Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano [originalmente publicado en LeyDeCondominios.com]
Con frecuencia percibimos que existen algunas confusiones generales sobre la Ley de Condominios. Se trata de una ley cuyas disposiciones podrían resultar ambiguas, particularmente para el lector que no está familiarizado con sus términos. A continuación, intentamos aclarar varias dudas comunes que surgen en torno a esta legislación.
La Junta de Directores de mi condominio está obligada a resolver cualquier asunto que yo tenga con mi apartamento o vecinos.
Uno de los mitos más comunes tiene que ver con el alcance de la responsabilidad y obligaciones de la Junta de Directores. La Ley de Condominios especifica en el Artículo 38D los deberes y facultades de la Junta de Directores. Es importante entender que la Junta no puede intervenir en problemas entre vecinos y no son policías que pueden atender violaciones a leyes penales. Otra cosa que se debe tener presente es que los miembros de la Junta no responden en su carácter individual por cualquier acto sino solo por aquéllos que puedan ser considerados como delito, fraude o negligencia crasa, según lo dispone el Artículo 38. Si el acto u omisión no cae en una de esas categorías, el responsable es el Consejo de Titulares, el cual está compuesto por todos los titulares del Condominio.
La Junta de Directores tiene que consultar con el Consejo de Titulares cualquier gasto mayor a $5,000.00.
Muchas personas creen que la Junta de Directores está obligada a consultarle al Consejo de Titulares cualquier gasto que sobrepase la suma de $5,000.00 y esto no es correcto. La Ley dispone en el Artículo 38E que toda transacción judicial o extrajudicial que exceda $5,000.00 deberá obtener la aprobación del Consejo de Titulares (en condominios residenciales).
Se pueden suspender servicios por falta de pago de multas.
El Tribunal Supremo dispuso categóricamente que bajo la Ley de Condominios no procede el corte de servicios por falta de pago de multas, aún cuando el Reglamento del Condominio lo provea (Ayala Hernández v. Condominio Bosque Sereno, 2014 TSPR 36). La suspensión o corte de servicios únicamente procede por falta del pago de cuotas de mantenimiento, seguro comunal y/o derramas.
La Ley de Condominios prohíbe la instalación de tormenteras.
La Ley de Condominios no prohíbe la instalación de tormenteras. El Artículo 15 de la Ley permite el uso de cualquier tipo de tormentera temporal o removible cuando las agencias concernidas emitan un aviso de huracán o tormenta y esto no se considerará una alteración de fachada. No obstante, este tipo de tormenteras deberá removerse una vez haya pasado el aviso de huracán o tormenta, excepto en aquellos casos en que el área protegida haya quedado averiada de tal forma que constituyan la única protección provisional. En el caso de las tormenteras permanentes, la Ley requiere la aprobación del Consejo pero solo exige mayoría.
Si no se ve, no constituye cambio de fachada.
Uno de los preceptos más importantes de la Ley de Condominios es que no se podrá alterar la fachada. Nos encontramos muchas veces con personas que entienden y argumentan que están facultados a alterar la fachada del condominio sin el consentimiento del Consejo cuando los cambios realizados no se pueden percibir desde el exterior del condominio. Este argumento es erróneo ya que la fachada no puede ser alterada bajo ningún concepto sin el consentimiento del Consejo de Titulares.
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