[COLUMNA] Ley de Condominios: un nuevo estado de equidad y protección del interés privado

Por la licenciada Hilda M. Surillo y la licenciada Jocelyn Grafals

El 16 de agosto de 2020, se aprobó la Ley 129 de 2020, mejor conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico, que deroga la Ley 104 del 1958, según enmendada, e integra cambios significativos al régimen jurídico aplicable a los condominios en Puerto Rico.

Conforme a su exposición de motivos, los cambios parten de la necesidad de incorporar enmiendas jurisprudenciales, la presentación de 16 proyectos de ley presentados durante la Asamblea Legislativa, el reclamo de los distintos sectores relacionados a los condominios y, por último, y no menos importante, las experiencias vividas en Puerto Rico tras el paso del huracán María.

La Ley aprobada es el resultado de la consideración de los diversos proyectos de ley que fueran presentados en el periodo, recogiendo muchas de las preocupaciones esbozadas.

Desde luego, algunas ideas fueron rechazadas, otras acogidas y aún existe área de divergencia y mejora de la ley. En este momento, nos ocupamos de una parte de la ley, actualmente cuestionada por algunos grupos de interés y miembros de la comunidad legal.

Es común que entre estos coexisten académicos y a la vez, quienes representan sectores de interés. Es de beneficio aportar al núcleo de ideas en la comunidad jurídica para fomentar la discusión de este importante tema y aquí compartimos nuestro análisis fundamentado, principalmente desde la experiencia del sector asegurador.

Uno de los referidos proyectos de ley es el Proyecto del Senado 1112, presentado el 10 de octubre de 2018. El mismo, proponía enmendar el Código de Seguros de Puerto Rico, a los fines de prohibir el aseguramiento en los condominios de la propiedad privada de los dueños de apartamentos a nombre del condominio, donde el dueño del apartamento no tenga derecho de cobrar a su nombre los daños de su propiedad privada, ni de tener deducibles individuales para los peligros de tormenta (windstorm) o terremoto, ni de negociar directamente su pérdida privada con el asegurador.

En este mismo asunto, y con igual resultado al interesado en el Proyecto del Senado 1112, ha quedado dispuesto en la Ley 129 de Condominios lo siguiente:

Artículo 62. Seguro del Edificio Contra Riesgos; Derechos Individuales de Titulares. Con el voto de la mayoría, el Consejo de Titulares podrá asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, así como otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los titulares, para beneficio común de los titulares. Cuando se requiera por reglamentación federal y/o estatal, el Consejo de Titulares deberá adquirir pólizas para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura. Los titulares podrán asegurar por su cuenta y para beneficio propio su apartamento respectivo. El titular que tenga un seguro particular para su apartamento, o que haya saldado su hipoteca, no queda exonerado de pagar la parte proporcional de cualquier seguro comunal adoptado por el Consejo de Titulares. La porción de los seguros correspondientes al beneficio propio de cada titular podrá ser atendido individualmente. 

A partir de la aprobación de la nueva Ley de Condominios, el Consejo de Titulares no podrá adquirir una póliza en la que se incluyan los elementos privativos originales adheridos a la estructura de un apartamento, tales como la conocida Full Value, excepto que exista tal requerimiento por reglamentación federal o estatal.

Seguido de la aprobación y puesta en vigor de esta ley, la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS) emitió la Carta Normativa CN-2020-285-D para armonizar las disposiciones relacionadas a seguros de condominios con la nueva legislación.

Full Value o Bare Walls

La discusión se centra principalmente en los conceptos de seguros para condominios: Full Value o Bare Walls.

Conforme discutimos, la ley opera ex proprio vigore en el sentido de lo que dispone, falta de autoridad de los Consejos de Titulares para asegurar elementos privativos originales adheridos a las propiedades de los titulares.

En tal sentido, es inoficioso el reclamo de una posposición a la implementación de la carta normativa en la medida que la ley impera y gobierna sobre el estado de derecho y el Comisionado de Seguros no tiene autoridad para alterarlo.

Por el contrario, la existencia de la Carta Normativa da contorno específico a la industria de seguros respecto a cómo implementar en sus formas y productos de seguros, de forma consistente con las disposiciones de la Ley 129.

Bajo la premisa de que los contratos no pueden ser contrarios a la ley, a la moral y al orden público, en este caso, los contratos de seguros no pueden ser contrarios a la ley.

