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COLUMNA – El ‘mes 13’ en un condominio no es otra cosa que una ilusión óptica

Columna de la Lcda. Marimar Pérez-Riera.

Por la Lcda. Marimar Pérez-Riera, Esq.

El Mes 13 es una partida adicional que algunas Juntas de Directores de condominios le recomiendan al Consejo de Titulares que aprueben en el presupuesto anual.

Como funciona es que el titular paga sus cuotas de mantenimiento anuales cada mes, a saber, los doce (12) meses que tiene un año. No obstante, paralelo al calendario gregoriano, se añade un (1) mes adicional al año para que el titular pague una cuota adicional, llamada el ‘Mes 13’.

Este embeleco se lleva practicando desde el 1993 principalmente por Juntas de Directores guiadas por los asesores legales de la vieja guardia, aquellos que piensan que un condominio les pertenece a las juntas y no a los titulares.

El Mes 13, según hemos podido constatar en la Asociación de Titulares de Condominios, es útil para las Juntas de Directores de dos maneras, ninguna de las cuales le sirven al titular.

Derrama disfrazada

La más perversa de estas es darles a las Juntas de Directores más dinero disponible para los gastos que estos entiendan, sin tener que rendirle cuentas al Consejo de Titulares de su uso. El Consejo de Titulares, como la autoridad suprema de un condominio, aprueba un presupuesto sugerido por la Junta de Directores. La Junta de Directores entonces se tiene que regir dentro de las partidas aprobadas en el presupuesto, aunque con completo control en cuanto a qué y a quién se le desembolsan esos dineros.

Sin embargo, los dineros del Mes 13, en su mayoría, no tienen un propósito definido. Estos los puede usar la Junta de Directores en lo que entienda, y el Consejo de Titulares no solamente no se entera en qué se usa, sino que la Junta de Directores podría usarlo para propósitos, que, de otra manera, hubiese tenido que pasar por un rigor más estricto en cuanto a la votación requerida dependiendo del uso de esos fondos. Esto sería como imponer una derrama perpetua sin hacer cumplir los requisitos legales para aprobar el destino de dicha derrama.

Un ejemplo de esta modalidad, donde el Mes 13 realmente es una derrama disfrazada, sería si una Junta de Directores decidiera que los dineros provenientes del Mes 13 se usaran para re decorar la cocinita del área comunal del condominio. Aunque en todo caso una obra de mejora tiene que ir al Consejo de Titulares para su aprobación, al ser un gasto que se puede costear con una partida del presupuesto, sería fácil para una Junta de Directores obviar el rigor de votación que requiere una obra de mejora. El resultado es que una obra de mejora se hiciera con la aprobación de una mayoría simple (los que aprobaron el presupuesto) en vez de acatar con el rigor de votación de una obra de mejora, el cual sería dos terceras (2/3) partes de todos los titulares o unanimidad, dependiendo de si se usara el Fondo de Reserva.

Engaño en la cuota de mantenimiento

La otra modalidad del uso del Mes 13 se presenta cuando se quiere esconder lo que en realidad sería la cuota de mantenimiento de los titulares. Es decir, la Junta de Directores prepara un presupuesto con los gastos previsibles del condominio para la aprobación del Consejo de Titulares. Sin embargo, en vez de distribuir la obligación de los gastos del condominio a través de los doce (12) meses del año, como dice la ley, la Junta de Directores divide el presupuesto en trece (13) meses. Obviamente, al dividir un monto por más meses, el titular se lleva una impresión de que la cuota de mantenimiento es una menor a la que en realidad es. En este caso, los dineros del Mes 13 no son usados para obras extraordinarias o de mejoras, sino para preservar que la cuota de mantenimiento permanezca “igual” y cuadrar el real incremento en la cuota de mantenimiento con el dinero del Mes 13.

Esto me recuerda a las cooperativas de Navidad donde se rifa a quién le tocaría el pote, como si fuese una bonificación, cuando la persona hacía una aportación fija de su propio dinero. No es un bono, es una alcancía que no paga intereses. En este caso, el titular se cree que su mantenimiento es uno, cuando en realidad es más.

