Por el licenciado Joel A. Montalvo
En el último día para aprobar medidas, el Senado de Puerto Rico consideró y aprobó el informe con enmiendas del Proyecto de la Cámara 1874 (P. de la C. 1874), que establecería la nueva Ley de Condominios.
Este proyecto derogaría la Ley de Condominios vigente y daría paso a un nuevo marco jurídico para regular la convivencia y administración de la comunidad de titulares.
Pretende además agilizar, actualizar y atemperar el marco jurídico, de gobernanza y administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal para adaptarlos a los distintos cambios sociológicos, económicos y hasta tecnológicos que la vida en comunidad ha experimentado por el transcurso del tiempo y por las experiencias vividas como resultado de desastres atmosféricos e inclusive la emergencia que actualmente enfrentamos por la pandemia del COVID-19.
El proyecto también pretende incorporar a la nueva Ley de Condominios mucha de la normativa jurídica y jurisprudencia reciente de nuestro Tribunal Supremo en materia de propiedad horizontal.
El Proyecto de la Cámara 1874, según aprobado por la Cámara de Representantes
Algunos de los elementos más significativos que proponía el P. de la C. 1874, según aprobado por la Cámara de Representantes, son la incorporación de una sección de definiciones de las distintas figuras y términos creados por la ley, establece una serie de requisitos mínimos de responsabilidad y riesgo a la figura del agente administrador, elimina la figura inconsecuente e irrelevante del comité de conciliación, reafirmaba el limite de términos (tres años consecutivos) para ocupar puestos en la Junta de Directores y establece requisitos de no adeudar dos o más plazos de pagos de cuotas de mantenimiento, derramas, multas o primas del seguro matriz para ser nominado y electo miembro de la Junta de Directores.
Este proyecto pretende atender la experiencia vivida en los condominios durante el huracán María y la imposibilidad que tuvieron las juntas de directores para responder a la emergencia de manera eficaz.
Por eso, el proyecto incorpora medidas para flexibilizar y acortar los términos, y permite el uso de la tecnología en los procesos de notificación de convocatorias para asambleas anuales u ordinarias (15 días), las extraordinarias (5 días) en las que haya sido declarado un estado de emergencia por las autoridades pertinentes y se vaya a realizar una obra que requiera hacer retiros del fondo de reserva (24 horas), los acuerdos y elimina el requisito de incluir dos fechas en las convocatorias para las reuniones del Consejo de Titulares.
Para fomentar la inversión en obras dentro de los condominios, el proyecto eliminaría el requisito de unanimidad y establece el requisito de 2/3 partes en las decisiones del Consejo de Titulares para cambiar la forma externa de la fachada y las distintas obras de mejoras y conservación del inmueble.
Solo se mantiene el requisito de unanimidad para disolver el régimen de propiedad horizontal.
Uno de los temas más controversiales que el proyecto incorpora y atiende es la nueva tendencia global de los arrendamientos a corto plazo y su efecto en los condominios. Este asunto o controversia tuvo oportunidad de ser argumentada y considerada ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico en el caso reciente de Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Eduardo Chamah, 2019 TSPR 71.
Sin embargo, el caso fue desestimado porque la controversia se tornó académica mientras el caso estaba bajo la consideración del Tribunal Supremo. Por lo tanto, no hubo una directriz o interpretación jurisprudencial que resolviera de manera definitiva la situación que enfrentan muchos condominios, particularmente en áreas turísticas de Puerto Rico.
El P. de la C. 1874 toma la definición de corto plazo de la Ley 272 de 2003, mejor conocida como la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, y define arrendamiento a corto plazo como todo arrendamiento por un término menor a 90 días consecutivos. Establece además que este arrendamiento se considera como un uso residencial, precisamente el asunto en controversia dentro del caso.
El proyecto establece que los arrendamientos a corto plazo no se podrán prohibir en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, salvo que en la escritura matriz o en el reglamento, exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento. Sin embargo, el proyecto establece que el Consejo de Titulares podrá en cualquier momento enmendar el reglamento, por acuerdo de dos terceras partes (2/3) de los titulares para prohibir estos arrendamientos expresamente o establecerles un término mínimo.
El Consejo de Titulares podrá también regular la forma y manera en que se permitirán los arrendamientos de los apartamentos a corto plazo, incluyendo poder requerir un término mínimo de noches para arrendar e imponer una cuota mensual especial, que no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento, para los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo.
El P. de la C. 1874 según aprobado en la Cámara de Representantes dejaba expresamente claro que todos los ingresos de todas las actividades u operaciones y todos los activos del Consejo de Titulares de un condominio, ya sea residencial, comercial o una combinación de ambos estarán exentos de toda clase de tributación sobre ingresos, propiedad, arbitrio, ventas y uso, patente o cualquiera otra contribución impuesta o que más adelante se impusiere por el gobierno de Puerto Rico o los municipios.
