Decisión del Tribunal Supremo de Puerto Rico NOTICIAS

Supremo anula hipotecas y acta aclaratoria y de subsanación en intrincado negocio jurídico

Las hipotecas no fueron constituidas correctamente y se utilizó el mecanismo incorrecto para rectificarlas.

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El Tribunal Supremo de Puerto Rico emitió, la semana pasada, una interesante opinión relacionada a Derecho Registral y Notarial en la que declaró nulas unas hipotecas constituidas incorrectamente y el intento posterior de corregirlas mediante un acta aclaratoria y de subsanación, cuando debió haberse hecho mediante una escritura de rectificación.

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En este caso, dos partes otorgaron ante notario dos escrituras de compraventa sobre dos fincas. Una de las fincas ya estaba gravada con una hipoteca, la cual el comprador asumió. El comprador luego, mediante otras escrituras, gravó ambas fincas con dos nuevas hipotecas, en unas hipotecas en garantía de pagarés al portador.

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En dicha escritura no se precisó en qué proporción respondería cada una de las fincas a las hipotecas.

El comprador incumplió con la hipoteca asumida, el vendedor realizó los pagos y luego demandó al comprador por incumplimiento de contrato, cobro de dinero, reivindicación, resolución y daños y perjuicios. Posteriormente, el vendedor enmendó la demanda y alegó que él era el tenedor del pagaré al portador que se había otorgado luego sobre las dos fincas, que el mismo había vencido y solicitó la ejecución de la hipoteca.

Mientras ocurrían estos y otros trámites ante el Tribunal de Primera Instancia, el vendedor y un tercero que había adquirido una de sus fincas, otorgaron un Acta aclaratoria y de subsanación ante un notario distinto al que otorgó las escrituras de hipoteca en garantía de un pagaré al portador. Mediante este instrumento público, pretendían distribuir la responsabilidad hipotecaria de cada finca en garantía del pagaré al portador otorgado originalmente. El notario otorgó la escritura con la comparecencia de las partes de la compraventa, pero no con la persona tenedora del pagaré hipotecario.

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El Tribunal de Primera Instancia concluyó que los negocios jurídicos eran válidos y que, si bien en las escrituras de hipoteca no se había distribuido la responsabilidad hipotecaria, dicho acto se realizó posteriormente mediante el Acta aclaratoria, no encontrando impedimento alguno en ley para que se distribuyera unilateralmente a cada finca la cantidad por la que responderán respecto al pagaré al portador.

Una de las partes involucradas en el pleito presentó un recurso de apelación, en el que solicitó que se declare la nulidad del Acta aclaratoria, ya que la misma fue otorgada sin el consentimiento del acreedor o una orden del tribunal, y tuvo el efecto de modificar los términos de una hipoteca inscrita.

El Tribunal de Apelaciones concluyó que, habiendo negociado el pagaré al portador, existía un contrato bilateral que incluía al nuevo acreedor/tenedor del pagaré.

Al este último no comparecer al otorgamiento del Acta aclaratoria, el Tribunal de Apelaciones declaró la nulidad del Acta aclaratoria y determinó que una de las fincas respondiera por la totalidad de la hipoteca constituida mediante pagaré al portador. Apelaciones denegó reconsideración. Inconforme, la parte acudió ante el Tribunal Supremo.

El Supremo, unánimemente, anuló tanto las hipotecas como el Acta aclaratoria de subsanación.

La opinión mayoritaria, redactada por el juez Ángel Colón Pérez, repasa el derecho aplicable en cuanto a Ley de Transacciones Comerciales, Derecho Hipotecario Registral y Derecho Notarial.

En lo referente a los requisitos para la correcta constitución de una hipoteca, la Ley Hipotecaria, vigente al momento en que se desarrollaron los hechos que dieron margen la controversia, también disponía que, en las instancias donde se hipotecaran varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte del gravamen de que cada una deba responder.

La Ley 210-2015, vigente en este momento, tiene un lenguaje similar.

El antiguo Reglamento General para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad también disponía que “[n]o se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público”.

