Supremo desestima pleito y no resuelve si asociaciones de residentes pueden privarle a deudores de cuotas de mantenimiento los “beepers” de entrada

Descarga el documento: Díaz Díaz v. Asociación de Residentes Urbanización Quintas de San Luis, Inc.

Supremo explica desde cuándo un desarrollador debe pagar cuotas por áreas comunes en proyectos cobijados por Ley de Control de AccesoI. Controversia
La controversia del presente caso es la siguiente: ¿Pueden las asociaciones de residentes variar o condicionar la forma de acceso, incluso desactivar los dispositivos electrónicos de entrada automática tales como “beepers” o sellos, a los residentes que adeudan pagos por concepto de cuotas de mantenimiento?

II. Decisión
Mediante una sentencia, el Tribunal Supremo desestimó el pleito por el mismo tornarse académico, ya que las partes llegaron a un acuerdo mediante una transacción extrajudicial. El Tribunal concluyó que la controversia del presente caso no era una justiciable ya que cuando una controversia se convierte en académica y no restan otros asuntos por resolverse dentro del litigio, es deber de los tribunales desestimar el caso. El Supremo acentuó que aunque el presente caso se presentó a través de una sentencia declaratoria, los tribunales solo puedan dictar una sentencia declaratoria cuando el demandado ha estado actuando, o amenaza con actuar, de tal forma que exista la probabilidad sustancial de que se lleve a cabo una invasión de los derechos del demandante.

III. Opinión disidente
El Hon. Luis F. Estrella Martínez emitió una opinión disidente. Manifestó que: “considero que la controversia principal ante nuestra consideración no se ha tornado académica, ya que el alegado acuerdo extrajudicial alcanzado entre el licenciado Díaz Díaz y la Asociación, sobre un extremo ajeno a la controversia medular ante nos, no derrota el tracto procesal y adversativo que ha caracterizado a este caso desde su origen”.

Por consiguiente, el Hon. Estrella Martínez indicó que si un titular compró su propiedad antes de la instalación del sistema y, este se opuso oportunamente, la asociación de residentes no puede limitar, restringir, variar o condicionar la forma de acceso de los residentes. Recordemos que estos residentes no tienen que pagar cuotas para el sistema de control de acceso.

No obstante, si una persona compró su propiedad con el sistema de control de acceso ya instalado, el artículo 15 de la Ley Núm. 21 permite a la asociación de residentes restringir, variar o condicionar la forma de acceso de los residentes morosos que vienen obligados a pagar las cuotas. El aludido juez asociado adujo que nuestro ordenamiento jurídico no autoriza expresamente a las asociaciones de residentes a limitar, restringir, condicionar o variar el acceso de los titulares morosos al área controlada. Pero el Tribunal Supremo ha manifestado que las asociaciones de residentes pueden aprobar reglamento internos para penalizar a los titulares morosos, siempre y cuando el reglamento sea uno razonable.

El Hon. Estrella Martínez no consideró oneroso ni irrazonable requerir mediante reglamentación que a los titulares que adeuden pagos por concepto de cuotas de mantenimiento se les desactive el mecanismo de acceso directo a la urbanización y tengan que utilizar el área de acceso para visitantes. No obstante, arguyó que la forma alternativa de acceso a la urbanización no puede representar una carga onerosa para el titular moroso y sólo deberá ir dirigida a fomentar el pago oportuno de las cuotas que permiten el funcionamiento continuo del sistema.

IV. Suplemento fáctico
En 2011, el Sr. Adrián O. Díaz Díaz presentó una demanda sobre sentencia declaratoria, daños y perjuicios y una solicitud de interdicto provisional, preliminar y permanente contra la Asociación de Residentes de la Urbanización Quintas de San Luis. Argumentó que la Asociación estaba impedida de implementar restricciones que le limitaran el libre acceso a la urbanización a los residentes que tuvieran deudas por concepto de cuotas de mantenimiento. Por otro lado, solicitó que se determinara que el reglamento de la Asociación era contrario a la Ley de Control de Acceso.

El Tribunal de Primera Instancia determinó que la petición de interdicto provisional era prematura. Luego, el señor Díaz Díaz le informó al Tribunal que la Asociación le había notificado por escrito que se aprestaba a desactivarle los sellos de entrada automática a los titulares que adeudaran el pago de cuotas de mantenimiento o que no tuvieran un plan de pago, como era su caso. El Tribunal de Primera Instancia procedió a emitir una sentencia declaratoria parcial en la que determinó que la Asociación podía condicionar el acceso a la urbanización a aquellos residentes que adeudaran cuotas de mantenimiento, con medidas tales como la desactivación de dispositivos electrónicos de entrada automática.

Inconforme, el Sr. Adrián O. Díaz Díaz acudió al Tribunal de Apelaciones. Luego de unas incidencias procesales, el Tribunal de Apelaciones confirmó la determinación del Tribunal de Primera Instancia.

Inconforme nuevamente, el señor Díaz Díaz acudió al Tribunal Supremo de Puerto Rico. El 28 de junio de 2016, el Supremo celebró una vista oral para escuchar los argumentos de las partes. En la aludida vista oral, el señor Díaz Díaz informó que alcanzó una transacción extrajudicial con la Asociación aproximadamente dos meses antes de la vista oral, pero que deseaba litigar le pleito hasta las últimas consecuencias para que el Tribunal hiciera alguna expresión sobre la controversia del caso.

por Joel Pizá Batiz

 

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