Por el profesor Andrés L. Córdova Phelps
El P. del S. 1164 presentado por el Senador Vargas Vidot propone enmendar los Artículos 788 y 1814 del Código Civil de Puerto Rico, a los fines de reducir el término de la usucapión del bien inmueble a cinco (5) años si es ordinario, con justo título y buena fe, y a diez (10) años si es extraordinario, sin la necesidad de título ni buena fe, aplicándose el cómputo de los términos de manera retroactiva. A manera de justificación la exposición de motivos discurre sobre la trasmisión informal del derecho de propiedad en Puerto Rico refleja un problema de titularidad de tierras y viviendas. Esta informalidad, alega la exposición de motivos, atiende alrededor de 45 por ciento a 50 por ciento de los hogares puertorriqueños, lo cuales han sido construidos o son mantenidos con métodos de construcción de manejo propio, y que se completan sin la intervención de un arquitecto, permisos inapropiados, y en muchos casos sin un título de propiedad adecuado.
El Código Civil vigente dispone que la usucapión de un bien inmueble puede adquirirse a los diez (10) años de ser de buena fe con justo título, y a los veinte (20) años sin justo título y de mala fe. El cambio en el 2020 reconoció los problemas que representan las casas abandonadas, y el fin de proteger a aquellos que dedican esfuerzo y dinero en habilitarlas para dar cobijo en ellas a sus familias, reduciendo el término de la usucapión ordinaria, con justo título y buena fe, a los diez (10) años, con justo título y buena fe; eliminándose la usucapión entre ausentes; y reduciéndose la usucapión extraordinaria, de mala fe, sin título, a los veinte (20) años. Concluye la exposición de motivos diciendo, y cito: «Sin embargo, esta reducción ha hecho poco, ya que, el término de 20 años es casi inalcanzable y la reducción se hizo de forma prospectiva, 31 L.P.R.A. § 11719, por lo que hay la necesidad de reducirla a diez (10) años, para que esta sea accesible y no prive de vivienda digna a miles de familias en la Isla. De igual manera, se reduce a cinco (5) años el término de la usucapión a un bien inmueble de manera ordinaria con el mismo fin: que el derecho a la vivienda sea uno verdadero, y no un privilegio. Esto aplicaría retroactivamente a las personas que están cumpliendo los términos de usucapión actualmente».
La primera observación que hay que hacer es reafirmar que la exposición de motivos no es parte de ley. Su exposición es, a fin de cuentas, una argumentación sobre los propósitos y bondades del proyecto propuesto. Lamentablemente, ya es costumbre la práctica legislativa incluir una exposición de motivos como si esto fuera parte de la ley que obliga aceptarla sin más. Su propósito es profiláctico, de anticipar textualmente los retos judiciales bajo el pretexto de la intención legislativa, de manera que esta controle el ejercicio interpretativo de los tribunales. Hay que reiterar que lo que obliga es el texto de la ley, no su intención. El proceso legislativo es lo suficientemente accidentado, donde coinciden y confligen múltiples voluntades en la redacción y aprobación de un proyecto de ley. Hablar de la intención legislativa como si esta fuera integra e indivisible, no pasa de ser una metáfora en extremo inexacta de lo que es un proceso político. Lo que debe interesar no es la mal llamada intención legislativa, sino el significado del texto de la ley.
Señaló lo anterior porque el texto ofrecido como exposición de motivos es en realidad un argumento, no una determinación de hechos derivado de la aquilatación de alguna prueba desfilada ante la Asamblea Legislativa. Mi primera recomendación a la Comisión de lo Jurídico, por tanto, es que realice vistas públicas para recibir testimonio y prueba fehaciente de la crisis de vivienda a la que alude la exposición de motivos para constatar exactamente la naturaleza del problema y como la reducción de los términos de la usucapión va a aliviarlo.
Adelanto que no me parece persuasivo proponer una reducción de los términos de la usucapión con miras a facilitar el acceso a fondos federales (en este caso los fondos provenientes de FEMA por motivo del paso del huracán María en el 2017 y los terremotos del 2020), el cual parece ser el verdadero propósito del proyecto. Obsérvese que para el 2020 cuando se aprobó el nuevo Código Civil, ya vivíamos la experiencia de los problemas de titularidad inmobiliaria y la falta de acceso a los fondos federales.
En el Borrador para la Discusión del Código Civil (2023) el artículo 90, análogo al ahora 788, supra, se recogió la siguiente propuesta, y citamos por su relevancia el texto entonces propuesto y su comentario:
«Artículo 90. Usucapión de bien inmueble».