Decisión del DACO

Finalmente, el DACO tuvo ante si un caso que cambió la dirección a estas malas prácticas. En el reciente caso Ivia M. Reilova Cobos v. Junta de Directores de Condominio Jardines de Cuenca, C-SAN-2019-0005841, el 19 de abril de 2022 la Juez Administrativo Lymarie Rivera Crespo pudo identificar al Mes 13 como una “ilusión óptica empleada por la Junta de Directores para aumentar la cuota de mantenimiento sin decir que se aumentó la misma”.

El DACO correctamente determina que esto no constituye una práctica adecuada bajo la Ley de Condominios, ni es un mecanismo efectivo de contabilidad. A saber, ya que la entrada del Mes 13 puede darse en cualquier momento durante el año fiscal, aunque el presupuesto sea el mismo, podría darse la situación de que el condominio no cuente con el dinero requerido para cubrir sus gastos en determinado momento. El DACO le advierte a la Junta de Directores que “deberán preparar las alternativas de presupuesto haciendo los ajustes necesarios y llamando las cosas por su nombre”.

En su análisis, la Juez Administrativo Rivera Crespo resolvió que, en este caso, la cuota del Mes 13 no constituye una derrama, puesto que su propósito no es para cubrir obras extraordinarias, urgentes o de mejora; y que tampoco era una cuota variable. Sin embargo, aunque determinó que el Mes 13 sería “para aumentar la cuota de mantenimiento sin decir que se aumentó la misma”, en el caso Reilova, el DACO no determinó propiamente su ilegalidad y de forma retroactiva.

Revisión Administrativa del Tribunal de Apelaciones

El Tribunal de Apelaciones ratificó la decisión del DACO en su Sentencia del 29 de agosto de 2022 ante un recurso de revisión administrativa y abundó sobre la ilegalidad del Mes 13. El foro intermedio delineó las disposiciones legales que ayudan a esclarecer la controversia, las cuales aquí se atemperan a la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley 129-2020, según enmendada.

Primero, el Tribunal de Apelaciones recalca que el Artículo 53 de la Ley de Condominios dispone que la Junta de Directores constituye el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares, el cual tiene el deber de “preparar con la debida antelación y someter al Consejo de Titulares el presupuesto anual”, fijando la contribución proporcional que corresponda a cada titular, así como la facultad de aumentar o disminuir las cuotas para gastos comunes.

Segundo, y cónsono con lo anterior, la obligación del titular de contribuir con los gastos comunes del condominio se rige bajo el Artículo 59 del estatuto y dispone que “la cantidad proporcional con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales.” A su vez, el Artículo 59 dispone claramente que los titulares pagarán su aportación por mensualidades y “cada plazo vence el primer día de cada mes”.

En el caso Reilova, aunque el DACO reconoció que el Mes 13 no constituye una derrama, sino una cuota de mantenimiento ficticia, no determinó propiamente su ilegalidad y de forma retroactiva. El Tribunal de Apelaciones determinó que erró el DACO en este sentido, y que una cuota adicional de Mes 13 para complementar la cuota de mantenimiento previamente fijada era ilegal.

El Mes 13 contraviene el principio de una “única cuota de mantenimiento fija”; y, segundo se aprobó para que fuera pagadera “en cualquier momento”, contrario a la exigencia estatutaria de pago mensual.

Dice el Tribunal de Apelaciones que esto implica que “las cuotas de mantenimiento se establezcan a base de una cuantía exacta que se fije y determine al principio de cada año y será pagadera en plazo mensuales…[la práctica contraria] sin duda atenta contra la diligencia que se exige en el cumplimiento con la obligación de pagar la cuota de mantenimiento, en aras de impartir certeza a la administración y conservación de los elementos comunes. Ahora bien, lo anterior no significa que el Consejo de Titulares y la Junta de Directores estén impedidos de aumentar la cuota de mantenimiento para atender el alza en los gastos, sino que deben programar el aumento en una sola cuota fija mensual conforme a la Ley de Condominios”.

Al final del día, sea porque el Mes 13 es una derrama disfrazada o una mala práctica contable o porque es un engaño a la verdadera cuota de mantenimiento, el Mes 13 es ilegal porque no es cónsono con la Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley 129-2020, según enmendada. Cuando el legislador determinó que los gastos comunes serán pagaderos en plazos mensuales, éste presupuso que el año calendario seguía el método gregoriano y tendría doce (12) meses, no trece (13).

Titular, no te dejes engañar con la “Ilusión Óptica” del Mes 13.

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