Por la Lcda. Jynamarie Kuilan Santana
Cada vez más arrendadores de vivienda acuden a mecanismos para corroborar los antecedentes de sus potenciales inquilinos. Esto con la idea de que así estarán en mejor posición para tomar la decisión sobre si estas son las personas adecuadas para alquilar su propiedad.
La corroboración de antecedentes incluye la verificación de historiales de pago e historiales crediticios, la solicitud de certificados de antecedentes penales, la revisión de las plataformas judiciales ⎼tales como SUMAC⎼ para identificar la existencia de procedimientos criminales o civiles en contra del inquilino, contactar personas que puedan proveer información sobre este ⎼antiguos arrendadores o vecinos⎼, entre otros. Este proceso lo puede realizar el mismo arrendador o a través de una compañía que se dedique a proveer servicios de verificación de antecedentes.
Ahora bien, las personas proveedoras de vivienda que participan en el proceso de alquiler ⎼arrendadoras, inquilinas, corredoras de bienes raíces o administradoras⎼ se cuestionan constantemente si este proceso es legal o qué limitaciones podría tener.
¿Es legal?
Comencemos destacando que nada prohíbe que los arrendadores acudan a mecanismos adecuados para verificar los antecedentes de sus potenciales inquilinos. No obstante, esta práctica no debe infringir las leyes y regulaciones relacionadas a la verificación de antecedentes ⎼tales como el Federal Credit Reporting Act (FCRA) y Federal RAP Sheet rules. Así como las que prohíben el discrimen en la vivienda.
La Ley de Vivienda Justa (FHA)
La Ley de Vivienda Justa federal prohíbe el discrimen en la vivienda por razón de raza, color, religión, origen nacional, género ⎼incluye identidad de género y orientación sexual⎼, discapacidad ⎼mental o física⎼ y composición familiar. Esta aplica al alquiler de viviendas subsidiadas con fondos federales ⎼cómo vivienda pública y programas de vivienda subsidiada, tales como Sección 8, Low Income Housing Tax Credit (LIHTC), entre otros⎼ y viviendas privadas.
Es importante aclarar que en el caso de viviendas subsidiadas con fondos federales, como aquellas alquiladas bajo el programa de Sección 8, la Ley no solo aplica a la agencia o entidad que administra el subsidio, si no también al arrendador privado que alquila la vivienda bajo el Programa. En el caso de viviendas privadas alquiladas sin subsidios federales, la Ley aplica siempre y cuando no se trate de una propiedad multifamiliar de cuatro unidades o menos y en la que resida el arrendador; casas unifamiliares alquiladas por el propietario sin uso de un agente; y las viviendas operadas por organizaciones religiosas y clubes privados que limitan su ocupación a los miembros. FHA también aplica a corredores de bienes raíces o administradores que participan en el proceso de alquiler de la vivienda, así como a asociaciones de residentes.
Discrimen intencional
El discrimen en la vivienda durante el proceso de verificación de antecedentes está prohibido tanto de manera directa e intencional, como cuando el proceso tiene un impacto dispar en un grupo protegido.
Los proveedores de vivienda a quienes le aplica FHA no pueden usar información relacionada a los antecedentes de una persona para discriminar intencionalmente a esa persona por una razón prohibida. Por ejemplo, que el arrendador o proveedor de vivienda aplique una política de investigación de antecedentes exclusivamente para personas solicitantes negras, pero no para personas blancas; o que aplique la política solamente a personas con condiciones de salud mental.
Impacto dispar
Por otra parte, el impacto dispar se manifiesta cuando el proceso de verificación de antecedentes penales, aunque no se aplica exclusivamente a un grupo protegido, este sí tiene un efecto desproporcional en uno de estos grupos.
Cabe destacar que las personas pertenecientes a estas categorías protegidas están representadas de manera desigual en los diversos sistemas que forman parte de nuestra sociedad, es por esto que las políticas de alquiler que involucran la consideración de antecedentes pueden tener un impacto dispar en ellas. Aunque no exista una intención de discriminar por parte del proveedor de vivienda, la práctica ilegal discriminatoria se puede dar por el impacto desproporcional que tiene la acción en el grupo protegido. A menos que dicha acción esté respaldada por un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio, y que el proveedor demuestre que tal interés no podría adelantarse con otra práctica que tenga un efecto menos discriminatorio.
Los informes estadísticos demuestran que las personas negras están representadas de manera desproporcional en el sistema legal penal, por lo tanto, la verificación de antecedentes penales e historial criminal tendrá a su vez un impacto desigual para este grupo. Es decir, que un arrendador niegue el alquiler a todos los solicitantes con antecedentes penales por esta única razón, tendría un efecto desproporcional para las personas negras y por lo tanto, el proveedor podría estar incurriendo en una práctica discriminatoria prohibida por razón de raza o color.
Siendo así, un arrendador o proveedor de vivienda debe evitar las prohibiciones generales que excluyan de la vivienda a todos los solicitantes que cuenten con antecedentes que pudieran ser perjudiciales, sin antes realizar una evaluación individualizada.
Louis et al. v. SafeRent et al.
El proceso de verificación de antecedentes ha evolucionado con la era digital. Las compañías que proveen este tipo de servicios acuden a diversos mecanismos tecnológicos, tales como algoritmos informáticos, para realizar investigaciones y obtener resultados sobre los antecedentes de las personas. Estos avances a su vez han generado interrogantes y controversias sobre la aplicación de las leyes antidiscrimen a estos nuevos mecanismos de investigación.
