Lo que deben saber los consejos de titulares sobre la nueva Ley de Condominios

Por el licenciado Joel A. Montalvo

La gobernadora Wanda Vázquez Garced convirtió en ley el Proyecto de la Cámara 1874 estableciendo una nueva Ley de Condominios de Puerto Rico o Ley 129 de 2020.

Esta ley deroga la pasada Ley de Condominios o Ley 104 de 1958, según enmendada.

La nueva ley hace mas ágil, eficiente y práctico el actual marco jurídico de gobernanza y administración de los inmuebles sometidos a un régimen de propiedad horizontal y los atempera a las distintas realidades y cambios sociológicos, económicos y hasta tecnológicos que las comunidades de titulares han experimentado por el transcurso del tiempo y por las distintas circunstancias que han sido resultado de desastres naturales e, inclusive, la emergencia que actualmente enfrentamos por la pandemia del COVID-19.

La nueva ley brinda también un nuevo marco jurídico para regular la convivencia y la administración de la comunidad de titulares en los condominios bajo un régimen de propiedad horizontal.

Con mucha probabilidad, esta nueva ley generará alguna controversia al menos en dos asuntos de mucha importancia y que afectan inmediatamente las distintas comunidades de titulares.

  • El primer asunto y, en mi opinión, el más apremiante —dado que seguramente muchos condominios renuevan sus pólizas de seguro próximamente— es que la manera en que quedó redactado el lenguaje del proyecto parece cambiar las disposiciones de cómo y qué riesgos aseguran los Consejos de Titulares en los condominios en Puerto Rico.
  • El segundo asunto que generará controversia es que la propuesta de ley incorporara la nueva tendencia global de los arrendamientos a corto plazo en los condominios e impide que los Consejos de Titulares prohíban la modalidad, a menos que sus reglamentos o escritura matriz no contengan previamente una prohibición expresa o establezcan un término mínimo para los arrendamientos.

SEGUROS

La derogada Ley de Condominios, en su artículo 43, establecía que los titulares podrán asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de este, así como otros riesgos para beneficio común de los titulares, sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento.

Con el lenguaje vigente y una Carta Normativa del 2006 de la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS), los consejos de titulares han interpretado que tenían la facultad y la discreción de adquirir pólizas tipo full value, que no solo aseguran las áreas comunes del inmueble en la eventualidad de un desastre, sino que también se incluye en la cubierta del seguro matriz elementos privativos originales adheridos a la estructura, como los gabinetes de cocina y las lozas al valor de reemplazo según fueron originalmente instalados y construidos con el edificio.

En el ejercicio de la discreción, muchos de los consejos de titulares han aprobado la adquisición de esta cubierta full value sobre la que se conoce como la cubierta bare wall.

La póliza bare wall asegura exclusivamente los elementos comunales como la piscina, paredes, muros, ventanas que sean parte de la fachada, así como la infraestructura de plomería, sanitaria, electricidad y pluvial que discurra por elementos comunes.

Con esta cubierta, no estarían asegurados los elementos originales en el interior de cada apartamento privativo y sería la responsabilidad de cada titular gestionar una póliza de seguro para asegurar estos elementos.

El texto de la nueva Ley de Condominios, en lo relacionado al deber de los Consejo de Titulares de asegurar el edificio contra riesgos, parece limitar la discreción de los consejos de titulares en el artículo 62, al establecer que se podrá asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de este, así como otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los titulares.

De acuerdo con el artículo, solo cuando se requiera por reglamentación federal y/o estatal, el Consejo de Titulares deberá adquirir pólizas y cubierta de seguros para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas del inmueble, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura.

Ese lenguaje debe analizarse en conjunto a la Carta Normativa OSC CN-2020-281-D, del pasado 25 de junio de 2020 de la Oficina del Comisionado de Seguros.

Mediante esta Carta Normativa, la OCS enmendó la Carta Normativa N-AP-8-75-2006, en la que se establecían los parámetros con los que debía cumplir la póliza maestra al asegurar los riesgos de condominios.

En esta nueva carta normativa, la OCS puntualizó que los Consejos de Titulares no tienen la autoridad para imponer o cubrir bajo la póliza maestra elementos construidos o instalados originalmente que son propiedad privada e individual de los titulares.