En tal medida, es propio que la reglamentación de seguros esté alineada con la Ley de Condominios, descartando la legalidad de contratar seguros que la ley prohíbe a los Consejo de Titulares contratar a partir del 16 de agosto de 2020.

Viola la ley [a palabras de las autoras] el Consejo de Titulares que contrata una póliza tipo Full Value a su nombre incluyendo elementos privativos.

Viola la ley [a palabras de las autoras] el intermediario de seguros que interviene en la venta de tal contrato de seguros y el asegurador que, frente a una prohibición legislada, otorga un contrato de seguros para el que el Consejo de Titulares enfrenta una limitación dispuesta en ley.

La situación no es diferente a emitir un seguro a nombre de un menor que no tiene autoridad en ley para contratar o emitir una póliza a una persona sin interés asegurable.

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Así las cosas, los Consejos de Titulares de los condominios únicamente pueden adquirir una póliza comercial en formato Bare Wall para asegurar solamente las estructuras y las áreas comunes del edificio o estructuras cobijadas bajo el régimen de propiedad horizontal que constituyen el Condominio.

Ello incluye puertas exteriores, ventanas, balcones, barandas, y toda aquella infraestructura que ocupe el edificio para hacer llegar los servicios esenciales de agua, electricidad y comunicaciones.

Los elementos privativos originales existentes en los apartamentos o unidades de los titulares, así como las mejoras realizadas, deberán ser asegurados por cada titular bajo una póliza personal.

Estos incluyen pisos, paredes, accesorios, gabinetes, losas, equipo de baño y todas aquellas terminaciones que se encuentran dentro de los límites del apartamento o unidad y que sirven únicamente al mismo.

En este tipo de póliza personal, según abundaremos adelante, no solamente podrán asegurarse los elementos privativos originales adheridos a la estructura, sino aquellos subsiguientemente modificados por el titular, incluyendo remodelaciones estructurales interiores o de sus elementos adheridos a la estructura.

Un examen de las disposiciones legales vigentes y reglamentos estatales y federales revela que no existe reglamentación de obligado cumplimiento a los condominios para obtener tal tipo de aseguramiento en específico.

Salvo error de nuestra parte, no se ha aportado evidencia al respecto de que existan por parte de autoridad competente.

FHA

Ahora bien, una vertiente al análisis del impacto de la Ley 129, y que pudiera generar confusión son las disposiciones de la Federal Housing Administration, comúnmente conocida como FHA y los requerimientos establecidos por esta entidad para proporcionar seguro hipotecario sobre préstamos hechos por instituciones hipotecarias aprobadas por la FHA en los Estados Unidos y sus territorios.

Estos aspectos se han traído a la atención pública y sobre cómo afecta a los acreedores hipotecarios con propiedades que mercadean en plataformas Airbnb u otras similares.

Estas de entrada, cierran el aseguramiento de propiedades con estas características y que componen un segmento particular de las propiedades en condominios, especialmente zonas costeras alrededor de Puerto Rico y en áreas históricas como el Viejo San Juan.

En esencia, este seguro hipotecario le provee a las instituciones financieras cualificadas la protección contra pérdidas en el evento de que un deudor incumpla las obligaciones del préstamo hipotecario.

Las instituciones hipotecarias asumen menos riesgo en la medida de que FHA les cubre la porción no pagada del balance del préstamo incumplido.

Ya se ha comentado al respecto de la hipótesis de un efecto detrimental a los condominios ya certificados para obtener préstamos FHA o la oportunidad de nuevos condominios acogerse para que sus titulares puedan obtener tal tipo de préstamo garantizado.

Adquirir un préstamo asegurado de una institución FHA no es un derecho, sino un ejercicio voluntario de quien se acoge y cualifica, a la vez que cumple con solicitar un préstamo de entidades financieras hipotecarias cualificadas.

Según reporta el Caribbean Bussiness, existen alrededor de tres mil condominios en Puerto Rico. De estos, solo unos 120 están cualificados bajo FHA, antes de la aprobación de la Ley 129.

No parece ser que esta cualificación antes de la adopción de la ley fuera de fácil obtención a juzgar por el exiguo número de condominios cualificados.

La Ley 129 contempla permisos para los alquileres de corto plazo que proliferan en Puerto Rico y que no son aceptables en ciertas situaciones para las reglas del FHA.

