El representante José Ernesto «Pichy» Torres Zamora presentó el proyecto de la Cámara 1025 en mayo de este año que enmendaría el apartado (3) del inciso (d) del Artículo 38 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, mejor conocida como “Ley de Condominios”, a los fines de establecer que se requerirá el consentimiento unánime de los titulares para aprobar obras de mejora que impliquen la imposición de una derrama para costearlas; y para otros fines relacionados.
De la exposición de motivos y decreto:
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La Ley de Condominios, Ley Núm. 104 de 23 de junio de 1958, según enmendada, se aprobó con el objetivo de establecer un régimen jurídico que facilitara la vida en convivencia y propiciara la disponibilidad de vivienda en áreas urbanas densamente pobladas, al tiempo que se hacía un mejor aprovechamiento del escaso terreno disponible en dichas áreas. El principio rector que delinea este régimen lo es el de viabilizar el disfrute de la propiedad individual. Correlativamente, cada titular reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de propiedad horizontal está supeditado a los derechos de los demás condóminos y que el derecho de propiedad sobre su apartamiento tiene que ejercerse dentro del marco de la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno.
Siendo el disfrute de la propiedad individual el núcleo de este régimen, toda obra o acción que incida directamente sobre tal disfrute va a generar especial atención por parte de los titulares. Así pues, la Ley Núm. 104, supra, en su origen, requería el aval de todos los titulares para aprobar la ejecución de obras de mejora en el inmueble. Debemos en este punto señalar que las obras de mejora no son obras de mantenimiento ni necesarias para sostener el condominio. Se trata de obras orientadas a aumentar el valor y la productividad del condominio o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o las áreas comunes.
Con el transcurso del tiempo, el criterio absoluto de unanimidad para realizar las aludidas obras de mejora fue modificándose, predicado ello en el justo balance entre el interés que pudiera tener una mayoría de los titulares de efectuar mejoras e incrementar el valor del inmueble vis-a-vis el interés de salvaguardar la propiedad individual y evitar gastos innecesarios. De tal forma, mediante la Ley Núm. 103-2003 se enmendó el Artículo 38 (d)(3) de la Ley Núm. 104, supra, y, de ese modo, se flexibilizó el criterio de unanimidad en cuanto a las mejoras al condominio, permitiendo que se aprueben tales obras mediante el voto de dos terceras (2/3) partes de los titulares, siempre que se contare con el importe suficiente para sufragar las mismas.
Si bien el requisito de unanimidad se flexibilizó, el mismo no se eliminó del todo con la enmienda al aludido artículo introducida mediante la Ley Núm. 103, supra. A pesar de ello, el asunto no quedó clarificado por completo generando, por consiguiente, controversias entre titulares respecto a la procedencia o no de la imposición de derramas para costear obras de mejora.
Este tipo de controversia fue objeto de reciente análisis por parte del Tribunal Supremo de Puerto Rico. Así pues, en Pérez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado y otros, 197 D.P.R. ___ (2017), 2017 T.S.P.R. 3, Op. de 10 de enero de 2017, nuestro máximo Foro, en apretada síntesis, resolvió que “el Artículo 38(d)(3) de la Ley de Condominios, supra, si bien no lo dispone de forma expresa en su texto, claramente mantuvo el requisito de unanimidad para la aprobación de obras de mejora cuando no existen fondos suficientes para costearlas o cuando, según ocurre en el caso de autos, aun habiendo fondos suficientes se determina costearlas mediante la imposición de una derrama”.
Ante un tema tan neurálgico como lo es la imposición de derramas, resulta pertinente aclarar el texto del Artículo 38 (d)(3) de la Ley de Condominios, supra, para especificar la intención de esta Asamblea Legislativa y evitar futuros inconvenientes entre los condóminos que laceren la sana convivencia que debe imperar en este régimen de propiedad. Como se sabe, la imposición de una derrama podría resultar muy oneroso para muchos de los titulares de un condominio. Se trata, pues, de una acción que trastoca el patrimonio de los titulares, y cuya inobservancia en su pago pudiera conllevar serias consecuencias tales como la suspensión de servicios tan esenciales como el de agua y luz o forzar la venta del apartamiento. Por lo tanto, debe quedar clarificado en la ley que una acción de tal magnitud requiere el voto unánime de todos los titulares. Máxime, cuando la imposición de dicha derrama se concibe para la ejecución de obras de mejora las cuales, por su propia naturaleza, no son necesarias.
Vista las razones antes expuestas, esta Asamblea Legislativa entiende necesaria la aprobación de la presente medida para enmendar la Ley Núm. 104, supra, a los efectos de atemperarla y adecuarla a la interpretación realizada por el máximo foro judicial en el caso previamente citado.
DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:
Sección 1.-Se enmienda el apartado (3) del inciso (d) del Artículo 38 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 38.-Consejo de Titulares-Poderes y deberes.
El Consejo de Titulares constituye la autoridad suprema sobre la administración del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. Estará integrado por todos los titulares. Sus resoluciones y acuerdos, adoptados en asambleas debidamente convocadas y constituidas, serán de ineludible cumplimiento por todos y cada uno de los titulares, ocupantes o residentes y demás personas que se relacionen con el condominio.El Consejo de Titulares tendrá personalidad jurídica propia y de sus obligaciones frente a terceros responderán los titulares de forma subsidiaria y sólo con su apartamiento.
El Consejo de Titulares no podrá asumir la forma corporativa o de sociedad.
Corresponde al Consejo de Titulares:
(a) …
(b) …
(c) …
(d) …
(1) …
(2) …
(3) Obras de mejoras: En los condominios donde ubique por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, las obras de mejora sólo podrán realizarse mediante la aprobación de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama.El retiro de los fondos para estas obras se hará siguiendo el mismo procedimiento establecido en el inciso (1) anterior. Por su parte, cuando no existan fondos suficientes para costear las obras de mejora o cuando aun habiendo fondos suficientes se determina sufragarlas mediante la imposición de una derrama, se requerirá el voto unánime de los titulares.
…”.
Sección 2.-Esta Ley entrará en vigor inmediatamente después de su aprobación.