El Proyecto de la Cámara 1874, según informe aprobado con enmiendas en el Senado
La Comisión sobre Relaciones Federales Políticas y Económicas del Senado de Puerto Rico, luego de recibir ponencias de varias agencias de gobierno y grupos interesados, rindió un informe sobre el P. de la C 1874 el 25 de junio de 2020 en el que recomendó la aprobación del proyecto con múltiples enmiendas.
Entre las múltiples enmiendas incluidas en el informe y aprobadas por el Senado, nos llama la atención que el entirillado del informe elimina de la versión aprobada en la Cámara de Representantes varias figuras o términos en la sección de definiciones.
Entre las definiciones más notables que fueron eliminadas encontramos la definición de elementos procomunales, la de escritura matriz, la de fachada, la de estados financieros anuales, la de Junta de Directores y la de obra de mejora.
Aunque muchos de estos términos están definidos en la ley de condominios vigente, en algunos reglamentos de condominios o mediante jurisprudencia, siempre es buena práctica legislativa incluir las definiciones porque ayuda a entender la intención del legislador y si el texto de la ley es claro, deja poco espacio para la interpretación administrativa o judicial.
Otras enmiendas notables que pudimos observar durante nuestra revisión rápida de texto aprobado por el Senado son la eliminación del limite de términos (3 años consecutivos) para ocupar puestos en la Junta de Directores y la aclaración de los requisitos de convocatoria de asambleas de emergencia en casos cuando el estado de emergencia sea declarado por las autoridades estatales o federales.
El Senado incorporó varias enmiendas en todo el proyecto con el propósito de restituir el requisito de unanimidad (en vez de 2/3 partes) en las decisiones del Consejo de Titulares para obras de mejoras cuando requiera una derrama, y en otras instancias como variaciones de destino y uso, segregaciones de terreno común, en las enmiendas a la escritura matriz, ya sea durante la administración inicial o interina o por el Consejo de Titulares, en cambios a la forma externa de la fachada, construcción de nuevos pisos, sótanos o excavaciones en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, previo a la aprobación de esta nueva Ley.
En cuanto a los arrendamientos a corto plazo, el Senado incluyó una enmienda requiriéndole al agente administrador informar al Centro de Recaudaciones de Impuestos (CRIM) anualmente las propiedades sujetas a contratos de arrendamiento a corto plazo.
¿Aún no estás suscrito(a) a Microjuris? Hazlo aquí. ¿Necesitas cumplir con tus créditos de Educación Jurídica Continua? Hazlo en nuestra sección de cursos en línea.
Entendemos esta enmienda pretende ayudar y facilitar el interés del CRIM en fiscalizar las exoneraciones concedidas en propiedades.
Aunque el proyecto según aprobado por la Cámara de Representantes establecía que todos los ingresos de todas las actividades u operaciones y todos los activos del Consejo de Titulares de un condominio estarían exentos de toda clase de tributación sobre ingresos, propiedad, arbitrio, ventas y uso, patente, o cualquiera otra contribución impuesta o, que más adelante se impusiere por el Gobierno de Puerto Rico o los municipios, el Senado incluyó una enmienda a los efectos de condicionar la exención al cumplimiento de los requisitos de la Sección 1101.01 (5) de la Ley 1-2011, según enmendada, conocida como Código de Rentas Internas para un Nuevo Puerto Rico.
Esta sección del Código de Rentas Internas requiere que el 60% o más de los ingresos de los Consejos de Titulares para el año contributivo deberán consistir en cuotas de miembros, cargos o derramas de los dueños de unidades residenciales o residencias o lotes residenciales, y que por lo menos el 90% de sus gastos para el año contributivo deberá ser atribuible a la adquisición, construcción, administración, mantenimiento y cuidado de la propiedad del Consejo de Titulares.
El P. de la C. 1874 había sido aprobado por la Cámara de Representantes en marzo de 2019.
Con la aprobación anoche del informe con enmiendas por el Senado, el P. de la C. 1874 regresará a la Cámara de Representantes para que decida si concurre con las enmiendas realizadas en el Senado.
Si la Cámara de Representantes concurre con estas enmiendas se envía el proyecto para la consideración de la gobernadora Wanda Vázquez Garced.
De no concurrir con las enmiendas, ambos cuerpos convocarían un Comité de Conferencias para dirimir las diferencias entre las versiones aprobadas por cada cuerpo.
De ponerse de acuerdo este comité y ambos cuerpos aprobar el informe de conferencia antes del 30 de junio, o si el mismo es incluido en alguna sesión extraordinaria, el proyecto pasaría a la consideración de la gobernadora.