Por ende, no es correcto imputar un impedimento a la difícil acreditación de condominios para préstamos FHA a la situación de la legislada prohibición del aseguramiento de elementos privativos por los Consejos de Titulares, lo cual [según explicaron] no es correcto de por sí, cuando existen otros factores como la proliferación de alquileres a corto plazo en condominios que condicionan negativamente la cualificación para el tipo de financiamiento.

La FHA establece una serie de requisitos para que un condominio cualifique y tenga la opción de un financiamiento, sumado a un número de requisitos específicos que las instituciones financieras deben requerir a los solicitantes de un préstamo hipotecario para cualificar.

Los requerimientos de la FHA según esbozados en el US Department of Housing and Urban Development Handbook 4000.1, el FHA Single Family Housing Policy Handbook, y el Condominium Project Approval Content van desde la concentración de hipotecas aseguradas por FHA dentro de un proyecto de condominio, el porciento de ocupación de los dueños, la situación financiera del condominio respectivo a las cuotas y derramas que están vencidas en exceso de 60 días, un presupuesto que refleje el 10% de las cuotas de mantenimiento como reservas, entre otros que deben verificar las instituciones hipotecarias.

RESPECTO A LOS SEGUROS, FHA DISPONE:

(e) Insurance

(1) Walls-In (HO-6)

(a) Definition. Walls-In Insurance refers to insurance that covers the interior of the Unit and Personal Property inside the Unit.

(b) Standard. The Mortgagee must verify that the Borrower has obtained a Walls- In policy (HO-6) if the master or blanket policy does not include interior unit coverage, including replacement of interior improvements and betterment coverage to insure improvements that the Borrower may have made to the Unit.

(c) Required Documentation. The Mortgagee must submit the certificate of insurance or complete copy of the insurance policy that meets the requirements.

(2) Hazard Insurance

(a) Definition. Hazard Insurance refers to insurance coverage that compensates for physical damage by fire, wind, natural occurrences, or other events outside of the Condominium Project’s control.

(b) Standard. The Mortgagee must verify that the Condominium Association has a master or blanket Hazard Insurance policy in place for the entire Approved Condominium Project in an amount equal to at least 100 percent of the insurable replacement cost of the Approved Condominium Project, including the individual Units in the Approved Condominium Project. The Mortgagee must verify that any policy with a coinsurance clause includes an agreed amount endorsement or selection of the agreed value option. The Mortgagee must verify that any pooled insurance policy satisfies the insurance coverage standard for each Condominium Project insured under the policy. The insurance policies must list the Condominium Association as the named insured, or, in the case of an affiliated Approved Condominium Project or Condominium Association, the name of the affiliated Approved Condominium Project or Condominium Association may be listed as a named insured.

(c) Required Documentation. The Mortgagee must submit the certificate of insurance or complete copy of the insurance policy that meets the requirements.

La citada disposición de FHA establece dos opciones: (1) el aseguramiento del interés asegurable de los elementos privativos por vía del master policy del condominio, o en la ausencia de tal póliza, (2) el acreedor hipotecario debe requerir una cubierta HO-6 que incluya los elementos privativos, incluyendo, las mejoras al interior de la propiedad que se hayan realizado.

Por ende, es incorrecto apuntar que la ausencia del aseguramiento de los elementos en un master policy derrota la posibilidad de una cualificación FHA.

Las pólizas Full Value y los modelos que emplean no contemplan el aseguramiento de los elementos privativos al 100%, en tanto las mejoras realizadas a la propiedad no están cubiertas.

La forma de aseguramiento Full Value contempla una penalidad de coaseguro en que no se cubre el valor de las mejoras y remodelaciones realizadas al interior de la unidad y solamente se compensa sobre la base del valor de la unidad en su condición u original, según escritura del régimen de propiedad horizontal.

En ese sentido, la cubierta HO-6 se puede obtener como cubierta independiente o unida a una personal package incluida HO-6 ofrece la opción real de un aseguramiento al 100% del valor de las unidades, contrario a la Full Value.

Al establecerse por la Ley 129 que el aseguramiento de los elementos privativos originales de una propiedad dentro de un condominio se realice directamente por el titular, permite [para las autoras] un mejor aseguramiento en la medida que no solo son susceptibles de cubrirse los elementos privativos originales adheridos a la estructura, sino las mejoras y remodelaciones realizadas al interior de la unidad dentro del condominio.