La usucapión de un bien inmueble exige la posesión durante cinco (5) años con justo título y buena fe o de veinte (20) años sin necesidad de título ni de buena fe.
Procedencia: Artículos Artículo 1840, 1857 y 1859 del Código Civil de Puerto Rico (1930).
Concordancias: Artículo 475 del Código Civil de Puerto Rico (1930).
Comentario
El Artículo 1857 fue modificado para disminuir los plazos de la usucapión y suprimir la regla relativa a la extensión del plazo a partir de la ausencia del dueño. El Artículo 1858 queda derogado como consecuencia inmediata del nuevo texto del artículo anterior. Al suprimir el supuesto del dueño ausente, la precisión de quien se considera ausente así como la fórmula computar el tiempo se tornan innecesarias. Primero, el término de “ausente” ya no es de aplicación a nuestra realidad y es considerado anacrónico. Debido a los avances tecnológicos es sumamente difícil, casi improbable, que una persona que se encuentre en el extranjero no conozca lo que le sucede a su propiedad. Debe existir un sólo plazo para la prescripción ordinaria de los bienes inmuebles, ya sea entre presentes o ausentes. Se reconocen estos plazos de prescripción más cortos que los de la prescripción extraordinaria en vista de que se posee con justo título y buena fe, siendo el propósito de la prescripción ordinaria el subsanar los defectos que impidieron la transmisión efectiva del derecho de propiedad. Se disminuye el plazo de la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles como se ha hecho en otros códigos y se suprime la frase «salvo la excepción determinada en el Artículo 475, segunda sección, capítulo I, título VII, libro segundo, de este código», es decir, las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, porque éstas ahora cuentan con su propio régimen.”
Observamos que, al momento de legislar el nuevo Código Civil, se modificó la propuesta de la usucapión ordinaria, de cinco (5) años a diez (10) años, y se retuvo los veinte (20) de la usucapión extraordinaria. No surge con claridad del comentario porque concluye que el propósito de la prescripción ordinaria es subsanar los defectos que impidieron la transmisión efectiva del derecho de propiedad, cuando las razones para tales defectos bien pudieran militar a favor del propietario contra quien se pretende usucapir. El último párrafo del comentario alude a la eliminación de la referencia a la usucapión de las servidumbres no aparentes y discontinuas bajo la noción de que es innecesaria por contar ellas con su propio régimen. Esta eliminación, sin embargo, no logró la claridad deseada toda vez que el artículo 777, supra, aún contempla la usucapión para los derechos reales de goce, lo cual por supuesto incluye las servidumbres.
Los problemas de titularidad – y aquí me refiero a ello, en su sentido estricto, como el derecho de propiedad derivado de un acto o negocio jurídico – no se conjuran de ordinario con la reducción de los términos para usucapir. Los casos de indivisión de comunidades hereditarias y comunidad de bienes son acaso el mayor número de problema en la transmisión generacional de los derechos de propiedad, unido a la falta de segregación, relevos del Departamento de Hacienda, permisos gubernamentales, entre otros. Estos problemas se atienden con las debidas enmiendas al aparato reglamentario tutelado por el Derecho Administrativo, no por la reducción de los términos de la usucapión que – hay que subrayar – implican necesariamente la extinción del derecho de propiedad de algún otro. No debemos olvidar que artículo 791, 31 L.P.R.A §8035, expresamente dispone que la usucapión ganada por un comunero aprovecha a los demás, a menos que haya operado la inversión del concepto posesorio. Es decir, salvo a que haya mediado un acto obstativo, los comuneros no pueden usucapir entre si. Sobre el acto obstativo véase Vélez Cordero v. Medina, 99 D.P.R. 113 (1970).
El Capítulo II, sección Cuarta, del Libro Primero del Código Civil de 2020 regula la usucapión como un medio para adquirir la propiedad. El artículo 777, 31 L.P.P.R.A. §8021, dispone que «[l]a usucapión es un modo de adquirir el dominio y otros derechos reales de goce mediante la posesión, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley.»
Hay que llamar la atención que la usucapión está disponible no solamente para la adquisición del dominio sino también de otros derechos reales de goce como el usufructo, servidumbres, etc. Brilla por su ausencia en el proyecto de ley referencia o alineamiento a como la reducción de los términos incide sobre otros derechos reales. A modo de contraste, véase el artículo 945, 31 L.P.R.A. § 8522, que contempla un término de 15 años para la usucapión de las servidumbres continuas y aparentes.
