Descarga el documento: Cooperativa de Ahorro y Crédito Oriental v. Consejo de Titulares Cond. Beach Village y otros
I. Síntesis circunstancial
La Cooperativa de Ahorro y Crédito Oriental y el Sr. Carlos Torres Silva otorgaron una escritura pública de dación en pago y cancelación de pagaré hipotecario, en la cual la Cooperativa aceptó recibir el apartamento como pago total de su acreencia, luego de haber presentado una demanda en cobro de dinero y ejecución de hipoteca. Posteriormente, el Consejo de Titulares del Condominio Beach Village y Palmas del Mar Homeowners Association iniciaron las gestiones de cobro contra la Cooperativa por concepto de cuotas de mantenimiento. Se suscitó una controversia sobre si la Cooperativa era un adquirente involuntario (sólo tendría que pagar las cuotas de mantenimiento adeudadas hasta los 6 meses antes de la adquisición) o un adquiriente voluntario (tendría que pagar las cuotas de mantenimiento recurrentemente como dueño).
II. Controversia
La controversia del presente caso es la siguiente: Una cooperativa que es acreedora hipotecaria y obtiene mediante acuerdo de dación en pago la titularidad del bien hipotecado, ¿debe ser considerada como un adquirente voluntario y pagar solidariamente las cuotas de mantenimiento de la propiedad posterior a su adquisición?
III. Decisión
La Jueza Presidente del Tribunal Supremo de Puerto Rico, Hon. Maite Oronoz Rodríguez, emitió la opinión del Tribunal.
Manifestó que el artículo 41 de la Ley de Condominios establece un supuesto de solidaridad legal bajo el cual se le impone responsabilidad solidaria a la persona que adquiere un apartamento quien, junto con el transmitente, deberá responder por el pago de las cuotas atrasadas al momento del traspaso. No obstante, en el caso de un adquirente involuntario, dicha responsabilidad solidaria se limita a las deudas por gastos comunes surgidas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad. En cambio, si se trata de un adquirente voluntario la responsabilidad solidaria abarca la totalidad de la cuantía debida por el transmitente. Pero a diferencia de la aludida ley, la Ley de Control de Acceso no le impone responsabilidad solidaria al adquirente involuntario.
Reiteró que el Tribunal Supremo ha definido al adquiriente voluntario como aquel que ejerce su criterio y deliberadamente adquiere el apartamento porque le resulta un buen negocio y al adquiriente involuntario como aquel cuyo interés no es ser dueño el apartamento, sino meramente proteger su acreencia.
La opinión mayoritaria del Tribunal Supremo determinó que la Cooperativa podía ejecutar su crédito preferente, obtener una orden judicial para liquidar su garantía en subasta pública y recuperar su acreencia con el saldo de la venta. No obstante, la Cooperativa decidió recibir el apartamento como dación en pago. El Tribunal Supremo interpretó dicha actuación como una voluntaria con el fin de adelantar una motivación lucrativa, de negocio y no solamente con el propósito de proteger su acreencia. Por consiguiente, la Cooperativa deberá pagar las cuotas de mantenimiento vencidas y no satisfechas con posterioridad a su adquisición por ser un adquiriente voluntario.
IV. Opinión disidente
La Hon. Mildred Pabón Charneco emitió una opinión disidente. En síntesis, argumentó que la opinión mayoría pretende limitar la aplicabilidad de la figura del adquirente involuntario exclusivamente a aquellos casos en que el acreedor preferente adquiere la propiedad en tercera subasta, luego de que no haya habido licitador. También esbozó que la jurisprudencia posterior al caso Asociación de Condómines v. Naveira, 106 DPR 88, 96 (1977), confirma que el criterio medular para determinar si un adquirente es involuntario, se reduce a si su interés fundamental es proteger su acreencia. Concluyó diciendo que en el presente caso el interés medular de la Cooperativa era proteger su acreencia y no incursionar en un negocio lucrativo.
Finalizó indicando que estaba preocupada que se estuviera enviando un mensaje equivocado a los acreedores hipotecarios al sugerirles que es más beneficioso obtener una sentencia de cobro y ejecución de hipoteca, en lugar de utilizar métodos alternos al litigio contencioso que puedan redundar en beneficio para todas las partes, incluyendo la propia Rama Judicial.
La Hon. Anabelle Rodríguez Rodríguez y el Hon. Erick Kolthoff Caraballo no intervinieron.
V. Suplemento fáctico
El 12 de abril de 2008, la Cooperativa de Ahorro y Crédito Oriental le concedió un préstamo al Sr. Carlos Torres Silva por la cantidad de $216,750.00. La deuda se garantizó con una hipoteca que fue debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Dicha garantía hipotecaria se estableció sobre un apartamento que le pertenecía al señor Torres Silva, sometido al régimen de propiedad horizontal. Posteriormente el Sr. Torres Silva dejó de efectuar los pagos del préstamo y la Cooperativa presentó una demanda en su contra sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca. No obstante, el Sr. Torres Silva no presentó su alegación responsiva porque las partes otorgaron una escritura pública de dación en pago y cancelación de pagaré hipotecario, en la cual la Cooperativa aceptó recibir el apartamento como pago total de su acreencia.
Posteriormente, el Consejo de Titulares del Condominio Beach Village, así como el Palmas del Mar Homeowners Association, le enviaron comunicaciones a la Cooperativa cobrándole las cuotas de mantenimiento adeudadas por el señor Torres Silva (según lo dispuesto en la Ley de Condominios). La Cooperativa negó responsabilidad por la deuda y presentó una demanda sobre sentencia declaratoria donde esbozó que era un adquiriente involuntario (acreedor hipotecario que, luego del proceso para ejecutar la garantía, se ve obligado a adquirir la propiedad como último recurso para proteger su acreencia).
Luego de varios acontecimientos procesales, el Tribunal de Primera Instancia determinó que la Cooperativa es un adquiriente involuntario porque su intención para adquirir su propiedad no fue para convertirse en dueña del inmueble, sino proteger su acreencia. En consonancia con lo antes expuesto, el foro primario añadió que la Cooperativa sólo estaba obligada a pagar las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad. En cuanto a las deudas por concepto de control de acceso, el Tribunal concluyó que la Cooperativa no era responsable de las cuotas atrasadas con anterioridad al momento de su adquisición, ya que la Ley de Control de Acceso no establece esa responsabilidad para el adquirente involuntario.
Inconforme el Consejo de Titulares del Condominio Beach Village y el Palmas del Mar Homeowners Association, acudieron al Tribunal de Apelaciones. Dicha segunda instancia judicial revocó al Tribunal de Primera Instancia y concluyó que la Cooperativa era responsable solidariamente del pago de todas las deudas de mantenimiento acumuladas al momento del traspaso del apartamento. Fundamento en derecho dicha determinación indicando que la Cooperativa no estaba obligada a otorgar escritura de dación en pago, ya que tenía la alternativa de continuar el procedimiento de ejecución y esperar que otro licitador adquiriera la propiedad. Por consiguiente, el Tribunal de Apelaciones infirió que la transacción respondía a un criterio de conveniencia lucrativa. En conclusión: la Cooperativa era un adquiriente voluntario. Inconforme, la Cooperativa acudió al Tribunal Supremo de Puerto Rico.
Reseña por Joel Pizá Batiz