[PROPIEDAD HORIZONTAL] Tribunal Supremo define diferencias entre individualización y segregación de apartamentos

Descarga el documento: Parras Silvestry v. Hon. Registradora Carmen E. Ávila Vargas

Hechos
El Condominio Querubín Parras se constituyó como propiedad horizontal en 1993. El 6 de julio de 2004, mediante dos escrituras públicas de “donación”, el Sr. Querubín
Parras Aymat donó dos apartamentos del condominio, uno a la Sra. Diana Parras Silvestry y otro a la Sra. Dinorah Parras Silvestry. Las escrituras se presentaron para inscripción en el Registro de la Propiedad el 8 de julio de 2004.

El 16 de marzo de 2017, la Registradora de la Propiedad, Hon. Carmen E. Ávila Vargas, notificó una primera falta, señalando que los apartamentos descritos en las escrituras no constaban individualizados en el Registro de la Propiedad, por lo que faltaba tracto sucesivo para inscribir las donaciones. Ante dicha notificación, el notario, Lcdo. Andrés L. Córdova, señaló que en las escrituras se hizo constar la falta de individualización de los apartamentos y se solicitó que sean individualizados al momento de inscribir las escrituras de donación. Así, aunque las escrituras llevaban por título solo la palabra “donación”, en realidad tenían el doble propósito de individualizar los apartamentos y luego donarlos.

El 3 de agosto de 2018, la Registradora notificó que faltaban los relevos de donación del Departamento de Hacienda, falta que presuntamente impide la inscripción de una donación. Las señoras Parras Silvestry objetaron la notificación mediante un escrito de recalificación y argumentaron que la Registradora no tenía capacidad jurídica para recalificar los documentos que quedaron inscritos de manera automática según la Ley Núm. 216-2010, conocida como la Ley para agilizar el Registro de la Propiedad, 30 LPRA secs. 1821 et seq.

En este caso, las escrituras llevaban como título “donación”, negocio que no está excluido de la aplicación de la inscripción automática. Por eso, el personal del Registro de la Propiedad las estampó con el sello de goma que expresa “INSCRITO bajo la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad de 2010”. Sin embargo, durante el proceso de extensión de los asientos de aquellos documentos inscritos por la Ley Núm. 216-2010, supra, surgió que en las escrituras también se solicitaba la individualización de los apartamentos. Aunque la Ley Núm. 216-2010, supra, nada dice sobre la individualización, la Registradora entendió que la excepción a los “[d]ocumentos que comprendan segregaciones de fincas” aplica a los documentos en que se solicita la individualización de un apartamento en un condominio. Por ello, concluyó que las escrituras no habían quedado inscritas según la Ley Núm. 216-2010, supra, y atendió el asunto como uno de documentos identificados erróneamente.

Controversia
¿Puede una Registradora de la Propiedad determinar que la individualización de dos apartamentos son acciones excluidas de la Ley Núm. 216-2010?

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Opinión del Tribunal
La Ley Núm. 216-2010, supra, se creó para atender de manera urgente un atraso de sobre 600,000 documentos pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad. Exposición de motivos, Ley Núm. 216-2010, supra, Dispuso que los documentos presentados en el Registro de la Propiedad al 30 de abril de 2010 quedaban inscritos de manera automática, excepto los:

a) Documentos que comprendan segregaciones de fincas.
b) Documentos que comprendan agrupaciones de fincas.
c) Documentos que comprendan agregaciones de fincas.
d) Documentos que comprendan expropiaciones.
e) Documentos que comprendan expedientes de dominio.
f) Documentos en los cuales se rectifica la cabida o se describe un remanente.
g) Documentos constitutivos de Régimen de Propiedad Horizontal.
h) Documentos posteriores que surjan de los negocios jurídicos mencionados en los incisos (a) al (g) de este Artículo, así como los documentos presentados con posterioridad a la vigencia de esta Ley.
i) Documentos notificados, caducados o en proceso de recalificación.

Art. 2, 30 LPRA sec. 1821.

En este caso, el Tribunal al evaluar el contenido de las escrituras determinó que, aunque estas llevaban el titulo de “donación”, se solicitaba en las mismas la individualización de los apartamentos. Razona el Tribunal que la Ley Núm. 2016-2010 no menciona la individualización y que, a pesar de la interpretación de la Registradora sobre el requisito de los documentos que conllevaban segregaciones de fincas aplicaban también a las individualizaciones, dicha interpretación no es correcta.

