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Por el Lcdo. Erick Vázquez González
El Senado de Puerto Rico dejó pendiente de votación una medida de la autoría de los senadores Juan Zaragoza Gómez, Ramón Ruiz Nieves, Elizabeth Rosa Vélez y Migdalia González Arroyo que reforma la manera en la que se declaran los estorbos públicos en Puerto Rico.
De qué trata esta medida
El proyecto del Senado 780, reconoce el problema que hay en las comunidades con relación a las propiedades vacantes y en abandono, comúnmente denominadas como estorbos públicos. Sostiene su exposición de motivos, que en la actualidad estas propiedades son utilizadas como hospitalillos y en otros casos como solares baldíos, provocando un problema a nuestra sociedad en términos de seguridad y ambiente y afectando el valor de las propiedades vecinas.
La pieza legislativa reconoce que en los procesos de declaración de estorbos públicos, actualmente hay una falta de uniformidad que se complica con la sobre-legislación, provocando procesos sumamente costosos e ineficientes. Todo lo anterior, incluso, cuando en Puerto Rico hay una crisis de vivienda asequible.
La medida establece que los municipios podrán adquirir un estorbo público que ha sido abandonado por su dueño, y para la adquisición puede valerse de procesos tales como: la expropiación forzosa, la herencia ab intestato, la venta judicial, por abandono y por dación en pago.
Con las enmiendas introducidas, en los casos del mecanismo de la expropiación forzosa, se facilita que los municipios adquieran la propiedad libre de las deudas, multas y gravámenes que tenga acumuladas dicha vivienda. Como parte de los procesos para la flexibilización a favor de los municipios, se dispone que estos no vendrán obligados a consignar dinero alguno al radicar una demanda ante el Tribunal en un proceso de expropiación.
Sin embargo, sí deberán hacer la consignación en el momento en que comparezca el o los demandados. Con las enmiendas, la Ley General de Expropiación Forzosa aplicará supletoriamente cuando se trate de procesos de expropiación que lleven a cabo los municipios.
Actualmente, el Código Municipal dispone que una vez un Municipio identifica una propiedad que pudiera ser declarada como estorbo público, deberá notificar a los propietarios, poseedores y personas con interés, ya sea personalmente o por correo certificado. A través de este proyecto, se introduce una enmienda para establecer que se utilizará para hacer dicha notificación por correo, la última dirección que conste registrada en los archivos del CRIM -de existir alguna-. En esa notificación se le apercibe a la persona sobre el derecho que tiene a la celebración de una vista ante un Oficial Examinador. Entre otras cosas, además debe apercibirse a la persona sobre los recursos que tiene disponible para apelar órdenes y determinaciones que se emitan durante el proceso de declaración de estorbo público.
Si el propietario, poseedor o persona con interés no compareciere a solicitar una vista ante un Oficial Examinador, ni tampoco subsana la condición de estorbo público de la propiedad dentro de 20 días desde la notificación realizada por el municipio, el ayuntamiento podrá proceder con la declaración de estorbo público.
De acuerdo con las enmiendas introducidas, este proceso de declaración de un estorbo público será uno in rem (acción para obtener o que se le devuelva “la cosa”), administrativo y municipal, haciendo innecesario que se cumpla con el proceso de diligenciamiento que exigen las Reglas de Procedimiento Civil.
Sobre el Oficial Examinador y la vista
Actualmente se dispone que debe llevarse a cabo ante un ingeniero o abogado licenciado. Con las enmiendas, solo se requiere que sea un ingeniero o un abogado, no expresa el requisito de ostentar una licencia para ejercer dicha profesión, aunque sí requiere que la persona tenga experiencia en las áreas relacionadas a la declaración de estorbos públicos, ingeniería, derecho, planificación, entre otros.
Cuando la propiedad puede ser reparada
Si el Oficial Examinador estimara que la propiedad que pretende declararse como estorbo público puede ser reparada para eliminar dicha condición, expedirá una orden concediendo 30 días para que se concluyan esas reparaciones. Este término, de acuerdo con las enmiendas, comenzará a decursar desde el momento de la debida notificación de la orden.
