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COLUMNA – Minima juridicæ: las restricciones voluntarias sobre fincas

Columna del profesor Andrés L. Córdova Phelps restricciones voluntarias sobre fincas.

Por el profesor drés L. Córdova Phelps

Las denominadas restricciones voluntarias sobre fincas han sido recogidas en los artículos 813-819 del nuevo Código Civil 31 L.P.R.A. §8081-§8087. Hay que subrayar que estas disposiciones recogen, sin mayores enmiendas, la propuesta del 2003 de la Comisión Conjunta Permanente para la Revisión y Reforma del Código Civil. Conforme el artículo 813, supra, “[s]on restricciones voluntarias de carácter real aquellas limitaciones de uso, construcción, y ornato o fines análogos que se imponen a las fincas y que cumplen con los requisitos dispuestos en el siguiente artículo.

Primero, una aclaración terminológica. Las restricciones voluntarias sobre bienes inmuebles es la terminología que el nuevo Código Civil utiliza para lo que antes era denominado como servidumbres en equidad. El fundamento expuesto en el memorial explicativo del 2003 para calificar a las anteriores servidumbres en equidad como restricciones voluntarias es que las mismas no constituyen genuinas servidumbres prediales al no haber una relación de predio dominante vis a vis un predio sirviente, según recogido en el artículo 935, 31 L.P.R.A. § 8501.

La profesora Margarita García Cárdenas cuestiona con razón este razonamiento al subrayar la relación sinalagmática entre las fincas sujetas a las restricciones, lo cual supone como cuestión de realidad jurídica una obligación mutua entre ellas de tolerarlas. Véase García Cárdenas, M; Derecho de urbanizaciones, Interjuris, pág. 73 (2010). El propio memorial explicativo del 2003 reconoce la relación entre las fincas como una afección real de todas las parcelas como parte de un plan general de mejoras o restricciones comunes a todos los predios. ¿No esa acaso la esencia de cualquier servidumbre?

Segundo, una nota histórica. La figura proviene del common law. Véase Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409 (1913), la cual la incorporó a nuestro ordenamiento. En el common law ha habido una fusión histórica entre los llamados equitable servitudes – la cual se tradujo como servidumbres en equidad – y los denominados restrictive covenants.

En el proceso de dejar atrás las ataduras del feudalismo medieval el derecho inglés le dio singular importancia al concepto de privity – para nosotros el vínculo – para evitar la imposición de restricciones a los feudos en la transmisión de la propiedad a futuros dueños. Las restricciones eran en su origen de naturaleza contractual, inoponibles a terceros. Los Courts of Equity fueron gradualmente admitiendo la oponibilidad de los covenants a terceros cuando adquirían el feudo con conocimiento y notificación de ellos, atemperando con ello la inflexibilidad del common law. En los Estados Unidos en el siglo XIX se fue admitiendo la oponibilidad frente a terceros de los real covenants, ahora calificados como equitable servitudes, para derrotar el rigor del privity.  Hoy, los equitable servitudes son entendidas como limitaciones prediales que, una vez constituidos, implican reciprocal negative servitudes  y que como tales run with the land. Hoy día el Restatement (Third) of Property (Servitudes) (2000), del American Law Institute, promueve la uniformidad en el uso de las doctrinas de easement, real covenants y equitable servitudes para evitar mayores confusiones doctrinales. Véase también Singer, Joseph William, Property, Aspen Publishers, 3rd Edition (2010) pp. 223-295.

Esta muy breve revista de los principios del common law son relevantes precisamente porque apuntan al uso indistinto de los términos de servidumbres en equidad y condiciones restrictivas, ahora restricciones voluntarias. En este sentido, la discusión sobre si las servidumbres en equidad son o no son verdaderas servidumbres bajo nuestro ordenamiento civilista sufre de cierto esencialismo metafísico que hay que superar. Al definir las restricciones voluntarias como de carácter real, y al incluirla en el Libro de los Derechos Reales, no hay dudas sobre su eficacia jurídica.

