Descarga el documento: Consejo de Titulares Condominio Portal de Sofía vs. Portal de Sofía, Inc.
El Condominio Portal de Sofía (en adelante “Condominio”) está ubicado en el Municipio de Guaynabo y fue sometido al régimen de propiedad horizontal, mediante escritura matriz el 21 de enero de 2005 por el desarrollador del proyecto, Portal de Sofía, Inc. Se delimitaron ciertos asuntos en dicha escritura matriz, siendo uno de ellos los gastos de mantenimiento de las áreas comunales. El desarrollador optó por asumir dichos gastos hasta que se vendieran el 75% del total de los apartamentos. La venta del 75% de los apartamentos se efectuó el 5 de octubre de 2005. Así las cosas, el desarrollador convocó a una asamblea del condominio para el 19 de octubre del mismo año con el propósito de trasferir la administración del condominio al consejo de titulares. Celebrada la reunión, uno de los titulares manifestó que el consejo de titulares no estaba listo para asumir la administración y por consiguiente se constituyera un comité de transición. El desarrollador accedió a la petición pero notificó que la transferencia de la administración debía efectuarse antes que terminara el mes de octubre porque la comunidad debía comenzar a costear los gastos de mantenimiento.
El 31 de octubre de 2005, el desarrollador circuló un memorando entre los titulares requiriendo el pago de la cuota de mantenimiento del mes de noviembre. Sólo 47 titulares la pagaron. Finalmente, el 28 de noviembre de 2005 el desarrollador entregó la administración interina del Condominio al consejo de titulares.
El 6 de febrero de 2006, el consejo de titulares presentó una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante “DACO”) por incumplimiento en el proceso de entrega de la administración interina del Condominio. Alegaron que se cobró de manera ilegal las cuotas de mantenimiento del mes de noviembre del año 2005 en contravención al Artículo 36-A(a) (1) de la Ley de Condominios. Solicitaron el reembolso de dichas sumas dinerarias. El DACO determinó que la transferencia oficial de la administración del Condominio al consejo de titulares se materializó el 28 de noviembre de 2005 y por consiguiente el desarrollador estaba impedido de cobrar la cuota de mantenimiento de noviembre del año 2005.
Inconforme, el desarrollador acudió al Tribunal de Apelaciones. El Tribunal de Apelaciones confirmó la determinación de DACO.
La controversia del presente caso es la siguiente: ¿Cuándo puede un desarrollador de un condominio comenzar a cobrar las cuotas de mantenimiento?
El Hon. Edgardo Rivera García emitió la opinión del Tribunal. Esbozó que el Artículo 36-A de la Ley de Condominios le provee al desarrollador dos opciones para la administración interina del mismo: (1) asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento de los elementos comunales hasta que se venda el cincuenta y un por ciento (51%) o el setenta y cinco por ciento (75%), a su discreción; o (2) cobrarle a los titulares de los apartamentos (desde la primera venta) la parte proporcional del mantenimiento de las áreas y facilidades comunales que le corresponda sobre un presupuesto anual.
Del desarrollador escoger la primera alternativa (como sucedió en este caso) se debe interpretar el alcance del artículo 36–A de la Ley de Condominios de forma integral y con el fin de adelantar la consecución de los valores que el legislador quiso tutelar. Argumentó que la obligación del desarrollador de sufragar los costos de mantenimiento se extingue una vez culmina el proceso de traspaso de la administración del edificio al consejo de titulares mediante la elección de la junta de directores. En el presente caso, dicha traspaso culminó el 28 de noviembre de 2005 y se le ordena al desarrollador a devolver las cuotas cobradas en dicho mes.
Reseña por Joel Pizá Batiz