Al examinar los términos individualización y segregación el Tribunal se inclina por diferenciarlas y evaluar su tratamiento jurídico de manera distinta. Nos dice nuestro
Tribunal Supremo:

“La segregación es un acto de dominio mediante el que el dueño de una finca decide separar parte de ella para formar una nueva. (Colón Gutiérrez v. Registrador, 114 DPR 850, 855 (1983) (citas omitidas). Para inscribir una segregación, se requiere una resolución de autorización de la entidad gubernamental designada para ello; un plano de inscripción aprobado por la entidad gubernamental correspondiente, y una escritura pública en la que comparezcan todos los titulares y en la que se describa el remanente de la finca principal luego de las segregaciones, si alguno. Art. 148 de la Ley del Registro Inmobiliario del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA sec. 6222. Entonces, mediante una operación registral, la finca original conserva su número registral, y la finca nueva y segregada adquiere un número nuevo. (L. R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 3ra ed., San Juan, Jurídica Editores, 2012, pág. 372.)

No obstante, en el contexto del Régimen de Propiedad Horizontal se emplea el término individualizar -y no segregar- para describir el proceso de convertir un apartamento en una finca separada del resto del inmueble. (Véanse Arts. 23, 24, 26 y 36A(c) de la Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003, 31 LPRA secs. 1292a, 1292b, 1292d y 1293-1(c)).

Continua su exposición al decirnos: “Al respecto, recordemos que cuando un estatuto emplea lenguaje diferente en distintas partes con relación al mismo asunto, se presume que intentó un significado distinto. (R. E. Bernier y J. A. Cuevas Segarra, Aprobación e interpretación de las leyes en Puerto Rico, 2da ed., San Juan, Publicaciones JTS, 1987, pág. 335.)”.

En el análisis sobre el caso el Tribunal reconoce que: “En la práctica legal, sin embargo, es común que los notarios autoricen escrituras de ‘segregación y compraventa’ o de ‘individualización y compraventa’ de apartamentos en condominios, sin distinción entre ambas. Incluso en nuestra jurisprudencia se percibe cierta ambivalencia en el empleo de ambos términos. A modo de ejemplo, en R. Mix Concrete v. R. Arellano & Co., 110 DPR 869, 877 (1981) este Tribunal se refirió a la individualización como un acto previo de señalamiento con miras a segregar y enajenar posteriormente. Sin embargo, en otras partes de la Opinión, se utilizaron los términos de manera intercambiable. En Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR 717 (2007) y en Banco de Santander de P. R. v. Registrador, 115 DPR 44 (1984) este Tribunal usó el término de individualización para describir el acto de separar un apartamento del resto de la propiedad horizontal e inscribirlo como finca separada, pero en Díaz v. Con. Tit. Cond. El Monte N. Garden, 132 DPR 452, 466 n.9 (1993) se usó el término de segregación para describir ese mismo acto”.

Añade que: “Estamos ante unas escrituras que quedaron inscritas por el mandato de la Ley Núm. 216-2010, supra. Esas inscripciones se presumen válidas, y cualquier
corrección de error tiene que hacerse conforme con la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, conocida como la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, y su reglamento, o cualquier reglamento posterior. Art. 7, Ley Núm. 216-2010, supra. Es importante destacar que los Registradores no están facultados para apreciar la legalidad de los asientos extendidos y que los actos inscritos se presumen válidos hasta tanto un tribunal declare su nulidad. Véanse Art. 64 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979 (derogada) y Art. 229 de la Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA sec. 6383”.

De esta forma concluyen que “la Ley Núm. 216-2010, supra, mandató la inscripción automática de escrituras de individualización de apartamentos sujetos a un Régimen de Propiedad Horizontal. Primero, porque no exceptúa este tipo de acto de dominio en su lista taxativa de excepciones. Segundo, porque exceptuar este tipo de acto sería contrario a los fines de la ley. Esto lo podemos apreciar al evaluar la intención de exceptuar los documentos más complejos, o que podían poner ciertos derechos esenciales en peligro, y la intención de que la mayor cantidad de documentos quedasen inscritos para poner el Registro de la Propiedad al día”.

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