El ordenamiento actual, dispone que el oficial examinador puede otorgar prórrogas a este término que en conjunto no excedan de 1 año. No obstante, se está enmendado lo anterior para establecer que dichas prórrogas no podrán exceder de 90 días (3 meses).
Cuando la propiedad no puede ser reparada
Si el Oficial Examinador, en cambio, estimara que la propiedad no es susceptible de ser reparada, ordenará la demolición y limpieza de ésta, por cuenta del propietario dentro de un término de 30 días. El ordenamiento actual establece que puede concederse una prórroga de 3 meses, no obstante dicho término se está enmendado para que sea de 60 días (2 meses).
Estorbo Público por Fuerza Mayor
Se establece un nuevo lenguaje para disponer que cuando la razón del estorbo público se debe a un evento de fuerza mayor y la propiedad haya sido la residencia principal de la parte, el Oficial Examinador deberá conceder tiempo suficiente al propietario para obtener la compensación, reparación, o cualquier otro remedio por parte de su aseguradora o agencias estatales o federales.
Cuando la propiedad está ocupada
En caso de que la propiedad esté ocupada como una residencia principal y el poseedor ejerce el dominio sobre la propiedad, el Oficial Examinadora deberá solicitar toda evidencia, incluyendo la comparecencia de vecinos colindantes quienes validen que el poseedor ejerce el pleno dominio de manera continua, pública y pacífica. De no probarse lo anterior, el Oficial Examinador podrá continuar con el proceso de evaluación y declaración de estorbo público.
En casos de reincidencia
Cuando a un poseedor se le haya dado la oportunidad de corregir la condición de estorbo público y se vuelva a presentar la condición y se comience un nuevo proceso de declaración, el Oficial Examinador deberá evaluar la totalidad del expediente y emitir sumariamente una declaración final de estorbo público sin que tenga que ordenar nuevos términos para la subsanación de la condición de estorbo. Este proceso sumario no aplica si entre el primer proceso y el segundo se llevó a cabo una transferencia de titularidad, ya sea mediante compraventa, declaración de herederos, ejecución de hipoteca o liquidación de bienes.
¿Cuáles son los efectos de una declaración de estorbo público?
Mientras persista la condición de estorbo público el municipio aplicará una multa administrativa automática semestral hasta que haya cesado la condición de estorbo público. Dicha multa entra en vigor en el momento en que hace la notificación de estorbo público y será por la cantidad de $2,500. En el segundo semestre si la propiedad permanece como estorbo públcio la multa será también de $2,500. A partir del segundo año natural en que la propiedad permanezca como estorbo, la multa será de $5,000 semestrales.
Esas multas no serán de aplicación siempre que el propietario levante como defensa que la propiedad se convirtió en estorbo público debido a un evento de fuerza mayor; cuando la comparecencia tardía de un propietario haya sido producto de deficiencias o errores en su información de contacto según aparece en los registros de CRIM; o cuando la estructura esté siendo ocupada como residencia principal por un poseedor que ejerce dominio sobre la misma.
La multa también puede ser suspendida temporalmente cuando:
Esté en curso la transferencia de la posesión o la titularidad en un proceso de compraventa, declaración de herederos, ejecución de hipoteca o liquidación de bienes, siempre y cuando ésta pueda ser evidenciada mediante prueba documental; Cuando estén progresando diligentemente las obras de limpieza, mantenimiento, mitigación o demolición con el fin de eliminar la condición de estorbos públicos; en cuyo caso se debe evidenciar periódicamente el progreso de tales obras.
Las multas además quedarán canceladas cuando la propiedad haya sido adquirida por un nuevo propietario.
Como parte de las enmiendas introducidas en la medida, ahora quedan facultadas las asociaciones de residentes, consejo de titulares o vecinos afectados debidamente organizados, para solicitar al tribunal la declaración de ausencia de dueño o poseedor del estorbo y la administración por un tercero. El tribunal podrá nombrar como administrador a la asociación de residentes, el consejo de titulares o cualquier entidad sin fines de lucro que tenga como misión el mejoramiento comunitario y la provisión de viviendas.
Otra de las enmiendas, establece que cada Municipio preparará y mantendrán disponible tanto en su página web como en versión impresa, un inventario de las propiedades declaradas como estorbo público.