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COLUMNA – Minima juridicæ: la opción

Columna del profesor Andrés L. Córdova Phelps sobre derechos reales.

Por el profesor Andrés L. Córdova Phelps

La opción de compra es el derecho que faculta a su titular para que decida durante un plazo determinado, mediante la manifestación de su aceptación, el perfeccionamiento del contrato de compraventa que ha sido ya acordado en todos sus aspectos fundamentales y secundarios y a cuyo cumplimiento se mantiene comprometido el concedente durante el plazo prefijado.

Artículo 1029 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §8821

El Código Civil atiende el negocio jurídico de la opción como un contrato preliminar en el Libro Quinto de Los Contratos y Otras Fuentes de las Obligaciones, y como un derecho real de adquisición preferente en el Libro Tercero de Los Derechos Reales. Consecuentemente, pues, hay que comenzar distinguiendo los derechos de crédito de los derechos reales, de manera que se contextualice normativamente el alcance de sus respectivas disposiciones.

En el derecho de crédito el acreedor de la obligación está facultado a exigir que el deudor despliegue la conducta acordada. Esta aproximación la encontramos en el artículo 1060, 31 L.P.R.A. §8981, que define la obligación como “[…]el vínculo jurídico de carácter patrimonial en virtud de la cual el deudor tiene el deber de ejecutar una prestación que consiste en dar, hacer o no hacer algo en provecho del acreedor, quien, a su vez, tiene un derecho de crédito para exigir el cumplimiento”. Véase El concepto de la obligación. Es decir, la consumación del derecho de crédito requiere el favor de otro.

En cambio, el derecho real se define como “[…]aquellos que crean una relación inmediata y directa entre un bien y la persona a cuyo poder aquel se encuentra sometido, facultando al titular a hacerlos valer frente a todos”. Artículo 697 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §7661. Ya anteriormente hemos comentado sobre este precepto. Véase Los derechos reales.

Gnoseológicamente el derecho de crédito es anterior al derecho real en la medida en que la facultad de uso y disposición sobre un bien supone de un negocio o acto jurídico del cual dimana esa facultad. Esto se entiende perfectamente en la exigencia del título – entendido como el derecho que se reclama sobre un bien en virtud de un acto o negocio jurídico – como parte de la tradición. Sobre la tradición véanse artículos 745, 796 y 797 del Código Civil §7961, §8051, §8052.  Excluimos de esta hipótesis, por supuesto, los derechos reales adquiridos originariamente que no suponen un negocio jurídico, como por ejemplo la usucapión o el hallazgo.   

La opción es eminentemente un negocio jurídico, el cual requiere de un acto jurídico voluntario lícito para establecer el vínculo jurídico. Véase artículo 268 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §6121. El artículo 1235, 31 L.P.R.A. §9756, dispone que la opción es un contrato preliminar que le atribuye a una sola parte la facultad de decidir sobre la celebración del contrato futuro.  Sobre el contrato preliminar véase Aproximaciones doctrinales al contrato preliminar. Como contrato preliminar la opción no está sujeto a cumplir las formalidades que debiera satisfacer el contrato futuro.

Hay que llamar la atención a que el artículo 1235, supra, se limita a la opción en sentido genérico. Es decir, como contrato preliminar la opción bien puede ser de compra, de arrendamiento, de usufructo, o cualquier otro negocio jurídico producto de la libertad contractual, mientras no sea contrario a la ley, la moral o el orden público. De igual manera, la opción puede recaer sobre bienes muebles, inmuebles o derechos, sin particular requerimiento de cumplir con la formalidad que pudiera requerirse para el contrato futuro de ejercerse la opción.

También hay que subrayar que la opción se define como una que le atribuye a una sola parte la facultad de decidir la celebración del contrato futuro. Es decir, la opción se califica como un contrato unilateral, donde la exigibilidad de la prestación es facultativo de uno de las partes.

La opción de compra como derecho personal – o de crédito – también es reconocido en el artículo 1024, 31 L.P.R.A. § 8803.