El efecto neto de este cambio en ley, contrario a privar a los condóminos de un aseguramiento cabal de sus propiedades, es permitir un aseguramiento óptimo sobre la totalidad de la propiedad y disponer un reposicionamiento más equitativo de cómo se absorbe el costo del seguro, dado que en vez de ser asumido en la participación que se aporta a las áreas comunales, se aporta por el titular para su propiedad individual.

Las pérdidas ocasionadas por el huracán María pusieron en relieve las situaciones prácticas que se producen en la aplicación de las condiciones de cubierta bajo una póliza Full Value, y el estado de inequidad en que muchos dueños de propiedades en condominios se encontraban.

De entrada, es un hecho que al adquirir los consejos de titulares las pólizas Full Value, el costo de la prima se reparte en igualdad de condición entre todos los titulares según su porciento de participación en los elementos comunes de los condominios.

Sin embargo, en lo que respecta la cobertura para los elementos privativos de cada propiedad individual, la misma no ampara igual a todos, al ser el caso que aquellos titulares que han realizado mejoras y alterado los elementos originales adheridos a la propiedad no reciben indemnización por las pérdidas en las mejoras realizadas, sino solamente a razón del valor de los elementos originales.

La póliza Full Value solo asegura la estructura según la escritura matriz.

En la medida que el titular haya modificado los elementos originales, la realidad es que el condominio no está asegurado al 100% de la pérdida real, dado que las mejoras y modificaciones al interior de las unidades no están incluidas en la cobertura que adquiere el condominio.

En el evento de una reclamación, se consideraría el reemplazo en función de lo que había originalmente en la propiedad y no de lo que hay.

Eso [ante las autoras] no es un aseguramiento al 100%.

El formato Bare Wall no permite por sus propios términos y condiciones el aseguramiento de las mejoras en las unidades individuales. Es por ello, que la forma HO-6 sola o en combinación con una póliza package representa una mejor opción de aseguramiento de la propiedad.

Otro aspecto que la Ley 129 viene a corregir es la contradicción inherente entre el rol y autoridad de la Junta de Directores de un condominio frente al evento de una reclamación y la situación en que hasta la fecha estaban colocados, al verse requeridos a administrar la adjudicación de pérdidas de elementos privativos bajo una póliza Full Value.

La situación de las reclamaciones bajo el huracán María puso de relieve la contradicción jurídica entre las disposiciones existentes en la Ley de Condominios y el formato Full Value.

Veamos.

Desde la pasada Ley de Condominios hasta la nueva Ley 129, se disponía en el artículo 8 que el titular tendrá derecho exclusivo a su apartamiento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente la superficie del apartamento en la superficie de la totalidad de apartamentos en el inmueble.

El artículo 13 disponía que el trámite necesario para el adecuado y más eficaz funcionamiento y mantenimiento de los equipos o elementos comunes generales le corresponde a la Junta de Directores, ajustándose a las directrices impartidas y al presupuesto aprobado por el Consejo de Titulares.

Lo relacionado a los elementos comunes limitados corresponde a los titulares de los apartamientos a los que fueron destinados los mismos.

En caso de que los titulares beneficiados no realicen las obras de mantenimiento de sus respectivos elementos comunes limitados y con ello se perjudiquen el inmueble o los restantes titulares, la Junta de Directores podrá realizarlas a costa de los titulares a quienes se destinaron los referidos elementos.

La recién aprobada Ley 129 no modifica la sustancia de estos principios básicos del concepto del condominio.

Ahora bien, ¿en qué parte de la Ley de Condominios derogada o vigente se dispone la autoridad del Consejo de Titulares para disponer lo referente a la reparación o mantenimiento de los elementos privativos de un apartamento?

¿Bajo qué premisa legal en nuestro ordenamiento puede un Consejo de Titulares abrogarse tal facultad?

Nótese, que en el contexto de una póliza Full Value en la que coexiste el aseguramiento de propiedad comunal, procomunal y privativa, el tenedor de la póliza es el Consejo de Titulares y compete a la Junta de Directores el manejo de las reclamaciones respectivas de los componentes comunales, y de los privativos.

¿A razón de qué se justifica tal intromisión en la vida y propiedad particular de un condómino por parte de la Junta de Directores?

Es menester considerar, que la adopción de un seguro a nombre del colectivo de titulares en el escenario de una pérdida concede derecho a tal colectivo, a través de su Junta de Directores, a entrar, inspeccionar y conocer la interioridad de la vida y propiedad privada de un condómino: un aspecto que plantea una intromisión al derecho a la intimidad que tiene ese propietario sobre lo que tiene en derecho exclusivo a su apartamento como propiedad privada.