El artículo 778, 31 L.P.R.A. § 8022, requiere que la posesión para adquirir el dominio por usucapión ha de ser en concepto de dueño, además de continua, pública y pacífica, y que la posesión adquirida o mantenida con violencia no es útil para la usucapión, sino desde que cesa la violencia.
He aquí los elementos que justifican la usucapión ordinaria: (i) en concepto de dueño, (ii) continua, (iii) pública, y (iv) pacífica, los cuales son objeto de regulación por los artículos que le siguen.
En cuanto el concepto de dueño, el artículo 779, 31 L.P.R.A. § 8023. requiere que el poseedor que pretende reclamar la adquisición de la propiedad por el paso del tiempo tiene que actuar como verdadero titular por los actos que realiza en relación con la propiedad. El artículo 780, a su vez, 31 L.P.R.A. §8024, requiere que ese poseedor debe probar su justo título solo cuando quien lo impugna, prueba su derecho convincentemente. Aquí la inversión probatoria es llamativa. El que alegue ser dueño tiene que ser en concepto de dueño y tiene que acreditarlo solamente cuando quien lo impugne puede evidenciar su derecho convincentemente. Por supuesto, esto sería materia de adjudicación judicial.
Conceptualmente, la reducción del término de la usucapión no afecta el requerimiento de que la posesión sea en concepto de dueño. Desde el punto de vista práctico, sin embargo, favorece una pronta consolidación de la presunción a favor del usucapiente frente a quien lo impugne, que bien pudiera evidenciar su derecho.
En cuanto al requisito de la continuidad de la posesión con miras a la usucapión, el artículo 781 , 31 L.P.R.A. §8025, atiende su interrupción: «Para los efectos de la usucapión, la posesión se interrumpe: (a) por su cese durante más de un (1) año; (b) por el emplazamiento o citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de un tribunal sin competencia; (c) por el requerimiento judicial o notarial, siempre que, dentro de dos (2) meses de practicado, se presente ante el tribunal la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada; o (d) por cualquier reconocimiento expreso o tácito del derecho del dueño por parte del poseedor.
En cuanto al cómputo de tiempo necesario para la usucapión, el artículo 789, 31 L.P.R.A. §8033, contempla que el poseedor actual puede completar el tiempo necesario uniendo al suyo el de su causante.
No se interrumpe la posesión cuando el emplazamiento o la citación judicial, si carece de validez por falta de solemnidades legales, si el actor desiste de la demanda o no impide que se archive por inactividad, con arreglo al procedimiento civil, o si el poseedor demandado prevalece en la demanda.
El artículo 783, 31 L.P.R.A. §8027, dispone que la usucapión ordinaria requiere la posesión de las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley. La extraordinaria solo requiere la posesión por el tiempo determinado por la ley, aunque sin la necesidad de la buena fe ni justo título.
Para fines de la usucapión el artículo 784, 31 L.P.R.A. §8028, define la buena fe del poseedor como la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella y podía transmitir su dominio. Esta definición de la buena fe hay que contrastarla con artículo 710, 31 L.P.R.A. §7828, en donde se reputa poseedora de buena fe a la persona que ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalida. La distinción, una aproximación afirmativa y otra negativa responde a la finalidad posesoria de ambos preceptos. En el artículo 784, supra, se atiende la adquisición del derecho de propiedad por el paso del tiempo, razón pro la cual se requiere una creencia afirmativa de que lo adquirió de quien lo podía transmitir, lo cual va unido al requerimiento del justo título que veremos en breve. En cambio, el artículo 710, supra, se atiende la protección de la posesión, particularmente la protección del interdicto posesorio, con miras a mantener la paz social en controversias posesorias.
El artículo 785, 31 L.P.R.A. §8029, define el justo título requerido para alegar ser poseedor en concepto de dueño de buena fe como aquel legalmente suficiente para transferir el dominio o derecho real por la persona que aparentemente lo puede transferir. Es decir, el justo título es en realidad un título aparente sobre el cual el poseedor confía para alegar la adquisición como dueño. Claro está, si el título fuera suficiente, la adquisición del derecho de propiedad no dependería de la usucapión. Véase también Dávila v. Córdova, 77 D.P.R. 136 (1954).