Estos elementos solo podrían ser asegurados por el titular mediante una póliza emitida a su nombre.

La Carta Normativa la OCS destacó la prohibición, efectiva el 1 de agosto de 2020, de las pólizas maestras que aseguren elementos que son propiedad privada e individual de cada uno de los titulares y por tanto los condominios solo tienen la opción de asegurar el edificio con las cubiertas bare wall exclusivamente.

Como resultado, una titular y varios productores de seguros presentaron un recurso de revisión judicial y/o impugnación de reglamento, a tenor con la sección 2.7 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, en contra de la Oficina del Comisionado de Seguros.

Si el fundamento legal de esta Carta Normativa era la pasada Ley de Condominios, habrá que ver ahora cuál es la validez de la Carta Normativa toda vez que la ley fue derogada.

Aunque este no es el planteamiento ante el Tribunal de Apelaciones, la validez de la Carta Normativa está ante la consideración del Tribunal de Apelaciones.

Por otra parte, la nueva ley limita la facultad de la Junta de Directores para sustituir el representante o productor de seguros siempre y cuando, las cubiertas y condiciones del nuevo seguro sean las mismas, o de mayor alcance y beneficio, y al mismo, o menor costo de la que estuviera vigente al momento del cambio, previa aprobación del Consejo de Titulares.

La pasada Ley de Condominios solo establecía el deber de informar al Consejo de Titulares de dicha sustitución.

La nueva Ley de Condominios deja claro que le corresponde al Consejo de Titulares y no a las Juntas de Directores escoger la nueva póliza de seguros o su renovación.

ARRENDAMIENTOS A CORTO PLAZO

Como indiqué anteriormente, la nueva Ley de Condominios define arrendamientos a corto plazo o short-term rentals como cualquier arrendamiento por un término menor a 90 días consecutivos.

Establece, además, que los Consejos de Titulares no podrán prohibir los arrendamientos de los apartamentos a corto plazo en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, salvo cuando exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento en la escritura matriz o en el reglamento.

En la versión final aprobada del Proyecto de la Cámara 1874, ahora nueva Ley de Condominios, se removió inclusive la facultad de los Consejos de Titulares para enmendar sus reglamentos para prohibir los arrendamientos a corto plazo y la disposición que expresamente consideraba como uso residencial los arrendamientos a corto plazo.

Sin embargo, los Consejos de Titulares sí pueden, mediante el reglamento del condominio, regular la forma y manera en que se llevarán a cabo los arrendamientos a corto plazo en los condominios, incluyendo requerir un término mínimo de noches para arrendar e imponer una cuota mensual especial —que no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento— para los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo.

En caso de que haya una violación —de los huéspedes que estén arrendando a corto plazo— a las normas de convivencia del condominio, se podrán generar las multas al titular del apartamento que podrían ser hasta por el doble de la cantidad establecida en el reglamento de multas del condominio, hasta un máximo de $200.

Una disposición interesante en la nueva ley le impone la obligación al agente administrador de informar al Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) anualmente las propiedades sujetas a contratos de arrendamiento a corto plazo.

GOBERNANZA

Los cambios más significativos que integra la nueva Ley de Condominios están en la sección de definiciones de las distintas figuras y términos creados por la ley, el establecimiento de una serie de requisitos mínimos de responsabilidad y riesgo a la figura del Agente Administrador, la eliminación del comité de conciliación, la imposición de requisitos a los titulares para ser nominado y electo miembro de la Junta de Directores, la eliminación del requisito de tener dos fechas para las convocatorias para asambleas, el requisitos de quórum, los términos, la forma y manera de convocar las distintas asambleas incorporando la tecnología, y en condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal luego de la firma de la ley sustituiría el requisito de unanimidad actual por el de 2/3 partes en varias de las decisiones del Consejo de Titulares.

NUEVAS DEFINICIONES

El artículo 3 de la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, distinto a la pasada ley, incorpora una sección de definiciones.

Las definiciones que se incorporan son la definición de administrador interino, adquiriente voluntario e involuntario, agente administrador, anejo, apartamento, arrendamiento a corto plazo, consejo de titulares, desarrollador, elementos comunes, elementos comunes limitados, elementos procomunales, escritura matriz, estados financieros anuales, fachada, junta de directores, obra de mejora, obra extraordinaria, obra para atender estado de emergencia, obra urgente, porcentaje de participación, presupuesto anual entre algunas otras.