Consideramos esta una reflexión importante que los residentes y propietarios de apartamentos en condominios deben evaluar al considerar las propuestas de productores y representantes autorizados de seguros de proponer la ley la opción de un aseguramiento Full Value, que incluya el aseguramiento de elementos privativos originales adheridos a la estructura.

Dicho en términos prácticos [ante las autoras], el condómino está autorizando a su vecino titular, miembro de la Junta, a conocer la interioridad de su unidad residencial exponiendo su derecho a la intimidad.

Imagínese, que tal derecho lo ejercería un vecino que no es su amigo, o con quien le asiste un conflicto de interés.

¿Imagina usted a dicho vecino miembro de la Junta ejerciendo potestades de inspección de daños en su unidad residencial para efectos de establecer la existencia y cuantía de daños a su propiedad personal privativa?

Es de notar, que el derogado artículo 43 de la anterior Ley de Condominios establecía que “los titulares, mediante acuerdo de quienes representan la mayoría, podrán asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de este, así como otros riesgos para beneficio común de los titulares, sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento. El titular que tenga un seguro particular para su apartamiento, o que haya saldado su hipoteca, no queda exonerado de pagar la parte proporcional de cualquier seguro comunal adoptado por el Consejo de Titulares”.

Obsérvese que nada disponía respecto a la autoridad para incluir el aseguramiento de elementos privativos, aunque bien y contrario a la actual Ley 129, no existía prohibición expresa al respecto.

Pero en principio, el hilo conductor de la derogada y la actual Ley de Condominios continúa siendo el concepto de administración y control sobre los elementos colectivos de un condominio, respetándose el derecho a la propiedad exclusiva del titular sobre su apartamento.

En todos los artículos anteriormente reseñados y ninguno de los cuales se alteran en la nueva ley, disponen el derecho del Consejo de Titulares y la Junta de Directores actuando por su designación para controlar, administrar, velar o de alguna manera regir la propiedad privada consagrada en la ley de los titulares en sus apartamentos.

Veamos ahora, lo crítico que resulta al pleno ejercicio y disfrute del derecho constitucional a la propiedad privada, el aseguramiento en formato Full Value o cualquier otro por parte de los Consejos de Titulares y a su nombre como tenedor de una póliza, de elementos privativos correspondientes a un apartamento de un titular.

Hemos ya indicado que cada titular participa del pago de la prima de tal seguro, en condición equitativa a su participación como todo titular. Hemos indicado, además, que aunque paga igual prima por el mismo seguro, todo titular que haya realizado mejoras a los elementos privativos originales permanentemente adheridos al apartamento no va a recibir indemnización del seguro por el valor de tales mejoras.

En tal sentido, su indemnización no será plena para los daños sufridos.

Precisaría tener aseguramiento adicional para los mismos, a costo adicional sobre la prima que ya aporta al colectivo y que no le resuelve la totalidad de su pérdida. Ahora bien, asumamos para la discusión, la situación del titular que sufre daños en sus elementos privativos del apartamento, en su condición original para lo cual la póliza Full Value, le provee cubierta.

El Articulo 63 de la Ley 129, similar a su equivalente anterior, dispone lo siguiente:

“Luego de recibir del asegurador una oferta de indemnización sea total o parcial, la Junta de Directores preparará un plan de distribución de fondos para la reconstrucción, detallando las cantidades específicas que habrán de destinarse a la reconstrucción de las áreas comunes y los apartamentos, conforme a las tasaciones realizadas, cotizaciones obtenidas y los deducibles aplicables y a las restantes áreas comunes del inmueble. El informe se circulará a los titulares con no menos de quince (15) días de antelación a la celebración de la asamblea extraordinaria donde se consideren las ofertas presentadas y el referido informe. El Consejo de Titulares decidirá finalmente, por voto mayoritario, todo lo relacionado con la indemnización, incluidas la aceptación de las sumas ofrecidas por las compañías aseguradoras y las prioridades de las obras a realizarse. Una vez se determinen las obras de reconstrucción a realizarse, conforme se dispone en el párrafo anterior, el resto de las obras necesarias para la reconstrucción de las áreas comunes, serán costeadas por el Consejo de Titulares. Dichas obras, así como la procedencia de los fondos, serán aprobadas por voto mayoritario del Consejo de Titulares”.

