuevamente el derecho del retracto de cosa litigiosa. El artículo 1220 dice que si se cede un crédito litigioso, el deudor tiene derecho a extinguirlo mediante el reembolso al cesionario de lo que este haya pagado, de las costas ocasionadas y de los intereses del pago desde el día cuando se hizo. Se tiene por litigioso un crédito desde el momento cuando se contesta la demanda.

El artículo 1212 del Código Civil, por su parte, señala que en el caso de la cesión de un derecho litigioso, la acción que ejercita el cesionario es sin perjuicio de cualquier reclamación en contrario o de otro derecho existente al tiempo de notificarse la cesión, o antes; pero esto no es aplicable a la cesión de un instrumento negociable, traspasado de buena fe y por valor, antes de su vencimiento.

Esta última frase del artículo 1212, fraseado un tanto torpemente en la negativa, autoriza la defensa de retracto de la cesión de crédito litigioso por parte del deudor frente al cesionario que no es un tenedor de buena fe cuando adquiere el instrumento negociable.

Es decir, con estos dos artículos el legislador revocó parcialmente lo dispuesto en DLJ Mortgage Capital Inc. v. Santiago Martínez, y autoriza la acción de retracto de cosa litigiosa en casos de instrumentos negociables cuando se dan las condiciones antes expresadas. Caveat emptor.

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