Ya en Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 D.P.R. 796, 808-809 (1975), el Tribunal Supremo calificó la opción como una promesa unilateral de contratar, considerada desde el punto de vista del acreedor. Dice el Tribunal sobre la figura de la opción:

“Nos inclinamos con Ossorio y con Castán a favor de la tesis de que la opción es un contrato unilateral. Mengual defiende su tesis de bilateralidad a base de que, según sostiene, el optante “tiene la obligación de elegir una situación jurídica entre las varias ofrecidas dentro del plazo al efecto marcado.” Convenimos con Ossorio en que el optante no está obligado a nada, que tiene “libertad absoluta para tomar o no tomar la cosa ofrecida.” Lo determinante de la bilateralidad de un contrato es que haya obligaciones recíprocas entre los contratantes. En todo contrato hay más de una parte. No puede haber un contrato sin que haya unión de voluntades. Una sola persona no puede contratar consigo misma. Cuando, como en el contrato de opción, dos personas se ponen de acuerdo pero sólo una de ellas resulta obligada, el contrato es unilateral. A este efecto, véanse, además, Puig Peña, Tratado de Derecho Civil Español, tomo IV, vol. II, Madrid, 1951, pág. 512; Ramón Badenes Gasset, La Preferencia Adquisitiva en el Derecho Español (Ed. Bosch, Barcelona, 1958), pág. 218; y las sentencias de 10 de julio de 1946 y de 18 de enero de 1947 del Tribunal Supremo de España.”

No está demás señalar el dictum del Tribunal cuando dice que el ejercicio de la opción transforma la promesa unilateralmente vinculante en sinalagmática y que a partir de ese momento cualquiera de las partes puede exigir el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, obligaciones de hacer, que consisten en otorgar el contrato definitivo.

Lamentablemente, el artículo 1235, supra, al igual que el Tribunal Supremo, no contemplan la posibilidad de la opción bilateral, en donde el derecho a la opción de una parte está sujeto a una contraprestación a la otra. Sobre la histórica confusión entre los conceptos de la unilateralidad y la bilateralidad véase también La resolución contractual.

Hay que notar que, en el borrador de discusión del Libro de Los Contratos de 2004, se incluyó un cuarto párrafo, en el correspondiente artículo 6, que expresamente disponía que “el contrato preliminar y la opción caducan en el plazo renovable de un año, salvo cuando se haya convenido un plazo más breve”. Esta disposición no se incorporó en el artículo 1235, supra, dando a entender, contrario a la doctrina, a la jurisprudencia, y al propio Código en materia del derecho de opción de compra como un derecho real, que el sometimiento de la opción – qua contrato preliminar – a un plazo o término para su ejercicio no es un requisito esencial.

Esta ausencia obliga por tanto recurrir a las disposiciones referentes a las modalidades del negocio jurídico, específicamente en cuanto a la condición el plazo, artículos 303 y siguientes, 31 L.P.R.A. §6241, et seq. En este contexto hay que destacar que el negocio jurídico que no este sometido a plazo o condición suspensiva, tiene eficacia inmediata, artículo 309, 31 L.P.R.A. §6247. No está del todo claro como un contrato de opción sin término pueda tener eficacia inmediata sin desvirtuar su naturaleza que supone un término de tiempo para su ejercicio.

En materia de derechos reales, el derecho de opción de compra es clasificado bajo el nuevo Código Civil como un derecho de adquisición preferente, de derechos limitados que facultan para obtener la transmisión de una cosa o de un derecho, por quien sea su dueño o titular, mediante el pago de su precio y el cumplimiento de los demás requisitos dispuestos en el negocio jurídico o la ley. Véase el artículo 1022, 31 L.P.R.A. §8801. Hay que subrayar que esta disposición y las que le siguen, no versan sobre otras modalidades de la opción.

Los derechos de adquisición preferente son de naturaleza real solo cuando se les constituye como tales en instrumento público y se inscriben en el correspondiente registro, de conformidad con la legislación que les aplique, o cuando la ley le reconoce esta naturaleza y su oponibilidad frente terceros tiene lugar mediante la inscripción registral. Véase el artículo 1024, 31 L.P.R.A. §8803. Véase La inoponibilidad de los derechos reales.

La opción de compra se define estatutariamente como “el derecho que faculta a su titular para que decida durante un plazo determinado, mediante la manifestación de su aceptación, el perfeccionamiento del contrato de compraventa que ha sido ya acordado en todos sus aspectos fundamentales y secundarios y a cuyo cumplimiento se mantiene comprometido el concedente durante el plazo prefijado”. Véase el artículo 1029, 31 L.P.R.A. § 8821.  Este lenguaje proviene del Artículo 19 de la Ley 22 de 31 de diciembre de 2001 de regulación de los Derechos de Adquisición Voluntaria o Preferente de la Generalidad de Cataluña. Sobre este precepto hay que subrayar que, a diferencia de la opción como contrato preliminar antes discutido, la opción de compra como derecho real requiere un plazo determinado para su ejercicio.