Conforme el artículo 814, 31 L.P.R.A.§8082, los requisitos para la validez y oponibilidad ante todos de las restricciones voluntarias deben ser:

(i) Razonables. El criterio de razonabilidad, por supuesto, es uno de juicio y prudencia. Como acertadamente comenta el memorial explicativo del 2003, las limitaciones del derecho de propiedad constituyen una excepción, y por tanto cualquier restricción tiene que perseguir un fin lícito y socialmente reconocible y dentro de los parámetros de la razonabilidad. A modo ilustrativo, y leídos a través del lente histórico, Shelley v Kramer, 334 U.S. 1 (1948), es el caso de unas condiciones restrictivas que pretendían impedir la venta de unas propiedades a personas de la raza negra. Salvando la doctrina de acción de estado, hoy día esa restricciones no tendrían cabida en nuestro ordenamiento por violentar los derechos civiles de los ciudadanos. La más de las veces las restricciones voluntarias tratan sobre diseños arquitectónicos, usos residenciales de la propiedad, mantenimiento, responsabilidades vecinales, etc., los cuales de ordinario son perfectamente razonables. Claro, de haber ambigüedades en el texto de las restricciones le corresponderá al tribunal pasar revista sobre ellas. A modo de derecho comparado, es interesante notar que, en algunas jurisdicciones en los Estados Unidos, la revisión judicial de las restricciones voluntarias ocurrirá solamente cuando contravengan política pública sin pasar revista sobre su razonabilidad. Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Ass’n., 878 P2d. 1275 (Cal. 1994). El Restatement (Third), supra, adopta similar postura.

(ii) Debe obedecer a un plan general de mejoras cuyo propósito pude ser de preservar la belleza, la comodidad, la seguridad, las características propias del proyecto, etc. Sabater v. Corp. Des. Eco., 140 D.P.R. 497 (1997).  Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. v. Weber, 203 DPR 31 (2019)

(iii) Las restricciones voluntarias tiene que ser compatibles con la política pública sobre uso de terrenos. Este requisito no estaba incluido en el borrador del 2003. Si bien es cierto que el desarrollo de los terrenos en los proyectos urbanísticos tienen que cumplir con la reglamentación administrativa aplicable, tanto de la Junta Planificación, la Oficina de Gerencia y Permisos y el Código Municipal, entre otros, hay que reconocer cierta tensión normativa en este requerimiento, particularmente con referencia a lo dispuesto en la jurisprudencia en una serie de casos, los cuales resuelven que las agencias administrativas no tienen jurisdicción o facultad para intervenir o modificar las servidumbres en equidad constituidas. Residentes de Parkville v. Diaz Luciano, 159 D.P.R. 374 (2003); Asociación Vecinos Urbanización Juan B. Huyke v. Banco Santander, 157 D.P.R. 521 (2002),  Luán v. Román, 125 D.P.R. 533 (1990). Habrá que esperar a las controversias que sin duda surgirán en un futuro para ver cómo el Tribunal Supremo delineará esa compatibilidad sin menoscabar derechos contractuales.

(iv) Deberán constar de manera específica en un instrumento público. Sobre este requerimiento de forma, necesario por demás para lograr acceso al Registro de la Propiedad, el memorial explicativo del 2003 señala que “la especificidad obedece a la necesidad de informar a los adquirentes de los predios la naturaleza y extensión de las restricciones que afectan la propiedad”. Es decir, se debe precisar lo que se puede o no llevar a cabo en cuantos a cambios en la estructura, construcción, ornato y usos de la propiedad adquirida.

(v) Deberán estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Es decir, la inscripción de las restricciones voluntarias es constitutiva del derecho, obteniéndose a través de ella la publicidad registral requerida para oponerlo ante terceros.

Conforme el artículo 815, 31 L.P.R.A. §8083, las restricciones voluntarias pueden constituirse por negocio jurídico bilateral o multilateral celebrado por todos los propietarios de las fincas afectadas; o por negocio jurídico unilateral del propietario de la finca afectada.

Las restricciones voluntarias son indivisibles. Si la finca afectada se divide en dos o más fincas, la restricción no se modifica y cada una de ellas también queda afectada. Artículo 816, 31 L.P.R.A. §8084.

El mecanismo procesal idóneo para hacer valer las restricciones voluntarias, conforme el artículo 817, §8085, es el injunction. Dispone el artículo: “El propietario o el titular de un derecho real que recae sobre una finca gravada con restricciones voluntarias puede instar un interdicto en el tribunal competente para impedir que se violen y obtener indemnización por los daños sufridos.”

