NOTICIAS

La nueva ley hipotecaria y el requisito de confirmación de venta

La nueva ley hipotecaria y el requisito de confirmación de ventaEl 7 de marzo de 2016, entró en vigor la Ley Núm. 210 de 8 de diciembre de 2015, conocida como la “Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico” (la “Ley 210-2015”), la cual creó el Registro Inmobiliario Digital del Estado Libre Asociado de Puerto Rico; derogó la Ley 198-1979, según enmendada, conocida como la “Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad”, y su Reglamento; derogó la Ley de Inscripción de Sentencias que Crean Gravámenes sobre Bienes Inmuebles, de 8 de marzo de 1906, según enmendada; derogó la Ley de Registro de Embargos a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, de 15 de marzo de 1909, según enmendada; derogó la Ley 12-2010, según enmendada, conocida como la “Ley para Crear un Gravamen por Contribuciones a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”; derogó el Registro de Gravámenes por Contribuciones a favor de los Estados Unidos de América; y derogó los Artículos 10 al 19 y 22 al 25 del Código de Comercio de 1932.

La Ley 210-2015 introdujo importantes cambios al derecho inmobiliario y registral puertorriqueño. Se establecen normas que benefician a los consumidores y a la ciudadanía en general, facilitando, entre otras cosas, el acceso al Registro de la Propiedad, a la vez que se le brinda acceso a nuevos negocios jurídicos tales como las concesiones administrativas y los contratos de alianzas público privadas. Por otra parte, se elimina el requisito de someter documentos complementarios que acrediten facultades, como por ejemplo poderes y resoluciones corporativas, junto a los documentos que se presenten para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Bastará que el notario autorizante, bajo su firma, signo, sello y fe notarial, relacione el documento facultativo y certifique que lo ha tenido ante sí y que cumple con las formalidades requeridas por ley.

Es menester destacar la eliminación del procedimiento sumario de ejecución de hipotecas, por estar en desuso en nuestra jurisdicción. A su vez, se simplifica el procedimiento ordinario de ejecución de hipotecas al no exigirle al notario que autorice la escritura de venta judicial que acompañe como complementarios los documentos contenidos en el expediente del tribunal. Bastará que el tribunal, a moción de parte, expida una Orden de Confirmación de Venta en la que acredite que se cumplieron los procedimientos requeridos por ley, cuya orden deberá presentarse como documento complementario a la escritura de venta judicial. De esta forma, se adopta la norma vigente en el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos de América para el Distrito de Puerto Rico.

El Artículo 107 de la Ley 210-2015, dispone en lo pertinente lo siguiente: “[a] petición de parte, el tribunal dictará una orden confirmando la adjudicación o venta de los bienes hipotecados, sin la cual no será inscribible en el Registro de la Propiedad la adjudicación o venta. No obstante lo anterior, si se debe a la demora del tribunal en emitir la orden confirmando la adjudicación o venta de los bienes hipotecados, la ausencia de dicha orden no podrá ser notificada como defecto que impida la inscripción de la adjudicación o venta judicial. En la medida en que la ausencia de dicha orden sea el único impedimento para proceder a la inscripción de la adjudicación o venta judicial, el término del asiento de presentación correspondiente continuará vigente hasta el día en que se presente en el Registro de la Propiedad una copia de dicha orden.” El texto transcrito parece permitir el otorgamiento de la escritura de venta judicial sin la Orden de Confirmación de Venta, de forma tal que esta última sea necesaria únicamente para que la escritura de venta judicial quede inscrita.

Lo anterior, sin embargo, entra en conflicto con lo provisto en el Artículo 112 de la Ley 210-2015, que lee como sigue: “[v]endida o adjudicada la finca o derecho hipotecado y consignado el precio correspondiente, una vez confirmada la venta o adjudicación, el alguacil que celebró la subasta procederá a otorgar la correspondiente escritura pública de traspaso en representación del dueño o titular de los bienes hipotecados, ante el notario que elija el adjudicatario o comprador, quien deberá abonar el importe de tal escritura.” Contrario al ya citado Artículo 107, el texto del Artículo 112 parece indicar que la orden será necesaria para que el alguacil pueda otorgar la escritura de venta judicial.

La Carta Circular Núm. 29 (Año Fiscal 2015-2016) de la Oficina de Administración de los Tribunales, con fecha de 18 de marzo de 2016, pretende salvar la confusión al disponer que “el o la Alguacil estará impedido de otorgar la escritura de venta judicial hasta tanto el Tribunal emita y notifique la referida Orden”. Lo cierto es que, independientemente de la interpretación que se le pueda dar a la Ley 210-2015, en específico a los Artículos 107 y 112 antes citados, los alguaciles, conforme las directrices de la Oficina de Administración de los Tribunales, se abstendrán de otorgar la escritura de venta judicial hasta tanto se obtenga la Orden de Confirmación de Venta.

El dejar en suspenso el otorgamiento de la escritura de venta judicial presenta ciertos riesgos para el adjudicatario o comprador. Conforme al derecho vigente, la adjudicación de la buena pro durante la celebración de la subasta no convierte al adjudicatario o comprador en dueño del inmueble automáticamente. La Regla 51.7(d) de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. V, R. 51.7(d), dispone en lo pertinente lo siguiente: “[e]n caso de venta de propiedad inmueble, el(la) oficial encargado(a) de la venta otorgará escritura pública a favor del(de la) comprador(a) ante el notario o notaria que este(a) último(a) seleccione, abonando este(a) el importe de tal escritura. Dicho otorgamiento constituye la transferencia real del dominio del inmueble de que se trate.” El texto transcrito es cónsono con las expresiones previas del Tribunal Supremo de Puerto Rico en Cooperativa de Ahorro y Crédito la Sagrada Familia v. Registrador de la Propiedad, 142 D.P.R. 369 (1997), a los efectos de que la escritura de venta judicial se otorga con el fin de transferir el título o dominio de la propiedad.

El Tribunal Supremo de Puerto Rico en James Patrick Smyth Delgado, et al. v. Oriental Bank & Trust, et al., 170 D.P.R. 73 (2007) –resuelto antes de adoptarse las Reglas de Procedimiento Civil de 2009–, indicó que de un análisis integrado de las normas procesales, su contexto y sus propósitos se podía concluir que hubo la intención legislativa de exigir el otorgamiento de la escritura de venta judicial previo a la pérdida del dominio. Por tanto, la escritura de venta judicial viene siendo un requisito sine qua non para la transferencia del dominio, por lo que un deudor demandado mantendrá un interés en propiedad hasta el otorgamiento del instrumento. Así las cosas, en la eventualidad de que éste presente una petición de quiebra ante el Tribunal de Quiebras de los Estados Unidos de América para el Distrito de Puerto Rico luego de adjudicarse la buena pro al adjudicatario o comprador pero previo al otorgamiento de la escritura de venta judicial, el inmueble hipotecado pasará a formar parte del caudal de quiebra.

por el Lcdo. Néstor J. Lo Presti-ReyesAdsuar Muñiz Goyco Seda & Pérez-Ochoa, P.S.C. 

A %d blogueros les gusta esto: