NOTICIAS

COLUMNA – Minima juridicæ: las arras

Columna del profesor Andrés L. Córdova Phelps sobre el tema.

Por el profesor drés L. Córdova Phelps

Bajo la clasificación de las cláusulas de garantía contractual, el Código Civil tipifica, la garantía en caso de arrepentimiento en el artículo 1256, 31 L.P.R.A. §9831. Esta garantía es tradicionalmente denominada como arras o seña, término al cual el precepto alude en el cuerpo del texto.

El supuesto fáctico de las arras es la de asegurar la celebración de un contrato futuro, en cuyo defecto la parte afectada por su no celebración pueda obtener un resarcimiento. Una variación o modalidad de las arras, aunque de ordinario así no se califiquen, la vemos en los contratos de opción de compra, en el cual un optante entrega una suma de dinero al futuro vendedor, abonándose la suma al precio de compraventa, disponiéndose, sin embargo, que en caso de que el optante no ejerza su derecho preferente de adquisición, dicha suma queda para beneficio del vendedor.

El caso de Caballero Viuda de Besosa v. Kogan, 73 P.R. Dec. 666 (1952), es ilustrativo precisamente en tanto que versaba sobre un contrato de compraventa, de obligaciones recíprocas, mal intitulado como una opción de compra, en la cual se le entregó al vendedor la suma de $1,000.00 a abonarse al precio de compraventa de $20,000.00, estipulándose expresamente que en caso de incumplimiento contractual por el comprador, el vendedor tendría derecho a retener los $1,000.00 a modo de indemnización. El Tribunal Supremo entendió que dicha suma de $1,000.00 entregada por el comprador no era a título de arras, sino de penalidad en caso de incumplimiento. Al distinguir el concepto en que se entregó los $1,000.00, concluye el Tribunal, citando a Manresa y a Scaevola, a la página 679: “La dificultad estriba en que la cláusula Quinta expresamente dispone que los $1,000 eran parte del precio de compra y no arras. En ausencia de una disposición expresa al efecto de que la cantidad entregada sea arras, no es aplicable el artículo 1343”. Citas omitidas.

El artículo 1343 del Código Civil anterior, 31 L.P.R.A. §3750, contemplaba la rescisión del contrato de compraventa ahí donde hubiesen mediado arras, allanándose el comprador a perderles o el vendedor a devolverlas duplicadas. Dejando a un lado – por académico – el uso impropio del término rescisión en vez de resolución, este precepto limitaba las arras al contrato de compraventa.  Por supuesto nada impedía que bajo el principio de la libertad contractual se constituyeran las arras bajo cualquier tipo de contrato. Efectivamente, la practica contractual en materia de opción de compra de bienes inmuebles es acaso el mejor ejemplo de su utilidad y vitalidad jurídica.

Como correctamente observa el Borrador para la Discusión del Código Civil, Libro Quinto, citando a Diez Picazo y a Albaladejo, pág. 93 (2004), las arras no es un instituto inherente únicamente al contrato de compraventa, sino que puede pactarse en cualquier manifestación contractual.

En la discusión doctrinal las arras son clasificadas en tres tipos:

(i) Confirmatorias, cuando la entrega cumple la función de señal de la celebración de un contrato o prueba de su perfección. Esta es la que es reconocida en el artículo 261 del Código de Comercio, 10 L.P.R.S §1719, cuando bajo el contrato de compraventa mercantil, “las cantidades que, por vía de señal, se entreguen en las ventas mercantiles, se reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario”.

(ii) Penitenciales, cuando la entrega permite a cualquiera de los contratantes desistir de la ejecución de un contrato ya perfeccionado, allanándose quien entregó las arras a perderlo, y quien los recibió a devolverlas duplicadas. Este es el tipo de arras reconocido en el antiguo artículo 1343, supra. Las arras penitenciales tienen cierto parecido conceptual a la obligación facultativa, artículo 1089 del Código Civil, 31 L.P.R.A.  §9037, la cual admite que un deudor puede liberarse del cumplimiento de realizar una prestación determinada mediante su sustitución por otra también determinada, quedando el acreedor limitado a exigir la prestación a la cual el deudor está directamente obligado. La distinción reside en primer lugar en que su consecuencia recae sobre las partes del contrato y no queda exclusivamente para beneficio del deudor y, segundo, que las arras están concebidas como una garantía de cumplimiento y no como una obligación determinada.