La atribución de la facultad de instar el remedio del injunction para impedir que se violen y obtener indemnización por los daños y perjuicios radicar es cónsono con lo resuelto por la jurisprudencia. Por otro lado, el lenguaje del precepto expresamente le reconoce legitimación activa al propietario o el titular de un derecho real que recae sobre la finca gravada, por lo cual hay que entender que las asociaciones vecinales creadas para hacer cumplir las restricciones voluntarias no son los únicos autorizados a recurrir judicialmente para hacerlas valer. Por otro lado, al añadir la frase “o titular de un derecho real”  abre la puerta a otros actores – como el acreedor hipotecario, el arrendatario inscrito, etc. – a instar la acción judicial. Sobre el caso del acreedor hipotecario, comenta la profesora García Cárdenas, “La decisión de si se exige el cumplimiento específico de las restricciones pertenece a los propietarios de los lotes gravados. No hay justificación para que un acreedor de un derecho real sobre un inmueble gravado con las restricciones pueda exigir el cumplimiento específico de las demás propiedades.”  supra, pág. 77.

Contra un recurso radicado en su contra,  la jurisprudencia ha señalado que la parte demandada puede oponer todas las defensas que le otorgan los principios en equidad, entre ellas: (i) consentimiento, defensa que procede invocarla cuando el demandante ha permitido que otras personas violen las restricciones, siempre que esas violaciones sean de carácter sustancial y permanente (acquiescence); (ii) consciencia impura, la cual procede cuando el demandante que pretende poner en vigor una condición ha violado la misma de forma reiterada (unclean hands); (iii) incuria, aplica cuando el demandante incurre en falta de diligencia y tardíamente pretende poner en vigor la restricción en un momento en que la parte demandada ya ha actuado de forma tal que resultaría inútil y hasta opresivo para ésta hacerla cumplir con la condición (laches); y (iv) impedimento, cuando el demandante al instar el recurso actúa en una forma que resulta ser incompatible con sus actos y conductas anteriores (estoppel). Véase, Vélez Torres, Curso de Derecho Civil, San Juan, 1995, T. II, pág. 418.

El artículo 818, 31 L.P.R.A. §8086, recoge la modificación o extinción de las restricciones voluntaria: (i) en la forma y por las causas dispuestas en el acto jurídico que las establece; (ii) por acuerdo unánime de los interesados, ya sea mediante la eliminación total o parcial de las restricciones o mediante la constitución de nuevas restricciones que alteran las anteriores; (iii) por efecto del tiempo o por realizarse la condición, si así se constituyeron; (iv) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de las restricciones mediante conducta que demuestre una intención de renunciar a ellos o abandonarlos; (v) por expropiación forzosa, si las restricciones son incompatibles con el uso público de la finca expropiada; y (vi) por cambios radicales del vecindario.

Este precepto recoge la jurisprudencia en Colón v San Patricio Corp., 81 D.P.R. 242 (1959); Asociación Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346 (1986), entre otros. De estas la que han sido de objeto mayor litigio son la alegada extinción por renuncia o abandono dado mayor y los alegados radicales del vecindario. El memorial explicativo del 2003 recoge las expresiones jurisprudenciales a los fines de que los cambios radicales deben ser de carácter radical y permanente que sustancialmente impidan la consecución de las ventajas y de los beneficios perseguidos por las restricciones, citando a Olmeda Nazario v. Sueiro, 123 D.P.R. 294 (1989). El reciente caso Fernández Martínez, et al, v. RAD-MAN , et al, 2021 T.S.P.R. 149,  208 DPR ____  (2021), reiteró esta doctrina.

Finalmente, el artículo 819, 31 L.P.R.A. §8087, de manera un tanto redundante – la Regla 59 de las Reglas de Procedimiento Civil ya lo recoge – el derecho de un propietario o un titular de un derecho real a solicitar el remedio procesal de solicitar una sentencia declaratoria para que se declare la modificación o extinción bajo los supuestos contemplados en el artículo 818, supra.

Dicho lo anterior, hay que reconocer, que la incorporación de las restricciones voluntarias en el nuevo Código Civil es uno de sus aciertos.