Cooperativas no pueden invocar exención de aranceles registrales cuando le venden un bien inmueble a un tercero

Descarga el documento: Cooperativa de Ahorro y Crédito San Blas de Illescas v. Hon. Ismael L. Purcell Soler, Registrador de la Propiedad de Guayama

Síntesis fáctica
La Cooperativa de Ahorro y Crédito San Blas de Illescas no incluyó los aranceles al momento de intentar inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura pública de compraventa de un inmueble. El referido bien inmueble fue vendido por la misma Cooperativa, adquirido por ésta previamente mediante el proceso de ejecución de hipoteca, a la Sra. Wanda Enid González de Jesús. El Registrador de la Propiedad se negó a inscribir la escritura pública sin el pago de aranceles. No obstante, la Cooperativa adujo que estaba exenta de presentar dicho arancel, aunque la transacción de compraventa haya sido con un tercero, en virtud del Art. 6.08 de la Ley de Sociedades Cooperativas de Ahorro y Crédito y de la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad. En otras palabras, la contención de la Cooperativa es que su exención arancelaria registral se activa para todos los negocios jurídicos inscribibles en el Registro en los que una cooperativa es parte, independientemente de que la inscripción sea a favor de un tercero y no ella.

Controversia
La exención provista en el Art. 6.08 de la Ley de Sociedades Cooperativas de Ahorro y Crédito y la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad, ¿exime del pago de arancel a un tercero cuando se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa mediante la cual el tercero adquiere un inmueble de una cooperativa de la cual es socio cooperativista?

Opinión del Tribunal
La Hon. Anabelle Rodríguez Rodríguez emitió la opinión del Tribunal. Expresó que a Ley de Aranceles Registrales es un estatuto tributario, por lo que los aranceles tienen el carácter de contribución. También reiteró que las exenciones contributivas deben interpretarse restrictivamente.

La Hon. Anabelle Rodríguez Rodríguez adujo que queda meridianamente claro que conforme el acuerdo entre las partes es a la Sra. González de Jesús a quien le corresponde satisfacer el pago de los derechos post otorgamiento de la escritura de compraventa, lo que evidentemente incluye los aranceles de presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad. El Tribunal acentuó que las partes pactaron en la cláusula “J” de la escritura de compraventa el pago de los derechos arancelarios conforme dispone el Artículo 1344 del Código Civil de Puerto Rico. El referido Artículo preceptúa que “[l]os gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

No obstante, el Supremo resolvió que, para efectos de la Ley de Cooperativas, la Sra. González de Jesús, la compradora, es un tercero que no se beneficia de la exención que la ley le confiere a la Cooperativa del pago del arancel registral.

El Supremo indicó que no hay duda que una escritura de compraventa mediante la cual una cooperativa adquiere un inmueble estará exenta del pago de aranceles en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, la Ley guarda silencio en torno a si dichas exenciones son extensibles a quienes adquieran de una cooperativa un inmueble y quieran presentar la escritura para inscripción en el Registro de la Propiedad.

No obstante, la juez ponente explicó que la exención arancelaria provista por la Ley de Cooperativas aplica cuando el negocio jurídico que se inscribirá en el Registro de la Propiedad es a favor de la cooperativa. El Tribunal Supremo resolvió que está diáfanamente claro que la intención del legislador fue que las exenciones relacionadas con los aranceles notariales aplicasen exclusivamente a las cooperativas y no a quienes negocian con éstas.

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Hechos
El 28 de marzo de 2017, la Cooperativa de Ahorro y Crédito San Blas de Illescas (Cooperativa) y la Sra. Wanda Enid González de Jesús, socia cooperativista, suscribieron la escritura de compraventa Núm. 8 de 28 de marzo de 2017 ante el notario Lemuel Negrón Colón en Santa Isabel, Puerto Rico. En ésta, la Cooperativa vendió un inmueble de su propiedad adquirido mediante el proceso de ejecución de hipoteca, a la Sra. González de Jesús.

La cláusula “J” de la escritura de compraventa dispuso lo siguiente: “[l]a parte vendedora ha reclamado su exención del pago de aranceles en virtud del ‘artículo 6.08 de la Ley 255 de 28 de octubre de 2002, según enmendada 7 LPRA 1366g’ de la Ley de Sociedades Cooperativas”.

El 29 de marzo de 2017, la Cooperativa presentó para su inscripción ante el Registro de la Propiedad la escritura de compraventa, a la cual se le asignó el asiento registral 2017- 034936-GA01. El 2 de junio de 2017, el Hon. Ismael L. Purcell Soler, Registrador de la Propiedad de Guayama, notificó varias faltas que impedían la calificación e inscripción del documento. Señaló que la escritura de compraventa se presentó sin los aranceles correspondientes para el pago de la inscripción y presentación. En su comunicación hizo referencia a las disposiciones aplicables de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, así como también a la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad Inmobiliaria y a la Ley de Cooperativas. Indicó específicamente que la exención “del pago de aranceles de la Ley de las Cooperativas, no es transferible a un tercero”.

Oportunamente, la Cooperativa presentó su escrito de recalificación. En éste arguyó que el Art. 6.08 de la Ley de Cooperativas y las disposiciones de la ley que regulan los aranceles registrales, eximen a toda cooperativa del pago de cualquier contribución impuesta, incluyendo, el “pago de toda clase de derechos prescritos para la inscripción de documentos y demás operaciones en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico”. La Cooperativa señaló, además, que la escritura de compraventa se presentó conforme exigen los estatutos arancelarios aplicables y que debía estar exenta del pago de los derechos y aranceles correspondientes. Indicó fundamentalmente, que la exención que gozan las cooperativas relacionadas al “arancel registral” beneficia a un tercero, en este caso a la socia cooperativista. Específicamente, señaló lo siguiente: “Según el referido artículo 6.08 de la [Ley de Cooperativas], la ley es clara a los fines de que se incluye la exención del pago de derechos, sellos o comprobantes de rentas internas relativos al otorgamiento de toda clase de documentos públicos y privados, del pago de cargos, derechos, sellos o comprobantes de rentas internas relativos a la inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad”.

El Registrador denegó nuevamente la inscripción solicitada. Fundamentó su posición en que ni de la Ley de Cooperativas ni de la Ley de Aranceles Registrales se desprendía que la exención provista a las cooperativas se extendiera igual a terceras personas que hicieran negocios con éstas. Por lo que, tratándose de una legislación de naturaleza contributiva, la exención debía aparecer expresamente en el texto de la ley.

Inconforme, la Cooperativa recurrió ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico e interpuso el correspondiente recurso gubernativo.

por el Lcdo. Joel Pizá Batiz

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