Siempre es buena práctica legislativa incluir las definiciones de los términos en una ley porque ayuda a entender la intención del legislador o legisladora, y deja poco espacio para la interpretación de los órganos ejecutivos de la comunidad de titulares, las agencias administrativas o la Rama Judicial.

PROCEDIMIENTOS PARA ASAMBLEAS

La nueva ley incorpora medidas para aclarar, acortar y flexibilizar los términos en los procesos de convocatoria para asambleas ordinarias anuales (15 días), las extraordinarias (5 días) y en las que haya sido declarado un estado de emergencia por las autoridades pertinentes y se vaya a realizar una obra para atender un estado de emergencia que requiera hacer retiros del fondo de reserva (24 horas).

Se incluye una prohibición para que no se celebren asambleas en horario laborable. En cuanto al derecho a representación, la nueva ley expresamente aclara que el poder para representar a un titular da derecho al voto, pero no para hacer expresiones o hacer proposiciones durante las asambleas.

La nueva ley finalmente permitiría el uso de la tecnología (correo electrónico o cualquier otro medio, siempre que se pueda corroborar y validar su envío) en las convocatorias a asambleas y permite que el Consejo de Titulares establezca en el reglamento los métodos alternos para celebrar asambleas extraordinarias con mecanismos electrónicos para la realización de las asambleas, utilizando plataformas de videoconferencias y de votación electrónica cuando exista un estado de emergencia, según decretado por el gobierno federal o estatal.

De no tener una disposición en el reglamento con un mecanismo al momento de una emergencia, la ley permite y establece un mecanismo alterno para la celebración.

No obstante, queda prohibido celebrar asambleas ordinarias y la aprobación de derramas utilizando el método alterno de asambleas extraordinarias por videoconferencia.

Se enmendó el articulo 38 (A) de la Ley de Condominios vigente con el fin de permitir la votación electrónica para acuerdos del consejo de titulares durante declaraciones de emergencia decretadas por el gobierno de Puerto Rico o el gobierno de los Estados Unidos.

ACUERDOS DE LOS CONSEJOS DE TITULARES

La nueva Ley de Condominios sustituye el requisito de unanimidad por el de 2/3 partes de todos los titulares o de los que reúnan 2/3 partes de las participaciones en las áreas comunes.

Solo se mantiene la unanimidad para disolver el régimen de propiedad horizontal para cambiar el uso de un apartamento de residencial a uno no residencial y viceversa, para agregar nuevos pisos que añadan elevación a la estructura, para adquirir nuevas porciones de terrenos colindantes y realizar obras de mejoras cuando requieran una derrama.

El requisito de unanimidad se mantiene para los acuerdos sobre múltiples asuntos que requerían unanimidad bajo la pasada Ley de Condominios en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, previo a la aprobación de esta nueva ley.

Algunas decisiones del Consejo de Titulares que, de manera prospectiva aplican a inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal con posterioridad a la aprobación de la nueva ley, que requerirían solo aprobación por 2/3 partes de los titulares son:

  • enmiendas a la escritura matriz para cambiar el destino y uso de áreas comunes
  • aprobación o modificación de hipotecas sobre elementos comunes, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas (en este caso, se requiere además el consentimiento del titular que pueda verse afectado)
  • obras que afecten en forma adversa los elementos comunes del inmueble
  • destinación de elementos comunes (pasillos, escaleras o ascensores especiales) con carácter limitado para servicio de un titular con exclusión de los demás
  • segregaciones de porciones de terreno
  • cambios en la forma externa de la fachada
  • instalación de equipos en áreas comunes por titulares interesado, si alteran sustancialmente la fachada
  • habilitar o construir áreas adicionales de estacionamiento
  • construir nuevos pisos
  • hacer sótanos
  • obras de mejoras que no requieran derrama

Algunos asuntos que solo requerirán la aprobación por la mayoría de los titulares incluyen:

  • la enajenación de un elemento procomunal siempre que el producto de la venta o enajenación se destine a cubrir deudas o gastos para el mantenimiento de las áreas comunes, diseño, tipo y color de las tormenteras que se podrían instalar
  • los retiros del fondo de reserva para costear obras extraordinarias y urgentes
  • atender un estado de emergencia
  • autorizar a la Junta de Directores a adquirir mediante compra o arrendamiento aquellos estacionamientos que estén a la venta por titulares
  • permitir la división material de apartamentos, mediante segregación, para formar otra u otras unidades susceptibles de aprovechamiento independiente
  • imponer cuotas especiales a titulares
  • aprobar la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con impedimentos
  • aprobar contratos para obras, servicios, suministro de materiales y cualquier otro, que conlleven el desembolso de fondos comunes recaudados a través de cuotas de mantenimiento y derrama, que excedan el período del presupuesto operacional
  • escoger el seguro matriz
  • contratar una firma de profesionales para el avalúo de los daños en caso de siniestro
  • escoger y designar al agente administrador
  • elegir los miembros de la Junta de Directores

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JUNTAS DE DIRECTORES

Según la nuvea ley, en los condominios donde concurran más de 25 titulares deberá elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un presidente, un secretario y un tesorero.

La nueva ley mantuvo el límite de términos que había sido legislado recientemente para ocupar puestos en la Junta de Directores.

Esa limitación de términos se mantiene a tres términos consecutivos a partir de la aprobación de esta ley.

Una vez haya ocupado un puesto por tres términos consecutivos, la persona no podrá ocupar el mismo puesto en la Junta de Directores hasta transcurridos dos años desde que ocupó el puesto.

No obstante, si en una asamblea para elegir los puestos a la Junta de Directores no hay una persona disponible para ocupar el puesto en la junta de esa persona que lleva tres términos consecutivos en un puesto, como excepción, esta persona podrá ser nominada y electa a ocupar ese puesto por términos adicionales.

La nueva ley incluye requisitos expresos de no adeudar dos o más plazos de pagos de cuotas de mantenimiento, derramas, multas o primas del seguro matriz para un titular ser nominado y electo miembro de la Junta de Directores.

El artículo 14 de la nueva ley incorpora, o más bien aclara, la facultad de los Consejos de Titulares para establecer en el reglamento algún tipo de remuneración a los miembros de las Juntas de Directores.

Un elemento muy necesario que incorpora la nueva ley es la obligación de los miembros de las Junta de Directores salientes o que hayan cesado en sus funciones, de participar, asistir y procurar que se lleve a cabo el proceso de transición entre los directores salientes y entrantes, incluyendo su deber de suministrar documentos, datos, libros, registros y cualquier otra información relevante a la administración y buen gobierno del régimen.

El incumplimiento con estas obligaciones dará lugar a que se le imponga responsabilidad pecuniaria en su capacidad personal o la imposición de sanciones de hasta $100 por cada día que se encuentre en incumplimiento.

La nueva ley deja claro también la autoridad de la Junta de Directores en casos donde exista una situación de emergencia que se requiera acceso inmediato al apartamento de un titular para realizar obras de mitigación o reparación y no sea posible localizar al titular u ocupante del apartamento para que autorice el acceso.

La Junta de Directores tendrá facultad para autorizar la entrada del personal necesario para atender la situación.

AGENTE ADMINISTRADOR

La nueva ley autoriza al Departamentos de Asuntos al Consumidor (DACO) a adoptar reglamentación para capacitar o certificar a los agentes administradores.

En cuanto a esto, el pasado 12 de agosto de 2020 el DACO emitió un aviso de adopción del REGLAMENTO SOBRE LICENCIA Y REGISTRO DE AGENTES ADMINISTRADORES DE CONDOMINIOS.

El DACO también celebrará vistas orales, el 10 de septiembre de 2020.

El borrador del reglamento puede leerse aquí.

La nueva Ley de Condominios aclara que, si el agente administrador fuere también un titular, no podrá mantener deudas de cuotas de mantenimiento, derramas o primas de pólizas matrices del condominio y durante la vigencia del contrato de administración.

Se establece también que ningún miembro de la Junta de Directores podrá fungir como agente administrador mientras ocupe el cargo.

