Decisión del Tribunal Supremo de Puerto Rico NOTICIAS

Tribunal Supremo reitera circunstancias en las que se extinguen condiciones restrictivas

Solo se pueden modificar o extinguir bajo ciertos escenarios.

“Larga vida” a las servidumbres en equidad de la Urbanización Santa María.

El Tribunal Supremo de Puerto Rico recalcó que las condiciones restrictivas, nombre que lleva la figura jurídica en el Código Civil de 2020, solo podrán modificarse o extinguirse bajo ciertas circunstancias.

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En este caso, se trata de una propiedad en la urbanización Santa María, en la colindancia entre San Juan y Guaynabo.

Lee aquí la opinión del Supremo

La propiedad, que estaba gravada con una condición restrictiva que limitaba su uso como vivienda unifamiliar y residencial, fue dividida por su propietario en seis apartamentos de alquiler.

Vecinos de la propiedad entablaron una demanda y solicitaron un injuction para que el propietario cesara de arrendar los apartamentos en el que dividió la residencia.

El propietario de la residencia alegó que a su propiedad no le aplicaban las condiciones restrictivas de la urbanización Santa María, debido a que, según su juicio, habían ocurrido cambios radicales en el vecindario, incluyendo la operación de varios comercios en la periferia, lo cual modificaron la servidumbre en equidad.

También alegó que estaba en tramites para conseguir los permisos de la Oficina de Gerencia y Permisos para operar conforme a unas excepciones dispuestas en las condiciones restrictivas.

La doctrina establece que solo podrán modificarse o extinguirse por convenio de los interesados, ya sea mediante rescisión total o parcial de las cláusulas restrictivas o mediante la constitución de nuevas restricciones que alteren las anteriores; por efecto del tiempo o por realizarse la condición, si las restricciones se han constituido a término o de modo condicional; por reunirse en una misma persona la propiedad de todos los predios sirvientes y dominantes (confusión); por expropiación forzosa del predio sirviente si los gravámenes en equidad son incompatibles con el uso público del inmueble expropiado; por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de la servidumbre, mediante conducta que demuestre una intención concluyente de renunciar o abandonar los mismos; y cuando cambios radicales del vecindario no sólo hacen la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente, sino también destruyen el valor que la restricción tenía para el dueño del predio dominante, por lo cual resulta imposible alcanzar los fines que perseguía la servidumbre.

El Tribunal de Primera Instancia determinó que efecto, se había violado la servidumbre en equidad y dictó Sentencia Sumaria. Sin embargo, el Tribunal de Apelaciones revocó dicha sentencia por entender que existían controversias de hecho que debían ser dirimidas en un juicio en su fondo. Por último, el propietario dijo que su a propiedad no le aplican las restricciones debido a que se encontraba fuera del acceso controlado de la urbanización.

En opinión emitida por el juez Ángel Colón Pérez, el Supremo revocó a Apelaciones, determinó que sí se había violado la servidumbre en equidad y ordenó el cese y desista del alquiler de los apartamentos en la propiedad.

Según el Supremo, para que los cambios del vecindario puedan provocar la modificación o extinción de una servidumbre en equidad, nuestro ordenamiento los cambios tienen que ser carácter radical y permanente, de forma tal que impidan sustancialmente la consecución de las ventajas y beneficios de las condiciones restrictivas.

Además, el Supremo recordó que, para que dicha excepción proceda, la doctrina ha establecido tres requisitos con los que se debe cumplir.

En primer lugar, dichos cambios deben convertir la restricción en una carga irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente. Segundo, los mismos deben ser de tal naturaleza que destruyan el valor que de otro modo tendría la restricción para los dueños de los predios dominantes. Por último, estos cambios han de frustrar por completo y permanentemente el propósito para el cual se establecieron las condiciones restrictivas

Además, “[e]l cambio radical tiene que haber ocurrido en las propiedades afectadas por las restricciones y, además, en una mayoría significativa de ellos”, cita el Supremo.

“Consideramos que el Tribunal de Apelaciones erró al catalogar las mismas como hechos en controversia, pues, para responder lo anterior, bastaba con aplicar los criterios establecidos por la jurisprudencia a la prueba ya desfilada ante el Tribunal de Primera Instancia”, dijo el Supremo.

El Supremo concluyó que los cambios que alegó el propietario ocurridos en el vecindario no son cambios radicales que ameriten descartar las condiciones restrictivas.

En específico, el Supremo determinó que los cambios en fachada que alegó el demandado no fueron suficientes, así como la presencia de locales comerciales a las afueras de la urbanización.

“Siendo ello así, a todas luces, lo anterior no tuvo el efecto de — conforme lo exige la normativa antes expuesta, para dejar sin efecto una condición restrictiva — destruir el valor que tiene la restricción para los dueños de los predios dominantes ni de imposibilitar los fines que perseguía la servidumbre, a saber: la belleza, comodidad y seguridad del reparto residencial de la Urb. Santa María, ventajas de las cuales los residentes que componen UNDARE aún se benefician. Salvaguardar dichos propósitos tampoco constituye una carga irrazonable y opresiva para Rad-Man”, expresó la opinión mayoritaria.

“Cónsono con lo antes expuesto, resolvemos que, en el presente caso, no se demostró la ocurrencia de cambios radicales que hayan modificado o extinguido las servidumbres en equidad aquí en controversia. Recordemos que si el área gravada no se ha deteriorado, de ordinario no debemos dejar sin efecto una restricción porque han ocurrido cambios en la periferia. En consecuencia, tenemos la obligación de preservar la autonomía de la voluntad de las partes contratantes y evitar que las restricciones se extingan mediante un proceso gradual de abrogación”, concluyó Colón Pérez en nombre del Supremo.

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