Notarios deben cancelar pagarés y acreditar notificación al deudor de aviso de subasta en escrituras de venta judicial

Notarios deben cancelar pagarés y acreditar notificación al deudor de aviso de subasta en escrituras de venta judicial

Descarga el documento: Pedragón Ferrer v. Hon. Purcell Soler

I. Síntesis circunstancial
El Registrador de la Propiedad no quiso inscribir una escritura de venta judicial porque, entre otras cosas, no se había cancelado e inutilizado el pagaré hipotecario y no se había notificado al deudor el aviso de venta de subasta a través de correo certificado. El notario presentó un escrito de recalificación y esbozó que el requisito de cancelar el pagaré no es exigido en ventas judiciales y que la notificación al deudor era eludible por lo manifestado en CRUV v. Registrador, 117 D.P.R. 662 (1986). Luego de 123 días, el Registrador denegó la recalificación. Inconforme, el notario acudió al Tribunal Supremo de Puerto Rico.

II. Controversias
Las controversias del presente caso son las siguientes: (1) ¿Debe un notario cancelar los pagarés e inutilizarlos cuando inscriba en el Registro de la Propiedad una escritura de venta judicial?, y (2) ¿Es necesario acreditar que el demandando, en el caso de ejecución de hipoteca, hubiese sido notificado del aviso de subasta mediante correo certificado con acuse de recibo?

III. Opinión
La Hon. Anabelle Rodríguez Rodríguez emitió la opinión del Tribunal. Luego de analizar el artículo 138 y 134 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979, el Supremo coligió que todo notario debe constatar en la escritura de venta judicial la reducción o inutilización del pagaré que representa la obligación que es objeto del pleito judicial. Acentuó que en todos los casos en que una obligación esté garantizada por una hipoteca que, a su vez, esté representada por un pagaré, será indispensable que cuando tal garantía se ejecute o se venda el bien en pública subasta en cobro de la obligación, se cancele e inutilice el pagaré que la representa. La Hon. Anabelle Rodríguez Rodríguez manifestó que concluir lo contrario sería inconciliable con la seguridad jurídica que nuestro sistema registral busca alcanzar y es, además, jurídicamente incorrecto.

El Tribunal Supremo esbozó que la segunda controversia de Derecho surge como resultado de lo adjudicado en CRUV v. Registrador, 117 D.P.R. 662 (1986). No obstante, el Supremo indicó que dado a que en CRUV v. Registrador se interpretó una Regla de Procedimiento Civil que posteriormente fue enmendada, la norma allí pautada carece de vigencia. En CRUV v. Registrador, 117 D.P.R. 662 (1986), el Supremo dictaminó que las escrituras de venta judicial no revestían el carácter de los documentos expedidos por autoridad judicial contemplados en el tercer párrafo del Artículo 64 de la Ley Hipotecaria de 1979.

El Supremo explicó que la regla que actualmente detalla el procedimiento al que han de adherirse los tribunales al momento de llevar a cabo una venta judicial es la Regla 51.7 de Procedimiento Civil. Dicha regla exige que la copia del aviso de venta sea enviada al deudor por sentencia y a su abogado vía correo certificado con acuse de recibo. De lo contrario la venta judicial será nula. Por consiguiente, el segundo error de Derecho no se cometió. El Supremo enfatizó que “[d]ebemos recordar que, en materia de venta judicial, se proclama como postulado fundamental que no existe presunción a favor de que todo se ha hecho en forma adecuada por el Alguacil”. CRUV v. Registrador, 117 D.P.R. 662, 669 (1986).

También explicó que el Artículo 112 de la nueva Ley Hipotecaria, la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210 del 8 de diciembre de 2015, según enmendada, consolida los Artículos 138 y 134 de la antigua Ley. El Artículo 112 exige que en la escritura de venta judicial, el notario debe haber inutilizado y cancelado el pagaré garantizado con la hipoteca objeto de ejecución.

