Muchas propiedades están sujetas a restricciones, condiciones y limitaciones que nuestra jurisprudencia ha denominado “servidumbres en equidad”. Dichas servidumbres en equidad afectan a los presentes y futuros adquirentes, mediante cargos o gravámenes especiales, como parte de un plan general para el desarrollo de la parcela. Según el Artículo 465 Código Civil, «La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.» 31 L.P.R.A. §1631.
Para que las servidumbres en equidad sean válidas tienen que reunir unos requisitos esenciales: (i) que las limitaciones sean razonables; (ii) se establezcan como un plan general de mejoras; (iii) consten de forma específica en el título; y (iv) se inscriban en el Registro de la Propiedad. Además, para evaluar su validez, el Tribunal Supremo ha expresado que al interpretar las cláusulas restrictivas de servidumbre en equidad es imperativo conocer cuál era el verdadero fin que se buscaba al gravar las propiedades. Véase Residentes de Parkville v. Diaz, 159 D.P.R. 374, 382-383 (2003).
Ahora, ¿qué pasa si una persona quiere cancelar o modificar las servidumbres en equidad que afectan su propiedad? El mecanismo procesal para reclamar o negar una servidumbre en un predio es mediante sentencia declaratoria. Dicho mecanismo está regulado por la Regla 59.1 de las Reglas de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A., Ap. V R. 59.1, la cual dispone que el Tribunal de Primera Instancia tiene autoridad para declarar derechos, estados y otras relaciones jurídicas mediante la sentencia declaratoria. Dicho mecanismo es útil para poner fin a situaciones de incertidumbre o inseguridad en cuanto a derechos, dado que tiene la eficacia y el vigor de las sentencias o resoluciones definitivas. La Regla 59.2 de las de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A., Ap. V R. 59.2, aclara quiénes pueden solicitar una sentencia declaratoria: «toda persona interesada en una escritura, testamento, contrato escrito, u otros documentos constitutivos de contrato, o cuyos derechos, estado u otras relaciones jurídicas fuesen afectados por un estatuto, ordenanza municipal, contrato o franquicia…»
Al presentar su petición de sentencia declaratoria, la parte promovente tendrá que alegar una o más de las siguientes razones: (1) por acuerdo de los interesados; (2) por efecto del tiempo o por realizarse la condición si así se constituyeron; (3) por confusión; (4) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de la servidumbre; (5) por expropiación forzosa si los gravámenes son incompatibles con el uso público del inmueble expropiado; y (6) ‘cuando cambios radicales del vecindario no sólo hacen la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente, sino también destruyen el valor que la restricción tenía para el dueño del predio dominante, por lo cual resulta en verdad imposible alcanzar los fines que perseguía la servidumbre’. Véase Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346, 354 (1986); Roberto Colón Padilla v. San Patricio Corporation, et al., 81 D.P.R. 242, 261-262 (1959). Para determinar las modificaciones, el Tribunal podrá considerar tanto los cambios del área sometido al gravamen como las alteraciones ocurridas en los terrenos aledaños.
Para validar que en efecto se ha extinguido una servidumbre en equidad, el Tribunal ha de considerar los siguientes factores:
(1) el tamaño del área sujeta a las restricciones; (2) la localización de los cambios ocurridos con respecto al área protegida; (3) el tipo de cambio ocurrido; (4) cambios en la infraestructura, con particular referencia a los patrones de transito; (5) la extensión y naturaleza de los usos comerciales e industriales en las áreas circundantes; (6) valor de los terrenos residenciales en comparación con los comerciales; (7) término y duración de las restricciones; (8) si las restricción continua siendo beneficiosas o no para los dueños de los solares afectados, y (9) el cambio ocurrido en la zonificación del área y sus alrededores. Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander, supra, en las págs. 543-544.
Una vez el Tribunal dicte sentencia declaratoria cancelando o modificando las servidumbres en equidad, se expedirán las correspondientes órdenes y mandamientos dirigidos al Registrador de la Propiedad para que cancele o modifique la servidumbre en equidad, conforme la sentencia declaratoria.
por la Lcda. María Elena Del Valle, Ferraiuoli LLC