Por otro lado, el texto se refiere al ejercicio del derecho como una “aceptación”, la cual invita una interpretación errónea de que estamos ante el juego entre la oferta y la aceptación del proceso de negociación previo al perfeccionamiento del contracto. Véase artículo 1241, 31 L.P.R.A. §9775. Hay una diferencia semántica y sustantiva entre ejercer un derecho de opción y aceptar una oferta para adquirir. En uno estamos el ejercicio de un derecho contractual, en el otro estamos en un proceso de negociación.

El precepto también dispone que la opción de compraventa tendrá que incluir los aspectos fundamentales y secundarios del contrato de compraventa anticipado. Por aspectos fundamentales hay que entender sus elementos naturales: objeto, precio, entrega. Cuales exactamente son los elementos secundarios está por verse. El requerir elementos secundarios como requisito para la validez del contrato de opción de compra – aquí la importancia del “tendrá” – introduce un elemento controvertible que pudiera poner en entredicho innecesariamente el ejercicio del derecho.

En el caso de la opción de compra sobre un bien inmueble es requisito que se eleve en instrumento público y se inscriba en el Registro de la Propiedad. Es decir, la inscripción registral del derecho de opción de compra es constitutivo, no declarativo.

El artículo 1025, 31 L.P.R.A. §8804, contempla que los derechos de adquisición preferente pueden recaer sobre bienes inmuebles y sobre bienes muebles susceptibles de identificación. Cabe preguntarse si el derecho de opción compra sobre bienes muebles inscribible en el Registro de Transacciones en el Departamento de Estado bajo el Capítulo 9, sobre transacciones garantizadas, de la Ley de Transacciones Comerciales, 19 L.P.R.A. §221, et seq, tiene que elevarse a instrumento público o si su inscripción opera exclusivamente al amparo de la ley especial, lo cual parece lo más sensato.

El artículo 1026, 31 L.P.R.A.§8805, detalla la eficacia real del derecho de opción de compra. “El ejercicio de un derecho de adquisición preferente de naturaleza real supone la adquisición de la cosa en las mismas condiciones en que se hallaba en el momento de la constitución del derecho.  También tiene como consecuencia la extinción de los derechos incompatibles que se hayan constituido con posterioridad sobre la cosa, sin perjuicio de lo establecido en la legislación registral inmobiliaria. ¶El precio queda íntegramente a disposición del titular del derecho de propiedad sobre la cosa o, si procede, de los titulares de derechos constituidos con posterioridad al derecho de adquisición preferente. ¶El titular del derecho de adquisición preferente puede requerir judicialmente al propietario actual de la cosa, en caso de negarse a formalizar la transmisión. La demanda puede anotarse en el correspondiente registro.”

El artículo 1030, 31 L.P.R.A. §8822, fija los requisitos del título constitutivo, los cuales además contener las estipulaciones y del domicilio a efectos de las notificaciones preceptivas y demás pactos que el constituyente o los constituyentes tengan por conveniente, debe contener, como mínimo: (a) el plazo de duración del derecho y, si procede, el plazo para su ejercicio; (b) en su caso, la voluntad del constituyente o de los constituyentes de configurar el derecho con carácter real; (c) el precio o contraprestación para la adquisición del bien o los criterios para su fijación, cuando se trate de un derecho de opción a una adquisición onerosa, indicando el precio estipulado para su adquisición. Cuando se prevean cláusulas de estabilización, deben contener criterios objetivos y el precio debe poder fijarse con una simple operación aritmética; y (d) la prima pactada para su constitución, cuando el derecho se constituye a título oneroso, indicando el precio convenido. Los contratos de opción de compra se pueden inscribir cuando cumplan con los requisitos anteriores y consten en escritura pública. Este lenguaje proviene del Artículo 24 de la Ley 22 de 31 de diciembre de 2001 de regulación de los Derechos de Adquisición Voluntaria o Preferente de la Generalidad de Cataluña.

Este precepto invita varios comentarios. Primero, la necesidad de indicar el domicilio de las partes para fines de las notificaciones del ejercicio del derecho, lo cual es perfectamente entendible, aunque la exigencia del domicilio en vez de la residencia o cualquier otra dirección acordada entre las partes, parece ser innecesariamente rígida. El texto del inciso (a), que requiere el plazo de duración y, si procede, el plazo de su ejercicio es, en una primera lectura, redundante. Salvando la posibilidad de que en el derecho catalán el plazo de duración y el plazo del ejercicio suponen hipótesis jurídicas distintas, no deja de causar confusión una distinción que nada distingue. O dicho en puertorriqueño: El plazo para ejercer la opción es la duración del derecho. Véase el artículo artículo 1027 sobre el ejercicio de los derechos de adquisición preferente §8806.

Sobre el inciso (b), la voluntad de las partes de constituir la opción de compra como un derecho real, hay que entender que esa voluntad puede ser expresa o tácita. El otorgamiento del instrumento público, de por sí, ya es indicio de por sí de la voluntad de las partes sin necesidad de declaraciones talismánicas.

El inciso (c), a su vez, requiere que, en casos de un derecho de opción por causa onerosa, habrá que indicar el precio o contraprestación para la adquisición del bien o los criterios para su fijación. Sobre la inclusión de cláusulas de estabilización con criterios objetivos susceptibles de ajustarse con una operación aritmética, llama la atención que están sujetas en primera instancia a la voluntad de las partes. Es decir, el precepto no obliga las cláusulas de estabilización, pero si se opta por ellas, entonces es necesario detallarla de conformidad.

El inciso (d) requiere que en la opción de compra a título oneroso se indique la prima acordada para su constitución, lo cual abre la posibilidad a admitir la bilateralidad de la opción de compra, contrario a su dogmática afirmación en el artículo 1235, supra.

El artículo 1031, 31 L.P.R.A. §8823, dispone que “[e]l derecho de opción de naturaleza real puede constituirse por un tiempo máximo de cinco años, si recae sobre bienes inmuebles, o de dos (2) años, en el caso de los bienes muebles.

La inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad caduca transcurrido el plazo para ejercerla, o cinco (5) años después de la fecha en que fue inscrita. Puede inscribirse otra vez por el término aquí dispuesto, si no ha vencido el término contractual para el ejercicio de la opción. La opción inscrita tiene la condición de gravamen y obliga a los subsiguientes adquirentes de acuerdo con sus términos.

El derecho de opción puede ser objeto, por acuerdo, de sucesivas prórrogas, pero cada una de ellas no puede exceder los tiempos máximos establecidos en los párrafos anteriores.

Cuando el derecho de opción se constituye como un pacto o una estipulación integrada en otro negocio jurídico, su duración puede ser la misma de este negocio jurídico, con las correspondientes prórrogas.

La opción de compra contenida en un contrato de arrendamiento es inscribible, única y exclusivamente por la duración del arrendamiento sin incluir la prórroga”.

En casos de opciones de compra sobre bienes inmuebles de naturaleza real este precepto alinea su duración y sus efectos con el artículo 6 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, 30 L.P.R.A. §6013.

En el memorial explicativo del borrador de 2003 sobre el artículo 357, idéntico al artículo 1031, supra, se comenta lo siguiente: “En cuanto a la duración, se determina el plazo de duración de los derechos de adquisición y lo diferencia del plazo de ejercicio de estos mismos derechos.” Admito no ver la diferencia. El plazo de duración del derecho en caso de naturaleza real sobre un bien inmueble es un máximo de 5 años y en casos de bien mueble de 2 años. Dentro de ese plazo, y de conformidad con lo pactado, el optante puede ejercerlo. Si hubiera prórrogas, la duración se extiende de conformidad, y así mismo su ejercicio. El plazo de la duración y el plazo del ejercicio son uno y el mismo, que no quiere decir, por supuesto, que la duración (plazo) y el ejercicio del derecho (conducta) sean lo mismo.

Los últimos dos párrafos reconocen la posibilidad de la opción como parte de otro negocio jurídico, y que su duración puede ser la misma de este. Los hechos del caso Banco Popular v Sucesión Talavera, 174 D.P.R. 132 (2008), donde había un contrato de arrendamiento de 25 años, con una cláusula de opción de compra a favor del arrendatario, es un buen ejemplo de esta hipótesis.

Por último, el artículo 1032, 31 L.P.R.A. §8824, señala que el ejercicio del derecho de opción a la adquisición onerosa requiere el pago previo o simultáneo del precio fijado, determinado según los criterios establecidos, o el que resulta de la aplicación de las cláusulas de estabilización, si se han previsto. Sobre este precepto, idéntico al borrador del 2003, y proveniente del primer párrafo del artículo 32 de la Ley 22 de 31 de diciembre de 2001 de regulación de los Derechos de Adquisición Voluntaria o Preferente de la Generalidad de Cataluña, el memorial explicativo comenta que el ejercicio del derecho de opción de compra onerosa regula el abono del precio, particularmente la acreditación estricta de su entrega efectiva. Queda por ver si esta exigencia es extensible a la opción de compra como contrato preliminar o si las partes están en libertad de pactar en contrario.

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