Supremo: Mejoras en condominios a través de derramas requerirán votación unánime de titulares

 

Descarga el documento: Pérez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado y otros

I. Síntesis circunstancial
Mediante una votación de la mayoría de los presentes en una asamblea, la Junta de Directores del Condominio Marymar Condado impuso una derrama para realizar obras de mejoras. Unas de las titulares expresó que las mejoras a través de derramas requieren el voto unánime de los titulares para que puedan realizarse. En un pleito administrativo ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), se sostuvo la validez de la actuación de la Junta de Directores. El Tribunal de Apelaciones confirmó la determinación de la Junta de Directores del Condominio. Inconforme nuevamente, la titular acudió al Tribunal Supremo de Puerto Rico.

II. Controversia
La controversia del presente caso es la siguiente: ¿Qué cantidad de votos requiere la Ley de Condominios para aprobar obras de mejora a través de una derrama para costearlas?

III. Abogado de las partes

  • Abogado de Marimar Perez Rierra: Lcdo. Michel J. Godreau Robles
  • Abogado del Consejo de titulares del Condominio Marymar Condado, Momentum Management, Inc.: Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz

III. Decisión
La Jueza Presidenta del Tribunal Supremo, Hon. Maite Oronoz Rodríguez, emitió la opinión del Tribunal. Manifestó que el artículo 38 de la Ley de Condominios define obras extraordinarias de la siguiente manera: son aquellas de mantenimiento no previstas en el presupuesto anual, que requieran el diez por ciento (10%) o más de dicho presupuesto o la imposición de una derrama para su ejecución. El referido artículo también define obras urgentes como: aquellas cuya ejecución no pueda posponerse por razones apremiantes de seguridad o porque sea necesaria para la restitución de los servicios esenciales. Es importante destacar que, debido a su carácter imperioso, tanto las obras extraordinarias como las urgentes pueden ser aprobadas por la mayoría de los titulares presentes en una asamblea extraordinaria convocada para atender el asunto específico.

No obstante, la Ley de Condominios define obras de “mejora” como: las obras permanentes que no sean de mantenimiento y sean dirigidas a aumentar el valor o la productividad de la propiedad o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamentos o las áreas comunales. En otras palabras, van dirigidas al lujo o a la mera conveniencia. En el presente caso, algunas obras a realizarse era: (1) Dos tiestos para redondel frente a entrada -$803; (2) Cambio de piso al gimnasio – $4,782; (3) Mejoras de jardinería “landscaping” – $8,695; (4) Mejoras al sistema de cámaras de seguridad – $7,081; (5) Cambios a iluminación LED en áreas comunes- $11,161; (6) Control de acceso “key/fob” (puertas y elevadores) – $12,431; (7) Derrama #2- Mejoras al salón de actividades – $19,800.1.

En un principio, la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 del 23 de junio de 1958, según enmendada, disponía que para realizar obras catalogadas como “mejoras” debía autorizarse a través del voto unánime de los residentes. Luego, en el año 2003, se enmendó la Ley de Propiedad Horizontal mediante la aprobación de la Ley de Condominios. En dicha ocasión se dispuso que para aprobar que las obras de mejora en aquellos condominios que alberguen al menos un apartamento residencial, será indispensable la concurrencia de dos requisitos: (1) el voto de una mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de todos los titulares, y (2) que existan fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. En síntesis, la enmienda redujo el número necesario de votos a dos terceras partes para aprobar obras de mejora siempre y cuando existan fondos para realizarlas en una reserva y no se tenga que acudir a una derrama entre los titulares.

El Supremo, analizando el historial legislativo de la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Condominios, coligió que para realizar mejoras (obras dirigidas al lujo o por mera conveniencia) a través de una derrama deberá obtenerse la autorización unánime de los residentes. La única forma en que obras de mejoras pueden realizarse a través de la autorización de las 2/3 de los residentes es que existan fondos suficientes en una reserva para cubrir las obras de mejoras y no se tenga que recurrir una derrama.

Es importante destacar que la demandante estipuló que la reparación de rampas en área de carga, junta fría y empozamiento [sic.], en niveles de estacionamiento, sí son una obra de mantenimiento necesaria. Por consiguiente, esta obra no requería la votación unánime de los titulares para imponer la derrama.

IV. Suplemento fáctico
El Condominio Marymar Condado (Condominio) tiene veintitrés titulares y está sometido al régimen de propiedad horizontal. El 25 de noviembre de 2014, la Junta de Directores del Condominio (Junta) circuló entre los titulares una convocatoria para celebrar una asamblea ordinaria que se llevaría a cabo el 16 de diciembre de 2014. El 8 de diciembre de 2014, la Sra. Marimar Pérez Riera, quien es titular del apartamento del último piso, le envió un correo electrónico al asesor legal y al Presidente de la Junta, así como al Administrador de Momentum Management Inc. (Momentum), agente administrador del Condominio. Les expresó, entre otros asuntos, que tenían que obtener el consentimiento unánime de los titulares si se proponían aprobar una derrama para obras de mejora.

La asamblea se efectuó en la fecha pautada y contó con la asistencia de once titulares, quienes aprobaron unánimemente todos los asuntos en agenda, incluyendo las derramas. Durante la aludida asamblea, se acordó también que el pago de las derramas formaría parte de la cuota de mantenimiento y si esta no se pagaba mensualmente podría provocar la suspensión de los servicios de agua y electricidad.

La señora Pérez Riera presentó una querella contra el Consejo de Titulares del Condominio, su Junta de Directores y Momentum (en conjunto, parte demandada) ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). El DACO desestimó la querella al concluir que cuando se necesite aprobar una derrama para el financiamiento de cualquier tipo de obra, sea ésta extraordinaria, urgente o de mejora, sólo se necesitará [el] consentimiento mayoritario de los presentes en una asamblea debidamente citada El Tribunal de Apelaciones confirmó dicha determinación administrativa.

Inconforme nuevamente, la demandante acudió al Tribunal Supremo de Puerto Rico.

por Joel Pizá Batiz

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