Por ejemplo, en Louis et al. v. SafeRent et al., un caso que actualmente se encuentra ante el Tribunal de Distrito de Massachusetts, dos mujeres visiblemente negras y participantes de programas de vivienda subsidiada, alegan que fueron víctimas de discrimen en el proceso de solicitud para alquilar una vivienda. Ambas alegan que se les denegó la solicitud debido a la puntuación que le otorgó SafeRent, una plataforma virtual que utiliza algoritmos para, a petición de los arrendadores, otorgarle una puntuación de riesgo a los inquilinos que sugiere su nivel de responsabilidad económica. Las demandantes alegan que las puntuaciones de SafeRent tienen un impacto dispar en las personas negras e hispanas, ya que el algoritmo subyacente se basa en ciertos factores que colocan a las personas negras e hispanas en una posición desigual, tales como el historial crediticio y las deudas no relacionadas con el alquiler.
El Departamento de Justicia de Estados Unidos (DOJ) se expresa
El 9 de enero de 2023 el DOJ presentó una declaración de interés en el caso de Louis para asistir al tribunal en lo relacionado a los criterios de evaluación, bajo FHA, para determinar si la práctica tiene un impacto dispar para las categorías protegidas. También aclaró que el texto de FHA y la jurisprudencia relacionada favorecen su aplicación a las compañías que ofrecen servicios de verificación de antecedentes para propósitos de vivienda.
En un comunicado publicado por DOJ, Kristen Clarke, Fiscal de la División de Derechos Civiles, manifestó que los proveedores de vivienda y las empresas que ofrecen servicios de verificación de antecedentes para propósitos de vivienda, y que usan algoritmos para evaluar a los inquilinos, no están exentas de responsabilidad cuando sus prácticas niegan de manera desproporcional a las personas de color el acceso a una vivienda digna. Por su parte, Rachael S. Rollins, Fiscal del Distrito de Massachusetts, manifestó que los algoritmos están escritos por personas, por lo tanto, son susceptibles a todos los prejuicios, implícitos o explícitos, de las personas que los crean. Añadió que a medida que la industria de la vivienda y otras profesiones adoptan algoritmos en sus decisiones cotidianas, puede haber impactos dispares en ciertas comunidades protegidas.
Guía del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD) sobre la verificación de antecedentes penales
Para abordar la situación de discrimen relacionada particularmente con la verificación de antecedentes penales, el 4 de abril del 2016 HUD publicó una guía sobre la aplicación de FHA a estos procesos. La Guía establece los criterios de evaluación para determinar si la práctica tiene efectos discriminatorios, así como los estándares con los que debe cumplir el proveedor de vivienda que justifica la acción discriminatoria. En junio de 2022, la Guía fue revisada y ampliada.
En la mira del Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) y el Federal Trade Commission (FTC)
En febrero de 2023, CFPB y FTC publicaron un comunicado en el que manifestaron su interés en conocer las experiencias de las personas con el proceso de verificación de antecedentes al alquilar una vivienda. Este interés surge de miles de quejas que ha recibido CFPB relacionadas a la información incorrecta que se produce en el proceso de verificación de antecedentes de inquilinos y que ha provocado que la solicitud para alquiler de una vivienda de éstos sea rechazada. A su vez, han recibido quejas sobre lo difícil que es identificar qué factores influyen en las puntuaciones de riesgo que se utilizan para negarles la vivienda.
Para atender esto las agencias estuvieron recibiendo comentarios hasta el 30 de mayo de 2023 sobre los problemas que surgen en el proceso de investigación de antecedentes, incluido cómo el uso de algoritmos y registros penales o de desahucios puede afectar la investigación e impulsar resultados discriminatorios. CFPB también expresó que su agencia ya está tomando medidas puntuales para abordar el problema.
Las mejores prácticas
Aunque la práctica de verificación de antecedentes para alquilar una vivienda se ha vuelto cada vez más común, ésta debe realizarse en cumplimiento con las leyes y regulaciones que prohíben el discrimen en la vivienda. La verificación de antecedentes de potenciales inquilinos no debe hacerse con la intención de discriminar a grupos protegidos y aunque no exista dicha intención, la práctica no debe tener un impacto desproporcional en estos grupos. A menos que la acción esté respaldada por un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio, y que se demuestre que tal interés no podría promoverse con otra práctica que tenga un efecto menos discriminatorio, el impacto desigual a categorías protegidas es considerado discrimen bajo FHA.
Para evitar incurrir en una práctica discriminatoria ilegal durante el proceso de verificación de antecedentes, un arrendador o proveedor de vivienda debe considerar:
- Tener una política clara y por escrito sobre la verificación de antecedentes.
- Evitar el uso de compañías de verificación de antecedentes que utilicen algoritmos que puedan tener prejuicios contra grupos protegidos.
- Explicar al inquilino qué aspectos del registro de antecedentes pueden dar base a una denegación y el porqué.
- Dar la oportunidad de corregir información inexacta o explicar circunstancias atenuantes relacionadas con el registro.
- Evitar hacer exclusiones categóricas y llevar a cabo una evaluación individualizada que considere información atenuante más allá de la contenida en los antecedentes. Por ejemplo, los hechos o circunstancias que rodean la conducta delictiva, el antecedente de impago o registro de desahucio previo; la edad al momento de cometer el delito; el tiempo transcurrido desde que se cometió el delito; evidencia de esfuerzos de rehabilitación; y evidencia de que la persona ha mantenido un buen historial como inquilino antes y/o después de haber cometido el delito.