Por otro lado, el Supremo mencionó que aunque el Registrador demoró 123 días en atender el escrito de recalificación, el término de 30 días, dispuesto en el Artículo 71 de la antigua Ley Hipotecaria, no es de naturaleza jurisdiccional por ser un término directivo. El Supremo también mencionó que el notario podrá presentar una queja por demora, según lo disponía el Artículo 66.3 del Reglamento de la antigua Ley Hipotecaria.

Ante la alegación del notario de que las faltas del Registrador eran confusas, el Supremo adujo que las faltas notificadas en el presente caso no eran ininteligibles o ambiguas para imposibilitar su comprensión.

Por último, el Tribunal Supremo resaltó la importancia de que los Registradores de la Propiedad realicen sus funciones con extrema diligencia y rigurosidad. El Supremo mencionó que “[l]a inobservancia de los términos dispuestos para cumplir sus funciones, y el incumplimiento con los requisitos que rigen la notificación de faltas, especialmente la referencia al precepto legal que las motiva, son incompatibles con el puesto de Registrador de la Propiedad”.

La Hon. Mildred Pabón Charneco concurrió sin opinión escrita.

IV. Suplemento fáctico
El 28 de mayo de 2013, el Lcdo. Julio C. Colón Ortiz presentó una escritura de venta judicial en el Registro de la Propiedad, Sección de Guayama. La escritura presentada fue otorgada el 27 de abril de 2013. En dicha escritura, la Sra. Luz Delia Pedragón Ferrer figuraba como compradora, mediante la segunda subasta, de una propiedad sita en el Municipio de Salinas.

El licenciado Colón Ortiz acompañó la escritura de venta judicial con los siguientes documentos: (1) Copia certificada de la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia; (2) Copia certificada de la orden de ejecución; (3) Copia certificada del mandamiento de ejecución, y (4) Copia certificada del acta de subasta pública, de la cual surgía que el alguacil tuvo ante su consideración el edicto de subasta correspondiente.

El 5 de noviembre de 2013, el Registrador Hon. Ismael L. Purcell Soler, notificó las siguientes faltas: (1) No se acreditó que el demandado haya sido notificado de aviso de subasta mediante correo certificado con acuse de recibo; (2) Deberá acompañar como documentos complementarios los siguientes documentos judiciales debidamente certificados por la Secretaría del Tribunal: (a) Aviso de subasta (b) Acta de primera subasta (c) Notificación de sentencia en rebeldía por edicto (d) Certificación de publicación de edictos conforme los establece el artículo 51.8 de las Reglas de Procedimiento Civil, y (3) (3) Se (sic) garantiza la hipoteca un título negociable, deberá cancelar éste al momento de otorgarse la escritura de adjudicación.

Oportunamente, el licenciado Colón Ortiz presentó una solicitud de recalificación. Manifestó que no se incluyó el edicto de subasta como documento complementario puesto que el alguacil había declarado que lo tuvo ante sí en el acta de subasta pública. No obstante, acompañó el escrito de recalificación con una copia certificada del edicto de subasta, en aras de evitar cualquier confusión al respecto. Con relación a los otros documentos complementarios requeridos por el Registrador, el licenciado Colón Ortiz sostuvo que solicitar estos documentos constituía una intromisión indebida en la función judicial y que la Ley Hipotecaria de 1979 y su Reglamento no contemplaban la presentación de esos documentos como requisitos para la inscripción de una escritura de venta judicial. Por último, el licenciado Colón Ortiz manifestó que el Registrador había errado al exigir el cumplimiento con lo dispuesto en el Artículo 138 de la Ley Hipotecaria, ya que ese artículo de la aludida Ley es de aplicación a escrituras de cancelación de hipotecas en garantía de títulos transferibles por endoso, pero no así para escrituras de venta judicial. El 2 de marzo de 2014, el Registrador denegó la solicitud de recalificación presentada.

Inconforme nuevamente, el licenciado Colón Ortiz presentó un recurso gubernativo ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico.

por Joel Pizá Batiz

A %d blogueros les gusta esto: