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Por la Lcda. Lizzie Medina Coris
Managing Partner, LMC Legal Services LLC
En un proceso de compraventa de una propiedad, todas las partes tienen como objetivo primordial cooperar para que la transacción de compraventa de la propiedad opcionada se dé en un periodo ágil. En un proceso de compraventa en el cual no existan controversias legales que atender previo a poder coordinar la fecha de cierre para el otorgamiento de la escritura pertinente, el proceso de revisión y aprobación legal, y sin contar con el proceso de evaluación financiera para la aprobación de un préstamo hipotecario a favor de la parte compradora si aplica, puede concluirse comúnmente en un máximo de 7 días laborables o en un tiempo menor, luego de recibir el estudio de título con la información legal de la propiedad opcionada.
Como notario en transacciones de compraventa, les resumo a continuación las situaciones legales más comunes que son señaladas como parte de la revisión en los documentos legales, y que deben ser resueltas previo a la fecha de cierre, para así proceder con el otorgamiento de la escritura de compraventa en cumplimiento con las disposiciones de ley.
- Cancelaciones pendientes en el Registro de la Propiedad de gravámenes preferentes que afectan la finca registral de la propiedad opcionada, por parte de la parte vendedora actual o vendedores previos, como por ejemplo: cancelaciones de hipotecas, embargos federales o estatales anotados; sentencias o anotaciones preventivas de demanda anotadas.
- En casos relacionados a sucesiones o compraventas que medien herederos, pueden estar incompletos los documentos relacionados al proceso de declaratoria de herederos o de testamento, que pueden dar a lugar a una falta de tracto registral que afecte el título de la parte vendedora y en consecuencia la situación tenga que ser subsanada para poder obtener una aprobación legal.
- Falta de titularidad a favor de la parte vendedora o dueño actual de la propiedad, que tengan que ser resueltas por medio de subsanación de escrituras previamente otorgadas, o que conlleve comenzar con un procedimiento judicial de expediente de dominio si el dominio de la finca no consta en el registro de la propiedad.
- Disminución o aumento en la cabida de un solar, y que no concuerda con la cabida indicada en su descripción registral o que ya consta reflejada en la finca registrada.
- Incongruencias en la cabida del solar versus la información contenida en los permisos de segregación aprobados según el plano de mensura sometido en el proceso de permisología.
- Permisos condicionales o no concedidos previo al cierre y que autoricen la segregación de un solar.
- Controversias por concepto de contribuciones de bienes inmuebles (C.R.I.M.): Deudas pendientes de pago, falta de cambio de dueño en el C.R.I.M. a favor de la parte vendedora, exoneraciones contributivas indebidas o revocadas.
- Deficiencias en la constitución del régimen de propiedad horizontal, que tengan que ser corregidas por el desarrollador y que incidan en el tracto registral en el título de los apartamentos.
Es por esto que siempre debe asesorarse legalmente con un representante legal experto en la materia de derecho hipotecario, notaría y bienes raíces ya sea como parte vendedora o compradora, para que pueda asegurarse de obtener una revisión legal completa de la finca registral relacionada a la propiedad que le interesa adquirir, y así se asegure de que su título no será afectado por alguna controversia legal, y pueda transcurrir la transacción de compraventa sin riesgos legales mayores.