En primer lugar, la ley no dispone que el ajuste de los daños realizado por el asegurador y la determinación específica de los mismos a cada área comunal, procomunal y privativa de los elementos es vinculante a efectos del plan de distribución que la Junta de Directores está autorizado a formular conforme la ley.

En tal medida, la Junta de Directores, dentro del recibo del importe de la indemnización, puede proponer y asignar mayor peso en la indemnización y priorización de reparaciones a las áreas comunales, versus las privativas; o a ciertas áreas privativas o todas sobre las comunales.

El defecto práctico de esta disposición de cara al aseguramiento tipo Full Value es que ciertamente coloca o puede colocar a una Junta de Directores en posición de un conflicto de interés, entre la priorización de obras comunales, frente a las privativas.

Considérese, además, que en la eventualidad que la distribución que apruebe una mayoría del Consejo de Titulares, resultando en favorecer la priorización de las reparaciones en las unidades individuales, coloca al Consejo de Titulares, y especialmente a aquellos titulares que no sufrieron daños en sus apartamentos, a tener que asumir por vía de derramas el costo de reparación de las facilidades comunales que no pudieron realizarse con la indemnización del seguro.

Ello, a sazón de que, por el voto mayoritario de los titulares se determinara priorizar el arreglo de las unidades privadas con los fondos provistos por el seguro según su suficiencia.

¿Dónde queda el derecho del titular minoritario cuya posición no es favorecida y tiene que enfrentar el efecto de una decisión mayoritaria que le perjudica económicamente a costa del beneficio del interés privado de otros?

Este tipo de conflictos o la mera apariencia de los mismos gira en contra del clima de sana convivencia que debe imperar en los condominios.

Tal situación sería inexistente en el aseguramiento de los bienes comunales en pólizas tipo Bare Wall, dado que tanto la Junta de Directores, así como el Consejo de Titulares, de manera alguna van a estar expuestos al conflicto que presupone la priorización de las reparaciones de los elementos privativos frente a los comunales.

Veamos otro escenario producido con frecuencia en las reclamaciones del huracán María.

Un condómino está insatisfecho con el ajuste realizado de sus daños por parte del asegurador, pero al no ser el titular nombrado en la póliza, carece de autoridad legal para cuestionar a través de los mecanismos en ley que tiene todo asegurado, la determinación del asegurador, incluyendo acudir al foro administrativo del Comisionado de Seguros o a los tribunales.

Su derecho a reclamar el desacuerdo con el ajuste de sus daños depende de la discreción de la Junta de Directores en incluir dicho aspecto en la propuesta de distribución o decidir “pelear” el caso de tal titular con el asegurador, y en última instancia, dependerá del voto mayoritario del Consejo de Titulares.

Unimos a este ejemplo otro similar, que existiendo un ajuste de daños realizado por el asegurador que valida la existencia de daños, la propuesta de distribución que formula la Junta y aprueba por voto mayoritario el Consejo de Titulares, elimina o reduce la cantidad de indemnización específica para los daños de la propiedad privativa de ese titular.

La situación de estos titulares en el escenario de un aseguramiento de sus bienes privativos por conducto del Consejo de Titulares, es que la Ley de Condominios esencialmente termina “democratizando” el derecho al disfrute de la propiedad privada, careciendo dicho titular del control sobre su propiedad, pues en esencia, el recibo de una indemnización por la que paga prima está al arbitrio de una decisión mayoritaria y del voto de terceros que no deben ni deberían intervenir en el arbitrio de si se acepta o no una indemnización por pérdida de la propiedad privada.

Por otro lado, al coexistir elementos privados y comunes conjuntamente asegurados bajo una misma póliza, el impacto de una situación de fraude de seguros se agrava. Las pólizas comerciales bajo las cuales se aseguran los condominios disponen que la cubierta se anula en el evento de un intento de fraude, encubrimiento o falsa representación de un hecho material relacionado a una reclamación bajo la cubierta.

Supone un riesgo el que un titular represente falsamente un hecho material en una reclamación al seguro o que la Junta o sus ajustadores representen falsamente pérdidas comunales o exageren las mismas, a riesgo de que se anule la cubierta tanto para los elementos privativos de los condóminos o para el colectivo de bienes comunales del condominio.