El artículo 786, 31 L.P.R.A. §8030, dispone los términos de la usucapión para los bienes muebles, requiriéndose la posesión de dos (2) años con buena fe o de cuatro (4) años sin necesidad de buena fe. Si bien es cierto que la reducción de los términos sugeridos en el P. del S. 1164 se limita a la usucapión de los bienes inmuebles, es pertinente observar tal reducción acerca ambos significativamente en su trato prescriptivo. Este acercamiento supone implícitamente una valoración jurídica tendiente a equiparar el trato de los bienes inmuebles como muebles. Tal valoración implícita, sin embargo, estaría reñida con toda una serie de disposiciones que rodean la transmisión inmobiliaria que le imponen ciertos requerimientos formales y legales como medidas dirigidas a garantizar la validez de sus negocios jurídicos. La diferencia existente en el trato del tiempo para fines de la usucapión me parece que refleja adecuadamente el valor socio-económico y jurídico que le damos a los bienes inmuebles vis a vis los bienes muebles.
A modo de ejemplo, la posibilidad de adquirir el dominio de un bien inmueble en cinco (5) años por usucapión ordinaria, particulamente por su aplicación retroactiva, bien pudiera tener consecuencias impredecibles sobre múltiples negocios jurídicos inscritos en el Registro de la Propiedad. La medida parece invitar al litigio. Si bien el artículo 790, 31 L.P.R.A. §8034, atiende la hipótesis de la oponibilidad de la usucapión ordinaria frente al tercero registral – véase artículo 35, 30 L.P.R.A.6050, la misma no tiene lugar sino en virtud de otro título igualmente inscrito, y el tiempo comienza a transcurrir desde la inscripción del segundo. Claro, en la medida en que el acto o negocio jurídico sea nulo, su inscripción no los convalida, ni altera las relaciones jurídicas de quienes intervengan como partes en dichos actos o contratos.
El artículo 787, 31 L.P.R.A. §8031, expresamente prohíbe la usucapión de cosa mueble hurtada o robada por el autor, ni por el cómplice o encubridor. No está del todo claro porque esta prohibición no se extiende a los bienes inmuebles. La realidad jurisprudencial es que los invasores de propiedad, aquellos que clandestinamente poseen un bien inmueble, no lo hacen de manera pública o pacífica, razón por la cual están impedidos de usucapir mientras perdure esta situación. Igual manera será de aquellos que por medio de fraude o falsificación de documentos pretendan adquirir derechos sobre bienes inmuebles. Sobre los casos de invasores de terrenos véase Catalán González v. García, 104 D.P.R. 380 (1975); Amézquita v. Hernandez Colón, 518 Fed. 2d. 8 (1975). Véase también en este aspecto el Artículo 718, 31 L.P.R.A. §7845, el cual dispone que en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. También véase el artículo 778, supra.
En cuanto a los efectos de la usucapión sobre la herencia, el artículo 792, 31 L.P.R.A. §8036, sus efectos favorables desfavorables no se interrumpen por el fallecimiento del titular del derecho adquirido, independientemente de si los herederos aceptan la herencia. Este precepto debe leerse conjuntamente el artículo 721, 31 L.P.R.A. §7848, sobre los efectos de la posesión viciosa del causante, el cual señala que el sucesor por título hereditario, o por cualquier otro título, no sufre las consecuencias de una posesión viciosa de su causante, si no se demuestra que conocía los vicios que la afectaban o que sabía que su causante no poseía de forma pacífica y pública; pero los efectos de la posesión de buena fe no le aprovechan sino desde la fecha en que adquiere la posesión del bien.
Finalmente, el artículo 795, 31 L.P.R.A. §8039, le reconoce al adquirente, una vez transcurre el plazo para que se consume la usucapión, el derecho a entablar una acción para que se le declare titular del derecho usucapido.
En fin, la reducción de los términos de la usucapión de bienes inmuebles parece responder exclusivamente a los problemas derivados de la dificultad de acreditar la titularidad de los bienes inmuebles, especialmente por la exigencias de los entes administrativos federales. El peligro de la medida reside en que al tratar de ayudar a familias obtener acceso a fondos y subsidios de programas federales o territoriales, se estaría afectando los derechos de los propietarios existentes, quienes quedarían expuestos a una acción de usucapión que declarará la pérdida de derechos propietarios. Hay medidades administrativas menos onerosas que se pueden tomar para facilitar la acreditación de la titularidad de bienes inmuebles, ello sin necesidad de trastocar la figura de la usucapión. En la jerarquía de derechos existentes, no se entiende muy bien como facilitar el acceso a fondos federales está por encima del derecho de propiedad. Si bien es cierto que los derechos de propiedad hay que entenderlos dentro del contexto de su utilidad social, no es menos cierto que ello no debe ser pretexto para privar a los ciudadanos de sus derechos propietarios con la ligereza propia del populismo electoral.