La Oficina del Comisionado de Seguros (OCS) emitió la Carta Normativa 2020-281-D que va dirigida a hacer valer el derecho de cada titular de apartamento a poder decidir cómo y con quién asegurar su apartamento.
La carta normativa reafirma la potestad que todo titular tiene de asegurar los elementos privativos de su apartamento, con el asegurador de su preferencia, según los derechos que le confiere la Ley de Condominios y la Carta de Derechos del Consumidor de Seguros.
La presidenta de la Asociación de Titulares de Condominios, Marimar Pérez-Riera, sostuvo que la aclaración de la Oficina del Comisionado de Seguros podría también considerar la ampliación las opciones de los titulares y permitir que puedan escoger en conjunto si quieren una póliza full value.
«Yo creo que al titular le conviene tener las dos alternativas. Si una de las dos opciones es mejor (bare wall o full value), confiemos en que el titular tiene la opción de votar y no estar limitado en su mundo de opciones», señaló Pérez-Riera.
A tenor con lo establecido en el Artículo 43 de la Ley de Condominios, se desprende que la mayoría de los titulares posee autoridad para determinar cubrir áreas comunes generales, procomunales y limitadas del condominio, pero la OCS aclaró que la autoridad no se extiende para determinar, imponer y/o cubrir bajo la póliza maestra del condominio, los elementos construidos o instalados originalmente que son de propiedad privada e individual de cada titular.
Según aclara la carta normativa, las pólizas maestras del condominio podrán cubrir los elementos comunes, procomunales y limitados del condominio, pero no los elementos que son propiedad privada e individual de cada uno de los titulares.
Los elementos privativos originales, adheridos a la estructura y sus alteraciones y mejoras, solo podrán ser asegurados por el titular de cada apartamento, mediante una póliza emitida a su nombre, que cubra la propiedad.
O sea, según la ley, el seguro que el Consejo de Titulares puede gestionar e imponerle a los titulares es para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas del condominio.
En el mercado de seguros, las pólizas de propietarios tipo HO-06 son las pólizas llamadas a cubrir los elementos privativos originales adheridos a la estructura y sus alteraciones y mejoras en apartamentos.
Por otro lado, el tipo de póliza maestra destinada a cubrir los elementos comunes, procomunales y limitados del condominio que son los cimientos, paredes, techos, escaleras, vías de entrada y salida, entre otras, se conoce como bare wall.
Para el subcomisionado de la Oficina del Comisionado de Seguros, el licenciado Rafael Cestero-Lopategui, tras el huracán María quedó demostrado que «la falta de asegurar única y exclusivamente apartamentos en pólizas individuales, sin duda, fue una de las razones principales por las cuales múltiples dueños de apartamentos no cobrasen pago alguno por su reclamación, al no superar altos deducibles o que hayan tenido que pasar por prolongado tiempo de espera para reparar sus unidades, por su reclamación depender de la inspección de los demás apartamentos».
«La práctica de cómo se habían estado asegurando la mayoría de los condominios, ciertamente era en detrimento de los mejores intereses de cada titular», añadió.
«La oficina, por algún tiempo ya y de forma responsable, evaluó la forma en que los condominios se aseguran y entendemos que la manera correcta de asegurar los condominios es mediante pólizas maestras que excluyan el elemento privativo», señaló Cestero.
«Le estamos honrando los derechos a los titulares de asegurar su propiedad privada a su nombre y para su beneficio», continuó.
Esta carta normativa, cuyas disposiciones entrarán en vigor el 1 de agosto de 2020, consagra el derecho que la propia Ley de Condominios, según enmendada, en su artículo 43, que faculta a cada titular de apartamento de asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamento. Para más información sobre esta carta normativa puede visitar www.ocs.pr.gov.
Una nueva ley de condominios
Mientras tanto, la Asamblea Legislativa coincidió en las disposiciones de la nueva Ley de Condominios, luego que desarrollaran una medida —en un Comité d Conferencia— que se acomodara a las preocupaciones de cada cámara.
Para la presidenta de la Asociación de Titulares de Condominios, los puntos más sobresalientes de la medida fueron:
- El logro más grande, a palabras de Pérez-Riera, fue que se salvaguardó la expectativa de derecho de cada titular.
- Se mantuvo el requerimiento de unanimidad para establecer una derrama en casos de mejora, a menos que hayan fondos de reserva (entonces, solo se requerirían 2/3 del voto).
- Se elimina el requisito del quórum.
- Ya no se podrán celebrar asambleas en horario laborable.
- Se impone una multa de $100 al miembro de la Junta de Directores que impida el proceso de transición.
- Las actas tendrán que ser sometidas para corrección del Consejo de Titulares dentro de un término de 30 días.
- Los titulares tendrán acceso al nombre, dirección de correo electrónico y dirección postal de quienes comprenden la comunidad de titulares para fines de convocar al Consejo de Titulares.
- Los titulares podrán autorizar a la Junta de Directores a ofrecer mayor información para los efectos de convocatoria por parte de un titular.
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