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Este principio de distribución de responsabilidad es igualmente aplicable a las hipotecas constituidas para garantizar un pagaré al portador. Sin embargo, por excepción, en las hipotecas constituidas para garantizar un pagaré al portador, se permite que la distribución se haga unilateralmente por el deudor hipotecario, pues los acreedores se desconocen. Sin embargo, una vez el pagaré es negociado, se convierte en un contrato bilateral, se conoce al deudor y éste debe comparecer para la distribución.

En cuanto a cuando existen inexactitudes en las constancias de los derechos inscritos, como en este caso que no se distribuyeron las cargas de las fincas, la Ley Hipotecaria vigente al momento de los hechos, contemplaba el mecanismo de la rectificación para atender aquellos escenarios en los que la inexactitud registral procediera de la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento.

La rectificación precisaría el consentimiento del titular afectado por ella o, a falta del mismo, se realizaría mediante resolución judicial. Así las cosas, se permite la corrección de errores en el asiento registral cuando este error sea corregido por el Registrador, motu proprio o a solicitud de parte, siempre que con dicha acción no se afecten derechos de titulares inscritos y que cuente con el instrumento que motivó la acción.

Cuando la rectificación pudiera afectar estos derechos, se exigirá el consentimiento de dichos titulares o una resolución judicial ordenando la corrección del asiento.

El juez Colón Pérez aprovechó para distinguir el mecanismo de rectificación necesario para corregir asientos registrales a el mecanismo que poseen los notarios para corregir ciertos instrumentos jurídicos.

La Ley Notarial indica que los notarios podrán subsanar los defectos de que adolezcan los documentos notariales ínter vivos podrán ser subsanados, sin perjuicio de terceros, con la comparecencia de las partes que otorgaron el documento a ser subsanado, mediante escritura pública en la que se haga constar el defecto, la causa y la declaración que lo subsane.

Por otro lado, un acta de subsanación se define como el instrumento que redacta el notario o notaria — sin intervención de las partes otorgantes y sin perjuicio de una tercera persona — con el propósito de corregir los defectos u omisiones de que adolezca un instrumento público. En dicho documento, el referido funcionario hará constar que la subsanación obedece a datos o hechos que presenció o que de otro modo le constan personalmente y que no afectan el negocio jurídico. Este tipo de subsanación, quien único puede realizarla es el notario autorizante, a menos que éste haya sido suspendido, en cuyo caso comparecerá ante otro notario.

Cuando el defecto u omisión no afecta sustantivamente el contrato o negocio jurídico objeto de la escritura pública, el notario podrá corregirlo por sí solo sin necesidad de requerir la presencia de los comparecientes. Dicha corrección deberá hacerla a través de un acta notarial de subsanación. Por el contrario, cuando el error u omisión esté relacionado al negocio jurídico, el notario o notaria estará impedido o impedida de subsanarlo motu proprio. Será necesaria la comparecencia de los otorgantes.

“[E]s nuestro deber dejar meridianamente claro que las Escrituras Núm. 7 y 8 de Hipoteca, objetos del presente litigio, también son nulas. Esto, pues, de conformidad con el Art. 170 de la Ley Hipotecaria, supra, en las instancias donde se hipotecan varias fincas a la vez por un solo crédito, como requisito para su constitución, se debe determinar la cantidad o parte del gravamen por la cual cada una responderá. Ello no sucedió en el presente caso. Aquí, por el contrario, se intentó realizar la referida distribución mediante un Acta aclaratoria que, como ya mencionamos, es nula”, expresó el juez Colón Pérez en la opinión mayoritaria.

El Supremo determinó que la distribución es nula porque tanto el deudor como el acreedor, así como cualquier tercero afectado, debía consentir a la distribución de responsabilidad que se le adjudicaría a cada finca hipotecada por medio de una escritura de rectificación, en vez de un acta aclaratoria y de subsanación. Además, también es nula dicha acta aclaratoria porque la otorgó un notario distinto a aquel que otorgo la escritura de hipoteca.

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