En el escenario de una póliza personal de propiedad, el elemento del riesgo de la eliminación de cubierta se descarta, al ser el condómino quien ejerce pleno control del contenido de su reclamación y no se expone a actuaciones de terceros que pudieran afectar su cubierta.

El huracán María puso a prueba la aplicación de las disposiciones de la Ley de Condóminos frente a las fórmulas de aseguramiento disponibles en el mercado, esencialmente procedentes de formas ISO estandarizadas en los Estados Unidos y autorizadas para uso en Puerto Rico.

Es hecho público que el porciento mínimo de reclamaciones pendientes de resolución del huracán recaen, en su mayoría, en casos de condominios.

Por el contrario, las reclamaciones de dueños de propiedades residenciales que estuvieron hechas de manera directa por el propietario y tenedor de la póliza a su nombre tuvieron más pronta resolución estando prácticamente la mayoría de dichas reclamaciones cerradas.

Este factor, es otro que gravita en contra de la conveniencia de perseguir el aseguramiento de bienes privativos a través de pólizas tipo Full Value, dado que muchos titulares tienen ya reconocidos y aceptadas las ofertas específicas a sus propiedades, pero quedan aún a la merced de la conclusión de los procesos de ajuste y determinación de distribución y finalmente aprobación por asamblea cuando existe controversia sobre partidas de otras áreas o existen titulares que no cooperan en el proceso de inspección para el ajuste de sus áreas específicas afectadas.

Mediante el aseguramiento individual por cada titular de sus bienes privativos, el titular es dueño de su reclamación y la aceptación o no de la oferta del asegurador no está al arbitrio del voto mayoritario de terceros o procesos administrativos, como tampoco se mide contra las decisiones de priorización de reparaciones.

Finalmente, mencionamos la situación práctica relacionada a la inconveniencia de depender exclusivamente del aseguramiento de bienes privativos en pólizas colectivas de condominio.

Si bien la situación catastrófica de María activó un gran número de cubiertas en la medida que los daños fueron de tal magnitud que cómodamente excedían los límites de los deducibles, no es menos cierto que la situación de tormentas o huracanes de menos magnitud e incluso, terremotos, produce con cierta frecuencia la situación de unidades específicas que sufren daños reales en sus áreas, pero que al ser localizados los daños, no alcanzan exceder el límite del deducible del 2% aplicado a las pólizas de propiedad en Condominios.

Tales condóminos están expuestos a asumir dichas pérdidas sin recibir compensación por parte del seguro colectivo por el que aportan prima. En la situación de un aseguramiento mediante póliza personal HO-6 o en personal package, esa situación de falta de cobertura no se produciría.

En tal medida, la prohibición legislada en la Ley 129 para eliminar el aseguramiento de bienes privativos por parte de los Consejos de Titulares en los Condominios, es una respuesta justa y reparadora a las situaciones que afloraron a partir de las reclamaciones de daños en condominios luego de la catástrofe del huracán María.

El viento de María se llevó ventanas comunales, destruyo áreas recreativas en los condominios y también muchos elementos al interior de los apartamentos que, al perder sus puertas o ventanas, sucumbieron a los vientos y el agua que destruyeron puertas interiores, cocinas o closets.

El viento de María trajo por otra parte una rica y aleccionadora experiencia, a sufrimiento y costo del país y de las partes en el proceso, de la cual [a palabras de las columnistas] las partes con interés, consejos de titulares, juntas de directores, intermediarios, ajustadores y compañías de seguros, deben crecer sobre la misma.

Compararnos con las fórmulas que aplican a otras jurisdicciones en que el patrón de uso de condominios no necesariamente responde a la vivienda y hogar de su propietario es negar la realidad de Puerto Rico y no atenderla.

La Ley 129 de Condominios ofrece una respuesta que a futuro permitirá evitar las situaciones que han afectado la eficiente disposición de las reclamaciones de seguros y propende a una mejor asegurabilidad de la propiedad privada, que esencialmente se trata de la de miles de puertorriqueños que poseen y constituyen su hogar en condominios.

En el plano del derecho constitucional al disfrute de la propiedad privada, la prohibición recién legislada elimina la dependencia al control mayoritario tipo democracia que rige para otros asuntos propios de la convivencia comunal.

La medida [de acuerdo con las abogadas] devuelve a manos del ciudadano el control del proceso del óptimo aseguramiento y manejo de una reclamación y reparación de la propiedad privada individual.

Se remite ahora al titular como dueño exclusivo de lo que hay en su apartamento.

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