Decisión del Tribunal Supremo de Puerto Rico

Supremo deniega inscripción de edificio por ser incompatible con servidumbres en equidad

Supremo deniega inscripción de edificio por ser incompatible con servidumbres en equidad Descarga el documento: Park Tower, S.E. v. Registradora de la Propiedad de San Juan, Sección Segunda, Hon. Carmen E. Ávila Vargas

El 2 de noviembre de 2001, Park Tower, S.E., compareció al Registro de la Propiedad, sección II de San Juan, para presentar la escritura número 49 sobre «Constitución del Régimen de la Propiedad Horizontal de Hyde Park Tower», otorgada en San Juan, el 25 de septiembre de 2001.

La Registradora indicó que existen condiciones restrictivas en el Registro que establecen que en dicho solar solamente se podrá construir una casa para residencia de una o dos familias. Por consiguiente, dichas condiciones impiden la constitución del régimen de un edificio de cinco plantas y dieciséis apartamentos residenciales. Park Tower, S.E., presentó un escrito de recalificación. No obstante, la Registradora denegó la inscripción. En síntesis, Park Tower, S.E., argumentaba que la servidumbre en equidad podía coexistir en el Registro de la Propiedad y que lo que determinó la Registradora no encuentra apoyo en la Ley Hipotecaria.

Así las cosas, el 6 de mayo de 2015 Park Tower, S.E., presentó un recurso gubernativo ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico, el cual fue acogido y expedido.

La controversia del presente caso es la siguiente: ¿Actuó correctamente la Registradora de la Propiedad al denegar la inscripción de un régimen de Propiedad Horizontal por su incompatibilidad con unas servidumbres en equidad previamente inscritas en el Registro de la Propiedad?

El Hon. Erick Kolthoff Caraballo emitió la opinión del Tribunal. Esbozó que en Puerto Rico se reconoció por primera vez las servidumbres en equidad en el año 1913, en el caso Glines v. Matta, 19 DPR 409. Dichas servidumbres en equidad se definen como: “cláusulas restrictivas a beneficio de los presentes y futuros adquirentes que imponen cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan general de mejoras para el desarrollo de una urbanización residencial en esa finca”.

En respuesta al argumento de Park Tower, S.E, que la servidumbre en equidad no se encuentra estatuida en la Ley Hipotecaria, el Supremo manifestó que: “[e]sta centenaria criatura jurisprudencial ha convivido con nuestro Registro de la Propiedad prácticamente desde sus inicios, sin que la legislatura haya sentido la necesidad de incorporarla a nuestra Ley Hipotecaria. Nuestra Asamblea Legislativa no la ha incorporado, y tampoco la ha modificado para afectar su relación con el Registro. Es evidente entonces, que la inacción de la Legislatura por más de un siglo constituye un endoso, no solo a esta figura, sino a su desarrollo jurisprudencial”.

Reiteró que para que una servidumbre en equidad sea válida y eficaz se requiere que las condiciones restrictivas: (1) sean razonables; (2) que se establezca como parte de un plan general de mejoras: (3) que conste de forma específica en el título de la propiedad; y (4) que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Enfatizó que una vez se cumplen con dichos requisitos, las restricciones de dicha figura jurídica se consideran derechos reales oponibles contra cualquier persona (erga omnes).

El Hon. Erick Kolthoff Caraballo concluyó diciendo que el Art. 56 de la Ley Hipotecaria dispone que un Registrador no puede permitir la inscripción en el Registro de un documento mediante el cual se constituyan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sobre un bien inmueble, si ya previamente se encuentra inscrito uno que se le opone o es incompatible con el que pretende inscribirse. Como la inscripción de Park Tower, S.E extinguiría o modificaría una parte de la servidumbre en equidad previamente inscrita, no procede la inscripción solicitada

La Jueza Presidenta, Hon. Liana Fiol Matta y la Hon. Anabelle Rodríguez Rodríguez concurrieron sin opinión escrita.

Reseña por Joel Pizá Batiz

 

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