Además, todo contrato de administración ahora deberá contener requisitos mínimos:

  • una póliza a cargo del agente administrador de responsabilidad pública con cubierta mínima de $500 mil
  • una póliza, a cargo del agente administrador, sobre riesgos por deshonestidad o constitutivos de delito o fraude
  • una póliza a cargo del agente administrador sobre responsabilidad profesional con cubierta mínima de $500 mil
  • una póliza vigente obrero-patronal expedida por la Corporación del Fondo del Seguro del Estado
  • un Certificado Negativo de Antecedentes Penales

Salvo que el reglamento del condominio disponga otra cosa y no medie justa causa para su remoción, el nombramiento y contrato del agente administrador será por un año.

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DEBERES DE TITULARES Y ADQUIRIENTES

Con la nueva ley, tanto el adquirente como el transmitente del título serán responsables de notificar a la Junta de Directores, dentro de los treinta 30 días siguientes a la fecha de la transacción de cambio de titular de su apartamento toda la información de contacto para efectos de notificación de los asuntos relacionados a su apartamento.

También notificarán la fecha de vigencia del cambio de titular, la información sobre el financiamiento del apartamento por parte del adquiriente, si hubiere alguno, y demás particulares de la adquisición, presentando y entregando copia de los documentos fehacientes que acrediten dicha transacción (escritura de compraventa completa), además de estampar su firma en el libro o registro de titulares.

El transmitente que incumpla con este requisito seguirá respondiendo a las cuotas de mantenimiento, cuotas especiales, multas, derramas, seguro comunal o cualquier otra deuda que se acumule posterior a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, hasta que se cumpla con este requisito de notificación.

La información recopilada en el Registro de Titulares se mantendrá protegida por la Junta de Directores y el agente administrador para usos estrictamente administrativos.

Los demás titulares tendrán al menos acceso al nombre, dirección de correo electrónico y dirección postal de quienes comprenden la comunidad de titulares para fines de convocar al Consejo de Titulares de la manera alterna permitida por la ley.

Una disposición muy importante es que se establece que será a partir de este registro del adquirente del apartamento, no del momento en que se completa la transacción de compraventa, que el mismo podrá participar y votar en las asambleas del Consejo de Titulares.

La disposición deja claro la facultad de las Juntas de Directores para solicitar los documentos que acreditan titularidad de cada titular y que son importantes para establecer los derechos a votos o derecho a representación en asamblea y participación de áreas comunes.

Además, se han dado casos de nuevos adquirientes querellándose ante el Departamento de Asuntos al Consumidor objetando acuerdos del Consejo de Titulares tomados previo a haber adquirido o al menos haber adquirido dentro de los 30 días posteriores a la fecha del acuerdo.

Esto deja claro en qué momento tendría legitimación activa ese nuevo adquiriente.

DEUDAS POR CUOTAS DE MANTENIMIENTO, CUOTAS ESPECIALES, MULTAS Y DERRAMAS

Con la nueva ley, se autoriza expresamente a las Juntas de Directores a establecer planes de pago sobre deudas por cuotas, cuotas especiales, derramas y multas.

Este fue un cambio necesario para ayudar con el cumplimiento de la ley y los reglamentos de los condominios.

Ahora, los titulares que adeuden tres o más plazos de cuotas, y/o derramas y/o cuotas especiales y/o multas con pago vencido de 60 días o más, o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto, prestar su consentimiento o expresarse en las asambleas del Consejo de Titulares hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores con anterioridad a la asamblea en cuestión.

Se faculta a la Junta de Directores para ordenar la suspensión de utilidades a aquellos titulares que adeuden dos o más plazos de cuotas, cuotas especiales, derramas, multas con pago vencido de 60 días o más, o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular.

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ASESORES LEGALES

El artículo 54 de la nueva Ley de Condominios mantiene la facultad del presidente o presidenta de la Junta de Directores para contratar la representación legal que estime conveniente, previa consulta a la Junta de Directores, para representar el Consejo de Titulares en acciones para hacer cumplir la ley, el reglamento del condominio o los acuerdos del Consejo de Titulares, o cuando el Consejo de Titulares o la Junta de Directores, en representación de este, deba comparecer en pleito como demandado o querellado.

El artículo 58, sin embargo, establece una prohibición a la Junta de Directores de contratar servicios profesionales de asesoría legal con ninguna persona que sea titular del condominio, miembro de la Junta de Directores o personas relacionadas hasta el segundo grado por consanguinidad con los miembros de la junta o con titulares del condominio.

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