(iii) Penales, cuando funcionan en caso de incumplimiento de las obligaciones, en que se pierden o devuelven dobladas según quien sea el que incumple, si el que las entregó o el que las recibe, pero no facultan para desligarse de la obligación, que puede ser exigida coactivamente. Diez Picazo, Sistema de Derecho Civil,  9na. edición, Tecnos, pág. 161 (2001).

El párrafo introductorio del artículo 1256 dispone que “[u]no de los contratantes puede entregar un bien al otro contratante o a un tercero, para serle entregado a aquel, en concepto de única prestación debida en caso de arrepentirse del contrato, conforme a las siguientes reglas[…]”.

Lo primero que hay que observar, es que las arras presuponen la existencia de un contrato.  Segundo, que para que se configuren las arras tiene que haber la entrega del bien. No hay promesa de arras. Esta entrega, hay que subrayar, no es de carácter real – como la prenda o la anticresis – aunque nada impide por supuesto que jurídicamente se configure como tal. En fin, se puede constituir el derecho real de garantía para asegurar cualquier obligación principal. Artículo 993, 31 L.P.R.A. §8673.

Tercero, lo entregado en concepto de arras puede ser una cosa o un derecho. Cuarto, que la entrega puede efectuarse a la otra parte contratante o a un tercero para serle entregado a aquel en caso de arrepentirse del contrato. El Borrador de Discusión de Contratos, Libro Quinto, pág. 94 (2004) comenta que ese tercero actuaría como depositario, asumiendo por tanto tales responsabilidades del cuido y guarda de la cosa. Quinto, la frase “arrepentimiento del contrato” invita a la confusión. Si bien doctrinalmente se hace uso de la palabra arrepentimiento, como si una parte contratante pudiera arrepentirse de cumplir con su prestación sustituyéndola por la seña acordada, no es menos cierto que tal sustitución está autorizada por el contrato y no implica en modo alguno un incumplimiento.  En otras palabras, el llamado arrepentimiento en realidad es el ejercicio de un derecho contractual.

El artículo 1256, supra, recoge las arras penitenciales en sus incisos (a) y (b), y las arras confirmatorias en el inciso (c), ello sin perjuicio de que en el ejercicio de la libertad contractual se pacten como penales. Bajo el supuesto de arras penales, que son análogas a las cláusulas penales, aunque se distinguen entre sí por la entrega del bien, se estaría a lo dispuesto en el artículo 1257, 31 L.P.R.A. § 9832.

Como indica el inciso (a) del artículo 1256, el arrepentimiento sólo será posible mientras no haya vencido el plazo que las partes puedan haber establecido en el contrato para permitir el arrepentimiento. En todo caso no habrá arrepentimiento válido si es que ha empezado a cumplirse el contrato, sea por entrega de alguna de sus prestaciones o por realizarse las acciones preparatorias de dichas entregas.

Si se arrepiente quien entregó las arras, las pierde. Si lo hace quien las recibió debe devolverlas con otro tanto de su valor. Al comentar el alcance de la frase “otro tanto de su valor” incluida en el inciso (b) del artículo 1256, el Borrador para la Discusión del Código Civil, Libro Quinto, pág. 95 (2004), observa que lo que se entrega al acreedor es un valor equivalente al de la cosa recibida. Si la cosa entregada no tuviere un valor establecido la prudencia sugiere su valor se fije por común acuerdo al momento de convertirla en arras.

El inciso (c) parte del supuesto de que al no haber arrepentimiento,  y ser las arras de la misma especie de quien las entregó, “se imputan como parte de pago de su prestación”, admitiéndose su propósito confirmatorio.